체증식 상환 원리금 원금 균등 비교 내집마련 갈아타기 전략

대출 상환 방식을 선택할 때 대부분의 사람들은 크게 고민하지 않는다.

보통은 은행 창구에서 권유하는 대로 원리금균등으로 설정하고 넘어가는 경우가 많다. 하지만 5~10년 후 상급지로 갈아타기를 목표로 한다면 체증식 상환 방식도 고려해 볼 수 있다.

오늘은 세 가지 상환 방식을 비교하고 내집마련 갈아타기 전략과 어떻게 연결되는지 이야기해본다.

체증식, 원리금균등, 원금균등 세 가지 비교

내 집 마련 대출을 받을 때는 상환 방식이 세 가지가 있다.

* 이 차이를 모르고 그냥 은행에서 권유하는 대로 선택하는 분들이 많은데 선택에 따라 매달 나가는 돈이 수십만원씩 달라진다.

원리금균등 상환은 매달 동일한 금액을 납부하는 방식이다. 원금과 이자를 합산해서 30년 동안 같은 금액을 낸다. 초반에는 이자 비율이 높고 후반으로 갈수록 원금 비율이 높아지는 구조다. 가장 흔하게 선택하는 방식이고 매달 나가는 금액이 일정해서 예측하기 쉽다.

원금균등 상환은 매달 동일한 원금을 갚으면서 이자는 남은 원금에 대해서만 내는 방식이다. 초반 납부액이 세 가지 중 가장 높다. 하지만 시간이 지날수록 납부액이 줄어들고 총 이자 부담이 가장 적다. 장기 보유를 계획하고 초반 현금 여력이 충분한 분들에게 맞는 방식이다.

* 3가지를 비교했을 때 원금 균등이

전체 금액으로는 가장 낮다.

체증식 상환은 초기에 상환 금액이 낮고 시간이 지날수록 점점 상환 금액이 늘어나는 방식이다. 초반에는 사실상 이자만 내는 수준으로 시작해서 점차 원금 상환 비율이 늘어난다.

3억 대출, 30년 상환 시 실제 얼마나 차이나는가

실제 숫자로 계산해보자.

3억원을 금리 4%, 30년 만기로 대출받는다고 가정해본다.

1. 원금균등 상환의 경우

초기 월 납부액이 약 183만원이다.

원금 83만원에 이자 100만원이 합산된 금액이며 시간이 지나면서 납부액이 줄어들어 30년 후에는 약 84만원 수준이 된다.

30년간 납부하는 총 이자는 약 1억 8,000만원이다.

2. 원리금균등 상환의 경우

매달 동일하게 약 143만원을 납부한다. 초반에는 이자 비율이 높고 후반으로 갈수록 원금 비율이 높아진다. 30년간 납부하는 총 이자는 약 2억 1,500만원이다. 원금균등보다 약 3,500만원을 더 내는 구조다.

3. 체증식 상환의 경우

초기 월 납부액이 약 100만원으로 시작한다. 원리금균등 대비 월 43만원이 절약된다. 이 차이가 육아나 생활비 부담이 큰 시기에 버팀목이 된다.

대신 시간이 지나면서 납부액이 점점 올라가 30년 후에는 약 200만원 수준까지 올라간다. 30년간 납부하는 총 이자는 약 2억 5,000만원이다.

원리금균등보다 약 3,500만원을 더 내고 원금균등보다는 약 7,000만원을 더 낸다.

총 이자만 놓고 보면 체증식이 가장 불리하다. 그런데 갈아타기 전략과 연결하면 이야기가 완전히 달라진다.

갈아타기 전략과의 연결고리

체증식 상환이 갈아타기 전략과 잘 맞는 이유는 간단하다.

초기 원금 상환이 거의 없는 대신 그 여유 자금을 생활비나 추가 자산 형성에 활용할 수 있다. 5~7년 후 해당 아파트를 매도하고 상급지로 이동할 계획이라면 중도에 남은 원금 대부분을 매도 차익으로 상환하게 된다.

즉 이런 구조가 완성된다.

체증식으로 초기 부담을 낮추고 여유 현금을 확보한다. 그 현금으로 생활을 안정적으로 유지하면서 자산 상승을 기다린다. 5~7년 후 시세 차익으로 원금을 정리하고 상급지로 갈아탄다.

30년 총 이자가 원금균등보다 7,000만원 더 나온다고 했지만 5~7년 안에 갈아타면 그 기간 동안의 이자만 내고 원금은 매도 차익으로 상환하는 구조가 된다.

결국 30년치 이자를 다 내는 케이스가 아니라는 뜻이다. 초기 월 납부액을 43만원 줄여서 그 돈을 모아둔 게 훨씬 더 큰 기여를 한다.

이 전략은 입지 선택이 핵심인데 수요가 탄탄한 지역, 장기적으로 가격이 지지되는 곳을 선택해야 이 전략이 제대로 통한다.

체증식이 맞지 않는 경우도 있다

체증식 상환이 무조건 좋은 건 아니다.

장기 보유를 계획하거나 갈아타기 계획이 없는 경우라면 총 이자 부담이 원리금균등보다 3,500만원, 원금균등보다 7,000만원이나 더 나온다. .

이 차이가 30년 동안 쌓이면 무시할 수 없는 금액이다.

소득이 앞으로 늘지 않거나 지출이 예측 이상으로 늘어날 경우 납부 금액이 점점 올라가는 체증식이 오히려 부담이 될 수 있다. 선택 전에 5년, 10년 후 납부액이 얼마나 되는지를 미리 계산해보고 감당 가능한 수준인지 확인하는 것이 중요하다.

정리하면 이렇다.

5~10년 내 갈아타기 계획이 있고 초기 현금 흐름이 중요한 분이라면 체증식이 맞다. 장기 실거주를 계획하고 초반 소득 여력이 충분한 분이라면 원금균등이 총 이자 면에서 가장 유리하다. 매달 납부액을 일정하게 유지하고 싶다면 원리금균등이 심리적 안정감을 준다.

중도상환수수료도 반드시 확인해야 한다

체증식 상환 방식의 정책 대출을 조기에 상환하려면 중도상환수수료가 발생할 수 있다.

일반적으로 대출 실행 후 3년 이내 전액 상환 시 수수료가 부과된다. 갈아타기 시점이 3년 이내라면 수수료를 감안해서 실질 이익을 계산해봐야 한다.

나도 처음에 이 부분을 놓쳐서 매도 후 정산할 때 예상보다 비용이 더 나온 경험이 있다. 대출 실행 전에 중도상환수수료 조건과 면제 조건을 반드시 확인해두는 것이 좋다. 작은 것처럼 보여도 수백만원이 달린 문제일 수 있다.

갈아타기 전략을 짤 때 매도 차익에서 중도상환수수료, 양도세, 중개수수료를 빼고 나서 실질 수익이 얼마인지를 처음부터 역산해두는 습관이 필요하다. 이 계산 없이 갈아타기를 했다가 생각보다 남는 게 없다는 걸 나중에 알게 되는 경우가 많다.

✔마치며✔

오늘은 체증식 상환 원리금 원금 균등 비교 내집마련 갈아타기 전략에 대해 알아보았다.

체증식 상환은 레버리지를 최대한 활용하면서 현금 흐름을 유지하고 자산 상승을 통해 갈아타기까지 연결하는 전략적 선택이다.

아무쪼록 대출은

본인의 소득 흐름과 보유 기간, 중도상환수수료까지 반드시 함께 계산한 뒤 결정하는 것이 중요하다.