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같은 나라 안에서 부동산 시장이 이렇게 다르게 움직일 수 있구나 싶은 시기다.
서울은 신고가를 쓰고 있고 지방은 미분양이 쌓이고 있는 요즘
뉴스에서 집값이 오른다는 말을 들으면서도 지방에 사는 분들은 전혀 다른 현실을 살고 있다.
나도 수도권과 지방 모두에 투자 물건을 보유하면서 이 온도 차이를 직접 체감하고 있는데
지방 물건은 관리가 쉽지 않고 매도 타이밍 잡기도 어렵다는 걸 경험으로 알고 있다.
오늘은 서울과 지방의 양극화가 얼마나 심해졌는지, 그리고 이 환경에서 어떤 기준으로 판단해야 하는지 정리해본다.
숫자로 보는 양극화의 현실
먼저 통계를 보면
2025년 서울 아파트 매매가는 연초 대비 8% 이상 올라 19년 만에 상승률 최고치를 기록할 전망이다. 수도권도 3% 이상 상승했다. 반면 지방은 1% 이상 하락했다.
같은 기간에 서울은 오르고 지방은 내리는 현상이 상승폭의 차이가 아니라 방향 자체가 반대로 볼 수있다.
지방의 경우 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양이 2만 4,000가구를 넘어서고 있는데다 준공 후에도 팔리지 않는 아파트가 쌓이고 있다는 뜻이다. 서울과 지방이 같은 부동산 시장 안에 있다고 보기 어려울 만큼 현실이 다르다.
왜 이렇게 갈리는 것인가
양극화의 근본 원인은 수요의 차이다. 서울은 일자리가 집중되어 있고 인구가 꾸준히 유입된다. 강남권, 마포·용산·성동 같은 한강벨트는 직장 수요, 학군 수요, 투자 수요가 동시에 몰린다. 수요가 다양하고 탄탄하니 가격이 방어되고 상승한다.
지방은 반대다. 인구 감소가 진행 중인 지역이 많고, 일자리 기반이 약하다.
신규 분양이 나와도 수요가 따라주지 않으니 미분양이 쌓인다. 공급만 있고 수요가 없는 구조에서 가격이 내려가는 것은 자연스러운 결과다. 건물을 짓는다고 수요가 생기는 것이 아니라는 사실이 지방 미분양 문제에서 그대로 드러나고 있다.
풍선 효과, 수도권 외곽까지 번지고 있다
서울 핵심지 가격이 오르면서 상대적으로 저렴한 수도권 외곽 지역으로 수요가 번지는 풍선 효과가 나타나고 있다.
요새는 수원 권선구, 안양 만안구, 구리시 등 수도권 남부와 동부권이 주목받고 있는데 이 흐름은 서울 접근성은 유지하면서 가격 부담을 낮출 수 있는 지역을 전략적으로 선택하는 움직임에 가깝다.
다만 수도권 외곽이라고 다 같은 것이 아니다. 서울 도심까지 대중교통으로 합리적인 시간 안에 닿는 지역과 그렇지 않은 지역의 수요 격차는 수도권 안에서도 벌어지고 있다.
지방 투자, 직접 경험하면서 배운 것
사실 나는 지방에 투자 물건을 보유한 경험이 있다. 수익률 계산만 보면 서울보다 매력적으로 보이는 경우가 있다. 가격이 낮고 임대 수익률이 높아 보이기 때문이다.
하지만 실제로 보유하면서 느끼는 건 다르다.
지방 물건은 공실이 생겼을 때 채우기가 서울보다 훨씬 어렵다. 매도 타이밍을 잡기도 쉽지 않다. 팔고 싶을 때 살 사람이 없는 상황이 생길 수 있다.
환금성이 낮다는 것이 투자에서 얼마나 큰 리스크인지를 직접 경험하고 나서야 실감했다. 😢
(지방마다 다를 수 있으며 지극히 주관적인 의견임.)
아무쪼록 지금 지방 미분양이 쌓이는 상황은 그 리스크가 현실화되고 있는 것으로 보여지며 수익률 숫자보다 수요의 지속성을 먼저 봐야 한다는 교훈이 지방 시장에서 반복적으로 확인되고 있다.
양극화 시대에 어디를 봐야 하는가
양극화가 심화될수록 어디를 살 것인가의 기준이 더 중요해진다. 지방이라고 무조건 나쁜 것은 아니다. 지방 내에서도 인구가 유지되고 산업 기반이 있는 지역은 다르다. 하지만 인구가 감소하고 일자리가 없는 지역에서 집값 상승을 기대하는 것은 현실적으로 어렵다.
수도권 안에서도 마찬가지다.
서울 접근성이 있고 수요층이 다양한 지역과 그렇지 않은 지역의 격차는 계속 벌어질 것이다. 양극화가 심화되는 환경일수록 평균을 보면 안 된다. 수도권 아파트가 올랐다고 수도권 전체가 좋은 것이 아니고, 지방이 어렵다고 지방 전체가 나쁜 것도 아니다. 개별 지역의 수요 기반을 직접 확인하는 눈을 키우는 것이 지금 시장에서 가장 필요한 능력이다.
✔마치며✔
서울과 지방의 양극화는 단기적인 현상이 아니다. 수요 구조의 차이에서 비롯된 것이고, 그 차이는 인구 감소와 일자리 집중이 계속되는 한 쉽게 좁혀지지 않는다.
이 환경에서 현명한 선택을 하려면 수익률 숫자보다 수요의 지속성을 먼저 봐야 한다. 서울과 수도권 핵심 입지에 수요가 몰리는 이유가 있고, 지방 미분양이 쌓이는 이유가 있다. 그 이유를 이해하고 입지를 선별하는 것이 양극화 시대를 살아가는 기본 자세일 것이다.
