환율이 1,560원까지 찍고 1,550원 대에서 계속 놀고 있다. 리먼 브라더스 사태에도 1,570원을 찍은 환율인데, 아무런 사건도 없는데도 불구하고 환율이 1,550원인 것은 정말 위험한 사태라고 볼 수 있다. 환율이 높으면 수입물가의 가격이 매우 상승하여 서민들의 고통은 더 증가할 수 있어 우리의 생활권과 굉장히 밀접하여 민감한 상황이다.

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오늘은 1,600원 임박 환율, 환율이 높으면 재개발, 재건축은 ?에 대한 포스팅입니다.

​환율이 오른다는 뜻은 달러의 가격(가치)이 오르고 자국 통화의 가치가 떨어진다는 것이다. 예를 들어, 환율이 1,300원에서 1,400원으로 오르면 1달러를 사기 위해 더 많은 원화가 필요해진다. 환율이 1,000원이었다가 각각 500원, 1,500원으로 바뀔 때를 가정해보았다.

환율이 하락하여 500원으로 바뀌었다면, 환율 인하 = 원화가치가 상승하고 달러가치가 하락한다는 것이다. 달러 인덱스가 보통 100을 넘는다면 달러 가치는 하락하고 있다는 뜻이다. 반대로 환율 상승 = 원화가치 하락은 달러의 가치가 상승한다는 것을 의미한다. 우리나라 역사에서 환율이 현재 1,550원 이상 간 적은 딱 2번 밖에 없다.

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IMF시기로 최대 1,960원까지 상승하였고 2008년 글로벌 금융위기 때 1,560~1,570원까지 상승했다. 이 뜻은 한국에 굉장히 큰 경제적 위기가 발생할 때 환율이 오른다는 것이다. 반면, 현재 대한민국은 코스피나 부동산만 보면 굉장히 경기가 좋아보일 수 있다. 반도체 주식은 역대 최대의 실적을 내고 있으며 서울 부동산은 연일 신고가를 달성하고 있기 때문이다.

하지만 잘 나가는 기업 몇몇을 제외하고는 대부분 경기가 어렵고 서울 부동산을 제외하면 지방은 침체되어있다. 과거 IMF 때는 외환보유액이 바닥나고 기업 연쇄부도가 발생하였지만, 그때와 비교하면 환율이 1,600원이 되더라도 그렇게 된다고 할 수는 없다. 현재는 외환보유액이 수천억 달러 이상이며 국가 신용등급 역시 건전하며 주요 은행들도 양호한 신용을 보이고 있기 때문이다.

환율은 1년 만해도 1,350원이었다. 26년 6월은 약 1,550원으로 200원, 즉, 상승이 200원, 14.8%나 올랐다. 이번 상승은 한국 경제 자체의 위기보다는 달러의 가치가 매우 상승하였고 중동 리스크, 외국인 자금 유출 등의 복합적인 이유가 겹친 것으로 보고 있다. 미국 고용지표가 예상보다 강하게 나오면서 미국 금리 인상 각이 나오고 금리가 높아질 것으로 보는 미국으로 자금이 몰리고 있다.

미국-이란을 둘러싼 군사적 긴장은 아직까지 유지되는 상태라 유가가 굉장히 높다. 전쟁이나 위기 상황에서 안전자산인 달러로 이동하는 경향도 한몫하였다. 올해 AI 반도체 랠리로 엄청난 수익을 올린 외국인들 역시 차익 실현하고 미국 금리 인상으로 달러 가치가 높아지는 상황이라 환차익이 가능할 때 빨리 나가자는 의도로 대량매도하고 있다.

그리고 원화를 매우 빨리 찍어내고 있는 상황도 환율 상승의 원인이 되었는데 한국의 M2통화량을 보면 411만 8,091억원으로 역대 최고 수준이다. 이것은 고유가 지원금, 전국민 25만원 지원 같은 포퓰리즘 정책 때문이다.

비록 환율이 1,600원까지 가더라도 바로 정비사업이 멈추지는 않는다. 다만, 사업비와 금리에 영향을 주기 때문에 사업성이 낮은 사업장의 경우 재건축, 재개발 조합원 분담금 때문에 주민들이 반대할 확률이 높아진다. 단기적으로 철근, 구리, 기계설비 등의 수입 물가가 매우 오르고 인건비 상승 때문에 건설사들은 공사비 인상을 요구할 것이다.

환율 상승에 따라 금리 인상 속도가 높아지면서 금리가 올라간 만큼 PF 대출에 대한 이자비용이 상승한다. 금리가 높아진 상태가 유지되면 조합의 금융비용이 증가하여 사업비가 증가한다. 즉, 재개발, 재건축의 비례율에 중요한 요소인 "총 비용"이 증가하여 "총 수익"이 감소한다. 그래도 강남, 서초, 송파, 용산과 같은 최상급지는 이야기가 다르다.

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입주 후 가치 상승이 높고 일반분양이 매우 높고 높은 수요가 있기 때문에 환율에 따른 사업비 증가에 큰 영향을 받지 못한다. 하지만 국토교통부가 직접 지정하는 분양가상한제에 대한 영향을 크게 받을 수 있다. 결론은 반드시 환율이 오른다고 정비사업이 멈추는 것은 아니고 금리가 더 큰 영향을 미치며 서울 핵심지 공급 부족이 지속될수록 신축 희소성에 따라 사업성 높은 곳은 오히려 서울시장의 입김을 더 크게 받는 것이다.