저번 정부만 해도 2주택자 이상을 못 살게 굴고 다주택자에게는 엄청난 세금을 부과했다. 그러다 미국이 인플레이션을 잡겠다고 엄청난 금리 인상을 시행했다.

그러면서 주택 매수량은 감소하고 주담대 및 신용대출 등의 이자도 상승하여 대출을 받기가 부담스러워졌다.

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이번 정부는 규제가 아닌 완화정책을 펼치고 있다. 다주택자도 주담대를 받을 수 있고 분양시장의 규제, 재개발 및 재건축 시장의 규제도 풀고 있다. 다만, DSR은 7월부터 신용대출 2억에서 1억까지 40% 규제로 강화되었다. 그래도 전세자금반환에는 DSR을 완화해준다.

22년의 하락은 그렇게 시작하다 현재는 서울은 다시 반등하고 있으며 입지가 좋은 곳은 저점매수를 노리는 사람들로 거래량이 증가하였다.

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다주택자는 이제 LTV 60%, 규제지역은 30%까지 대출이 가능해졌다. 앞으로 남은 규제는 투기과열지구(강남, 용산, 송파, 서초)의 해제, 실거주의무 해제, DSR 완화, 주택임대사업자 부활, 다주택자 취득세 중과 완화 등이 남았다.

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내년 4월에 총선이니 그 전까지는 다주택자를 위한 완화정책을 이어갈 것으로 보고 있다.

※ 기존 임대, 매매사업자에 대한 주택담보대출이 0%에서 규제지역은 30%, 비규제지역은 60%까지 완화되었다.

※ 생활안정자금 목적인 주택담보대출은 기존에는 2억원까지 대출이 가능했지만 현재는 지역별 규제 및 비규제에 따른 LTV 한도와 개인 DSR 내 대출이 허용된다.

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※ 무주택자 및 1주택자는 70~80%까지 대출이 가능하고 2주택자 60~70% 가능하다. 다주택자는 60%까지 가능하다.(단, 비규제지역만) 다주택자가 규제지역인 강남, 서초, 송파, 용산은 30%까지 LTV로 대출 받을 수 있다.

※ 부부 합산 연 소득이 9천 이하, 무주택 세대주일 것, 투기지역 주택가격 9억원 이하, 조정대상지역 8억원 이하

※ 규제지역은 다주택자 30%까지 대출 가능하고 비규제지역은 60%까지 대출이 가능하다.

※ 3월 2일부터는 이러한 규제가 모두 풀리면서 LTV 및 DSR 내에서 대출을 모두 받을 수 있다.

※ 영어로는 LOAN TO VALUE이고 우리말로는 "담보인정비율"이다.

즉, 주택을 담보로 매수할 때 내가 담보로 한 주택의 가격 대비 최대로 인정받을 수 있는 대출금의 "비율"이다.

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내가 LTV 60%까지 적용받는다면, 5억이면 3억까지 대출받을 수 있다. 가끔씩 방공제 때문에 내가 생각했던만큼 대출이 안 나올수 있다. 그럴경우, MCI보증을 들어보자.

MCI보증이 안되면 MCG보증을 직접 들어들라고 은행에 요구해야한다. LTV한도만큼 안 나오면 연말이거나 방공제를 의심하고 대출 한도를 늘리는 방법을 찾아야한다.

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보금자리론의 실수요자, 서민 실수요자 대출, 생애최초 주택구매자 대출처럼 실수요자를 돕는 대출은 LTV를 10~20%를 우대해주기도 한다.

※ MI대출은 조정대상지역에서 LTV 70%까지 받을 수 있는 상품이다. 대신, 금리가 더 높고 무주택자 또는 1주택자가 전용면적 120㎡ 이하, 주택 9억 이하의 매수만 가능하다.

※ DSR은 DEPT SERVICE RATIO, 총부채원리금상환율이다. 1년간 버는 소득에 비해 빚을 갚는 상환액이 얼마인지를 뜻한다.

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예를들어, DSR이 40%이고 내 연봉이 1억이면 4천만원까지 1년간 상환하는 금액이다. 연봉이 높으면 높을수록 DSR에 유리하다. 그래서 고소득자들은 더 부자가 되는 것이다.

■ 차주단위 DSR은 오직 개인의 연 소득에서 원리금 상환액이 차지하는 비율로 정부가 한도규제한 것이다. 부부나 가족끼리 합해 계산하지 않는다. 그래서 개인이 갚을 수 있는 정도만 대출할 수 있게 하는 규제이다.

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올 초에는 총대출액 2억이 넘는다면 1년간 갚는 금액이 연소득 40%를 넘지 않도록 했다. 만약, 이미 가진 대출이 3억, 연소득이 1억인 사람이 있다. 이 사람이 새로 대출을 받으려면 1년간 갚는 돈이 4천만원이 되는 수준까지 빌릴 수 있다.

※ 7월 1일부터는 더 강화되어 총대출액 1억만 넘어도 DSR 40% 규제를 받는다. 1금융권은 40%, 2금융권은 50%이다.

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그래도 소득이 높지 않은 청년들은 주택담보대출을 받을 때 미래 소득을 염두에 두고 대출에 제약을 덜 받게 한다.

그리고 생애 첫 주택매입자는 LTV를 80%까지 해준다. 그리고 생활안정에 필요한 대출이라면 DSR에 포함되지 않는다. 이는 긴급생계용도대출로 투기가 아닌 안정을 위한 대출이다.

※ 7월 1일부터는 신용대출도 한도가 올라 과거 연소득만큼만 되다가 상향된다.

▶ 이미 총 대출액이 1억원 이상 갖고 있으면서 대출을 새로 신청하는 사람이다. 이미 가지고 있는 대출의 금리를 낮추거나 대출을 더 많이 받기 위해 다른 금융기관 대출로 갈아타는 것도 포함된다.

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다만, 총 대출이 1억이 넘어도 전세 대출, 보금자리론, 이주비 및 중도금 대출, 서민금융상품, 3백만원 이하의 소액대출은 가능하다.

※ DSR은 총 연봉을 기존 주택원리금과 새로 받을 주택원리금의 합을 나눈 값이다. 내 소득은 통제할 수가 없는데 이미 직전 년도 소득은 이미 신고되어 있기 때문이다.

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우리가 조절해야 하는 부분은 바로 분자인 연간 원리금 상환액이다. 조절하는 범위가 크지는 않지만 몇가지 방법이 있다.

주택담보대출의 기간이 30년에서 최대 50년까지 늘어나고 있다. 주택담보대출의 기간이 길어진다면 원리금이 감소한다. 특례보금자리론은 DSR 영향을 받진 않지만 DTI 영향을 받는다.

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내가 만약 4%에 3억을 빌린다고 가정하고, 30년 동안 빌린 것과 50년 동안 빌린 것을 비교해본다.

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* 30년 동안 대출을 받으면

30년 동안 대출을 받는다면 월 원리금 상환액은 140만원이고 1년에는 1,680만원을 갚아야 한다.

만약, 내 연봉이 6천이고 신용대출이 5천 있다면 DSR은 11.1%이다.

여기에 3억의 주담대, 30개월, 3.9%를 받으면,

※ DSR은 39.4%로 나온다.

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* 50년으로 대출 기간을 늘리면

50년으로 대출기간을 늘린다면 월 원리금 상환액은 110만원으로 30만원 감소한다. 1년에 1,320만원 갚아야한다.

※ 총 주담대를 50년으로 대출기간을 늘리면 DSR은 33.85%로 바뀐다. DSR이 6% 정도 줄어든다.

※ 원리금균등 상환방식은 "원리금=원금+이자"를 만기 시점까지 원금과 이자의 총액을 균등하게 나누어 갚는다. 즉, 매달 갚는 돈이 같다. 이 방식은 대출 초기에는 상환하는 금액이 원금균등상환 방식보다 적다.

◎ 원리금균등방식으로 3억으로 금리 4%, 상환기간 30년이면 매달 140만원을 갚는다.

※ 원금균등 상환방식은 만기 시점까지 원금을 균등하게 나눈 후 매달 남아 있는 원금에 이자가 붙는 방식이다. 다른 상환 방식에 비해 첫 달에 갚아야 할 금액이 크지만 원금은 빨리 상환하는 만큼 이자가 감소한다. 만기 시점까지 내야할 이자가 가장 적다.

◎ 원금 균등방식으로는 초기에는 180만원을 갚기에 대출을 받을 때 불리할 수 있지만 다 갚아갈 때 쯤에는 원금 균등방식도 유리하다.

※ 특례보금자리론은 체증식상환이 가능하며 DSR의 영향을 받지 않고 DTI의 영향을 받는다.

▶ 1억의 대출을 30년 동안, 4%로 빌린다면, 월평균 상환금은 53만원이고 초기에는 33만원 밖에 안 낸다.

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◎ 체증식 상환방식은 초반엔 거의 이자만 내다가 점점 원금비율이 높아지는 것이다. 대출 초기에 상환금액이 적다는 이점이 있어 향후 연봉이 상승할 것이라 생각되면 체증식이 유리하고 초반에 대출을 받는다면 당연히, DSR이 적게 나온다.

※ 3억의 대출을 40년 동안 3%로 대출을 받는다고 하면 DSR은 20%이다.

※ 대출이자를 5%로 바꾸면 무려 DSR이 25%이고 5%나 상승한다. 그러므로 금리를 잘 비교해보고 금리가 저렴한 은행을 선택해야 한다.