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주택 임대 후 퇴거시 수선비 부담 및 원상복구 기준
안녕하세요.
꾸준히 투자공부와 존버를 하고 있는 건우빠빠입니다.
최근 지방에 투자한 아파트 한곳에서 임차인이 퇴거를 한다고 하여 원상복구에 대한 사항으로 실랑이를 벌인사건이 있었는데요.
이 일로 임대주택 퇴거시 수선비 부담과 원상복구 기준에 대해 제대로 알아야겠다는 생각에 오늘 포스팅 주제로 이야기를 해보려고 합니다.
입주자는 거주하는 동안 선량한 관리자로서 본인의 임대 주택을 유지, 관리하여야 합니다.
주택내 모든 시설물에 대하여 입주 당시 상태로 유지, 관리하여야 하며, 퇴거 시 입주 당시의 상태로 집주인에게 인계를 하여야 하죠.
입주자는 간단한 고침, 나사조임 등 주택을 사용하는데 필요한 일상적인 유지관리를 본인 부담으로 하며, 일상적인 손질의 미비로 관련 부분의 파손이나 수선이 요구될 때에도 입주자 부담으로 처리하여야 합니다.
또한, 누수와 같은 시설물의 2차 피해가 수반되는 결함 발생 시는 즉시 집주인에게 보수를 요구해야 하구요.
고지 지연 또는 방치로 인하여 확대된 시설물의 2차 피해에 대한 보수는 입주자가 부담해야 합니다.
입주자는 결로 발생시 주기적인 환기, 온습도 조절 등 필요한 조치를 하여 결로 및 곰팡이 발생의 저감을 위하여 노력도 해야 합니다.
입주자는 아래의 사항에 대하여 수선비를 부담하게 되며, 퇴거할 경우에는 주택을 필히 원상복구 하여야 합니다.
입주자의 고의, 과실, 부주의로 인한 시설물의 파손, 훼손, 멸실 시 입주자가 부담하여 처리한다. 다만, 기간경과 및 노후화로 인한 부식, 마모, 균열, 박리, 누수 등에 의한 보수 사항은 미해당
전구, 형광등, 건전지, 렌지후드 필터 등 소모풍에 대하여는 입주자 부담으로 처리하되, 교체사유 발생 시 기존 설치된 자재와 동일 성능으로 교체하여야 한다.
퇴거자가 원상복구하지 않고 퇴거하는 경우나 원상태와 다르게 복구되었을 경우에는 집주인이 처리 후 소용 비용을 제외하고 보증금을 내어준다.
간혹 임차인이 수리의무를 다하지 않는 것을 대비하여 보증금을 내어주지 않는 경우가 있는데요.
원칙적으로 임차인의 원상회복 의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시에 진행되어야 합니다.
이를 동시 이행관계라고 하는데요.
단, 여기서는 임차인의 원상회복 의무와 임대인의 보증금 반환 의무가 공평한 경우에만 성립합니다.
임차인의 원상회복 비용이 보증금에 비해 매우 작다면 이는 불공평한 거래관계가 됩니다.
이러한 경우 집주인의 보증금 반환 거부권이 인정될 수 없다는 판례가 있구요.
주요 항목에 대한 사례별 부담주체 구분
도배, 장판
임대인 : 압정, 핀 등의 구멍자국, 일조에 의한 자연 변색, 누수 등 하자로 인한 얼룩, 곰팡이, 냉장, TV 뒷면의 도배 변색(탄 자국), 벽에 걸어둔 달력 또는 액자의 흔적, 가구에 눌린 자국
임차인 : 임차인 책임의 찢김, 오염, 낙서, 담배에 의한 눌은 자국, 탄 자국, 이삿짐 운반으로 인한 바닥재 훼손, 하자 방치로 인한 부식, 얼룩, 곰팡이, 에어컨 누수 방치로 인한 벽, 바닥의 부식, 얼룩, 오염 등 2차 피해, 애완동물에 의한 도배, 장판 훼손, 흡연에 의한 변색, 냄새부착, 오염, 음료 등을 쏟아 생긴 얼룩, 곰팡이, 사회 통념을 벗어나는 과도한 못박기
2. 도장
임대인 : 기간경과, 일광에 의한 자연 변색, 손모, 세대 공통으로 발생하는 박리, 탈락, 들뜸, 누수 등 하자로 인한 곰팡이(누수의 방치로 확대된 곰팡이, 얼룩의 경우 임차인 부담)
임차인 : 못박기로 인한 구멍, 파손, 콘크리트 탈락, 하자 방치로 인한 오염, 변색, 곰팡이, 결로 방치로 확대된 얼룩, 곰팡이
3. 타일
임대인 : 기간 경과로 인한 손모, 오염, 탈락, 바탕면 거동으로 인한 타일균열, 파손
임차인 : 임차인의 고의, 과실, 사용상 부주의로 인한 오염, 탈락, 파손, 시설물 고정을 위한 천공 및 그 충격으로 인한 파손, 깨짐
4. 주방가구, 신발장, 반침장
임대인 : 기간경과, 노후화에 의한 일괄 교체, 누수 등 하자로 인한 피해, 손상, 랩핑지 들뜸, 탈락 등 세대 공통적으로 발생하는 하자, 고정 미흡에 의한 상부장 탈락(과도한 수납으로 인한 병우 임차인 부담)
임차인 : 사용상 부주의로 인한 가구 그을림, 문짝 오염 등, 주방 상판의 사용 부주의에 의한 음식물 자국 등 오염, 정수기(별도설치) 누수로 인한 주방가구의 부식, 파손
5. 청소
임대인 : 임차인이 통상의 청소를 실시한 경우 후속 청소(후속 입주자를 확보하기 위한 것)
임차인 : 욕실, 화장실, 세면대의 물 때, 곰팡이, 양변기 내,외 찌든 때, 가스레인지, 환기팬의 기름때, 그을음, 음식물 찌꺼기 등 통상의 청소 및 쓰레기 반출
6. 설비
임대인 : 내용연수 경과에 따른 설비기기의 고장, 사용 불능, 작동불량
임차인 : 일상의 부적절한 관리 또는 용법위반에 의한 설비의 훼손, 오물, 쓰레기 투입 등으로 오수관, 배수관 막힘, 임차인 과실에 의한 수도계량기, 보일러 동파
위와같이 수리비용 관련 분쟁을 예방하는 방법은 임대차 계약을 체결할 때부터 특약 사항에 주의를 기울여야 하는데요.
아래는 참고하면 도움되는 특약사항 모음입니다.
못박기 금지, 실내 흡연 금지, 애완견 사육 금지
난방, 상하수도, 전기시설, 도어락, 인터폰 등 주요 설비는 임대인에게 유지, 수선의무가 있고 전구 등 간단한 소모품은 임차인이 부담한다.
임대인 입장에서 임차인의 부주의 등으로 인해 시설물을 분실, 파손할 경우 변상 또는 원상복구한다.
임차인 입장에서 입주 전 발생한 하자 등은 임대인이 수리를 부담한다.
이상으로 주택 임대 후 퇴거시 수선비 및 원상복구 기준에 대해 알아보았습니다.
퇴거시 분쟁을 예방하는 방법은 이렇게 특약으로 기준을 정확하게 하는 방법입니다.
임대인, 임차인 그리고 중개인 모두 이런 사항을 숙지하여 사전에 분쟁을 예방합시다.
출처 : https://blog.naver.com/ne2ne2/223032830707
