서울에선 전세가 매우 부족하다. 전세는 내집마련을 위해 돈을 모으기 위해 매우 중요한 제도이다. 월세는 전세에 비해 가격이 비싸기에, 저렴한 전세 대출을 이용해 대출 받기 전 씨드를 모으는데 유리하다. 하지만 22년 금리 급등기 때 역전세가 발생하여 전세사기 사건으로 사회를 혼란스럽게 만들었다.

그 뒤로 전세사기를 방지하기 위하여 전세보증보험 비율을 낮추고 확정일자 문제, 임대차등기명령 등을 강화하였다. 하지만 요즘은 서울에는 전세가 부족하다. 그래서 울며겨자먹기로 어쩔 수 없이 월세로 가는 청년들이 증가하고 있다.

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오늘은 서울 전세가 부족한 이유, 전월세구하기 꿀팁입니다.

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부동산의 특징은 "실물, 하방경직성, 레버리지 투자가능, 큰 거래비용, 느린 반응속도, 수요와 공급의 한계, 어려운 환금성"이다. 그래서 주식처럼 쉽게 환금이 가능하지 못하고 실물자산이기에, 상장폐지가 없다. 레버리지라도 주식과 같은 레버리지가 아니고 주식과 달리 유상, 무상증자로 주식을 막 찍어내지 못한다. 수요와 공급의 한계로 인해 서울 부동산은 수요가 높은데, 공급이 적어 집값은 계속 상승 중이다.

여기에 토지허가거래구역과 비거주 1주택 규제, 다주택자 양도세 중과 등의 문제로 서울에 전세를 주고 지방이나 수도권에 사는 사람들도 어쩔 수 없이 서울로 실거주할 수 밖에 없게 되었다. 전세는 문제가 많은 제도지만, 집 없는 청년들에게 주택을 공급하는 역할을 한다. 하지만 정부의 강력한 규제로 전세는 점점 사라지고 있고 전세주던 사람들도 월세로 바꾸고 있는 중이다.

서울은 신규 아파트 공급이 어려운 상태이다. 재개발, 재건축 인허가 지연, 공사비 + 인건비 상승, 주민들 반대 등으로 인해 신규 아파트 공급도 어렵고 대출규제 때문에 청약이 나와도 왠만한 현금이 없는 사람은 청약을 신청하지 못한다. 그래서 2030 중에서 이번이 마지막 기회라고 여기고 서울 주택을 패닉바잉하는 사태가 발생하고 있다.

서울에서 집 구하기는 매우 어려운 상황이다. 그래서 좋은 매물을 남들보다 더 빠르게 잡으려면 "자금"이 1순위이긴 하다. 돈이 많으면 많을수록 더 좋은 곳을 가질 확률이 높다. 하지만, 서울로 올라온 2030 청년들 중 부모 도움이 없다면 좋은 매물을 갖기는 어렵다. 그래서 그나마 만만한 "관악구, 영등포구, 성북구, 서대문구" 쪽으로 제일 먼저 알아보고 있다.

네이버 부동산을 통해 전세와 매매의 매물량을 파악할 수 있다. 네이버 부동산을 보면 몇천세대 이상의 아파트인데, 전월세 매물은 매우 부족하다는 것을 성북구 한신한진을 보면 알 수 있다. 전월세를 싸게 구하려면 부동산 매물 검색을 일상화하며 중개소에 들어가는 것을 무서워하지 않고 생활화해야 한다는 마음가짐을 먼저 갖도록 해야 한다.

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자금이 많다면, 내가 원하는 입지에서 시설도 깨끗하고 평수가 넓은 것을 구할 수 있다. 하지만 그렇지 못하다면, 계속 매물이 생길 때까지 기다려야 한다. 그래서 네이버 부동산에서 원하는 단지 등록, 원하는 평형, 전월세 가격 등록, 신규 매물 알림을 설정해야 한다. 지금과 같은 상황에선 좋은 매물의 경우 하루도 안 걸려 계약되는 경우가 많기 때문이다.

인터넷도 중요하지만, 중개사무소 사람들과 친하게 지낸다면 인터넷에 올라오기 전 매물을 먼저 GET할 수도 있다. 그래서 동네 임장을 다니면서 중개업소 여러 곳을 방문하여 필요한 매물을 설명해준다. 중개사 입장에선 계약가능성이 가장 높은 사람에게 연락하기에, 확실히 거래할 것이라는 의사를 밝혀야 한다.

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현재 중개사들도 서울 부동산 쪽은 거래 자체가 줄어들어 생계 문제 때문이라도 1건이라도 중요한 상황이기 때문이다. 그리고 보통 월말과 주말에 경쟁이 심한 편이다. 반면, 월초나 평일에 한산하기에 노린다면 월초, 평일에 많이 방문해보자.

집주인이 좋아하는 세입자는 "전세 대출 없고 직장이 안정적이거나 입주일 조정 가능, 계약금 바로 가능"한 사람들이다. 하지만 이 모든 조건을 충족시키지 못하면 어쩔 수 없이 학교나 직장에서 좀 멀더라도 다른 곳에서 다녀야 한다. 서울은 재개발, 재건축을 진행하는 곳이 매우 많다. 그리고 이주가 시작되면 주변 전세가 급등한다.

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따라서, 이주 시작전, 입주 물량이 많은 지역을 선점하는 것이 좋다. 예를 들면, 동작구는 서울에서 가장 중앙이라 입지가 좋지만, 재개발, 재건축을 추진하는 곳이 많다. 그래서 이주가 시작되면 전세 물량이 매우 감소한다. 그렇기에 동작구 전세가는 폭등할 수 있다. 정부에선 이러한 대규모 이주를 해결하기 위해 이주 공급 대책을 세우고는 한다. 그래서 이때 생기는 매물을 구하는 것도 꿀팁이다.