분양권 입주장 임차인 빨리 맞추는 법

안녕하세요.

부동산 하락장을 준비하고 있는 건우빠빠입니다.

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먼저 요즘들어 하락이라는 말을 제가 자주 쓰고 있는데 이유는 아래 내용을 확인해주세요.

위 자료는 부동산비타민 구독자들에게만 보여드릴 일부 자료인데 잠깐 보여드립니다.

수도권 전체 지역의 대장단지 흐름을 나타낸 자료이구요.

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오른쪽 전고점대비 현비율 색상만 보시면 쉽게 확인할 수 있는 내용인데요.

파란색이 상승, 색이 없는 건 보합, 노랑색과 빨간색은 하락을 나타낸 겁니다.

특히 빨간색은 전고점 대비 20%이상 하락하는걸 표현해둔건데요.

전체적으로 하락세로 접어들면서 특히 20%이상 빠지는 지역들이 많이 보입니다.

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수도권 뿐만아니라 전국의 지역들이 현재 이런 흐름이라 그래서 하락이라는 용어를 많이 쓰고 있습니다.

오늘은 입주장 임차인 빨리 맞추는 법에 대해 이야기를 해보려고 합니다.

요즘 같은 분위기에서 임차인 맞추기가 하늘의 별따기라 여러가지 방법이 공유가 되고 있는데요.

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저는 크게 3가지 방법에 대해 이야기를 해볼까 합니다.

전세나 월세 보증금 대출을 임차인이 받으면 그 보증금 또는 추가 보증금에 대한 이자를 지원해주겠다는 내용인데요.

이게 말이 쉽지 결코 쉽게 되는 일이 아닙니다.

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저도 이자 지원을 해주겠다는 내용으로 임차인을 맞추기 위해 부단히 노력을 해보았는데요.

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1) 일단 법인이 임대인이면 임차인 95%이상은 쳐다보질 않습니다.

일부 못된 법인 투자자들이 보증금을 떼먹고 도망가는 사례들이 많다보니 법인에 대한 인식이 안좋아 법인이라고 하면 다들 꺼려하는 경향이 있습니다.

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2) 개인으로 해도 이런 상황이 쉽게 성사되지 않습니다.

제일먼저 부동산 소장님들을 잘 설득해야 합니다.

복잡한 일을 대부분의 소장님들은 싫어 하시기 때문에 아무리 설명을 해도 받아들이질 않습니다.

그나마 깨어 있으신 소장님을 만나도 임차로 들어올 분들 설득하는게 쉽지가 않습니다.

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왜 본인 명의로 더 대출을 받아야 하는지?

이자 지원을 해준다고 해도 대출을 많이 받는거에 대한 두려움?

향후 본인 신용에 문제가 되지 않는지?

추가 대출에 문제가 되지 않는지? 등등

임차인도 깨어있는 임차인이 아니면 갖가지 문제에 대한 생각으로 이자 지원을 해준다고 해도 설득하기가 쉽지 않습니다.

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그렇기때문에 3박자(이자지원-부동산소장님-임차인여건)가 모두 맞아야 이러한 케이스가 성사되기 때문에 결코 쉽게 나올 상황은 아닙니다.

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결국 임대인, 부동산 소장님, 임차인 모두 잠을 자고 있는 것이 아닌 깨어 있어야 합니다. ^^;

입주장에는 임차인을 맞추기 위한 물건들이 상당히 많이 나옵니다.

물건이 많다 보니 서로 빨리 임차인을 맞추기 위해 가격을 내려 물건을 내놓는데요.

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이때 욕심을 부려 '나는 이 가격 이하는 싫어!'라는 생각을 가지고 시작하면 망할 수 있습니다.

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제 경험담을 짧게 이야기해드릴게요.

어느 지방에 입주기간이 지난 잔금 기간이 여유가 있는 미분양 물건을 줍줍한 사례입니다.

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잔금 여유 기간이 있었지만 저는 혹시있을 리스크를 감안하여 다른 투자자들 보다 전세를 빨리 내놓았습니다.

당시 제가 생각한 보증금은 2.5억!!

전세 물건이 많이 없는 시기라 이 정도면 추가 투자금 없이 마무리 지을 수 있겠다 싶어 생각한 금액이였는데요.

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부동산 여러군데서 전화가 옵니다.

보증금 2.3억~2.4억에 찾는 임차인들이 있는데 조금 낮출 생각은 없냐고요.

저는 바로 NO! 라고 대답을 합니다.

이유는 그 당시 전세 물건도 별로 없고 분위기가 전세가가 오르는듯 보였기 때문인데요.

그 이후에도 꾸준히 문의가 들어왔지만 제가 원하는 금액이 아니다 보니 거절을 반복했었죠.

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그렇게 거절을 반복 하다보니 몇개월이 지나 분위기가 심상치 않게 흘러갑니다.

투자자들 물건들이 서서히 나오기 시작하는 거죠.

이때 아차 싶어 가격을 조금 내립니다.

그런데 물건이 갑자기 많아 지다보니 투자자들끼리 서로 가격을 내리기 시작하네요.

보증금 가격이 2.2억까지 내려가기 시작합니다.

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결국 저는 안되겠다 싶어 2.1억에 가격을 내려 어렵게 전세를 맞추게 되는데요.

부동산 시장은 워낙 변수가 많다보니 데이터만으로 시장을 예측하는 것과 시장에 욕심이 더해지면 큰 코 다칠 수 있다는 경험을 하게되었는데요.

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입주장에서는 욕심은 금물!

그리고 매물들을 수시로 확인하여 내 물건이 가장 돋보이도록 부동산 소장님들과 수시로 연락하여 업데이트를 해야 합니다.

돋보이는건 내부 인테리어를 이쁘게 할 수 있지만 결국은 가격이기 때문에 가격을 남들보다 저렴하게 하여 빨리 임차인을 맞추는게 입주장 리스크를 헷지하는 방법입니다.

입주장에서는 물건들이 상당히 많습니다.

가격을 내리면 바로 임차인이 붙을 것 같지만 시장 분위기가 좋지 않으면 이 또한 쉽게 계약이 성사되지가 않습니다.

지금 현재 같은 분위기가 그러한데요.

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최근에 저도 이러한 분위기에 아무리 가격을 낮춰도 전세가 나가지 않는 물건이 하나 있었습니다.

있었다는건 지금은 해결되었다는 이야기이죠. ^^

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역시 지방의 잔여세대 분양권을 줍줍하여 중도금 대출, 잔금 대출까지 진행하여 잔금을 마무리 한 물건인데 시장 분위기가 좋지 않자 전세를 보러 오는 사람들이 없는 상황인 겁니다.

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매주 그 지역의 10개 이상 부동산에 전화를 걸어 물건을 홍보하고 추가로 인테리어까지 하지만 거래가 안되는 상황!

네이버 매물들을 하루하루 확인해보면 전세 물건은 점점 더 쌓이기 시작하고 조바심이 생기기 시작합니다.

어찌해야하지?

대출이자 요즘 상당히 부담스러운데~!!

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그러다 네이버 매물에서 전세 버튼을 누른다는게 잘못 눌러 월세를 누르게 되는데요.

월세 보증금 2천만원에 월세 80만원~!!

월세 물건이 딱 하나가 나와있는걸 확인하게 됩니다.

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잠깐 월세 80만원이면 이자가 50만원 정도 되니 이자내고도 남는 구조인데~!!

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그렇게하여 저는 전세에서 월세로 빠르게 전환을 하여 물건을 내놓았는데요.

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한주가 시작되어 항상 그래왔듯 부동산 여러군데에 전화를 돌립니다.

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"사장님 안녕하세요.

새로운 한주 시작되어 안부인사겸 전화 드려봤습니다.

혹시 월세나 전세 찾는 분이 계시면 제일 먼저 제 물건 홍보 좀 부탁드릴게요.

아시죠?

저는 사장님만 믿고 있습니다.

감사합니다."

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이렇게 아부성 멘트를 여기저기 날리며 전화를 돌리는데 때마침 월세를 인천에서 보러 오신다는 분이 계시다는 한 부동산의 소장님의 말씀에 적극적으로 매달리기 시작!!

결국 이번주에 월세 계약을 하고 이사까지 일사천리로 하게 되었습니다. ^^

완납확인증 및 입주확인증 발급!

이런 케이스는 그나마 잔금대출까지 다 된 상황인 경우입니다.

잔금대출이 안되거나 잔금이 마무리 안된 상황에서는 월세는 힘들고 전세를 통해 최소한의 투자금이 들어가는 구조로 가는것이 맞는데요.

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저처럼 잔금까지 다 해결된 물건을 가지고 계신분이 있다면 전세만 생각하지 마시고 여건에 맞게 월세도 생각해보시길 바랍니다.

참고로 월세 계약 단기 1년으로 약정을하여 계약을 하였고, 1년 뒤 전세를 다시 맞출계획인데 계획대로 잘 진행되었으면 합니다.

이상으로 오늘은 입주장 임차인 빨리 맞추는 법에 대해 알아보았습니다.

지금같이 분위기가 다운되어 있는 상황에서는 임차인을 맞추기 위해서는 적극적으로 움직여야 합니다.

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만약 내 물건이 나가지 않는 상황이라면 부동산만 믿고 걱정만 하지마시고 적극적으로 움직이세요.

그리고 빠른 판단을 하시기 바랍니다.