다주택자 주담대 만기 연장 불허 버티기 가능할까

다주택자 버티기 전략의 핵심 통로가 막혔다.

수도권과 규제지역 다주택자의 주택담보대출 만기 연장이 원칙적으로 불허되었기 때문이다.

대출을 새로 못 받는 건 이미 막혀있었지만 이번엔 기존 대출 연장까지 차단한 것이다.

이게 어떤 의미인지 자세히 알아본다.

만기 연장 불허가 기존 규제와 다른 점

부동산 대출 규제에는 두 가지 축이 있다. 신규 대출을 막는 것, 그리고 기존 대출을 연장 못 하게 하는 것이다.

지금까지 정부가 써온 카드는 주로 신규 대출 차단이었다. 다주택자는 수도권 규제지역에서 신규 주택담보대출을 받지 못하도록 막았다.

그런데 기존에 이미 받아놓은 대출은 만기가 돌아올 때 연장하는 게 가능했다. 집은 팔지 않으면서 대출만 계속 굴리는 버티기 전략이 가능했던 이유다.

이게 이번에 막혔다. 4월 17일부터 수도권 및 규제지역 내 아파트를 담보로 한 다주택자 주담대는 만기가 돌아와도 원칙적으로 연장할 수 없다.

신규 대출도 안 되고 기존 대출 연장도 안 된다. 이중으로 막힌 것이다.

지금까지 신규 대출 차단만으로는 다주택자들이 버텨왔다. 3년 전에 받은 대출이 만기가 돌아오면 조용히 연장하면 됐다. 이 전략이 이번에 원천 봉쇄됐다.

구체적으로 어떤 대출이 막히나

조치의 대상을 정확히 알아보자.

이번 만기 연장 불허 조치는 수도권 및 규제지역 내 아파트를 담보로 한 다주택자 주담대에 적용된다. 다주택자가 서울이나 경기 규제지역에 아파트를 갖고 있고 그 아파트를 담보로 대출을 받았다면 만기 연장이 막힌다는 뜻이다.

지방 소재 주택 담보 대출은 이 조치 대상이 아니며, 비규제지역 아파트나 지방 아파트를 담보로 한 대출은 별도 기준이 적용된다.

아파트가 아닌 빌라나 주택 담보 대출도 이번 조치 직접 적용 대상에서 벗어난다.

───

예외 사유도 있다.

이미 매도 계약이 체결된 경우는 예외가 인정된다. 임차인이 있는 경우 유효한 임대차 계약 종료일까지는 연장이 허용된다.

어린이집, 준공 후 미분양, 민간건설임대주택 등 규제 적용이 곤란한 경우도 예외 처리된다.

중요한 건 이 예외들이 매우 구체적인 조건을 충족해야 한다는 것이다. 막연하게 예외를 기대했다가는 낭패를 볼 수 있다.

내 대출이 예외에 해당하는지 반드시 은행 창구에서 직접 확인해야 한다.

만기가 돌아오면 어떻게 되나

대출 만기가 연장되지 않으면 어떤 상황이 벌어질까?

만기가 돌아왔는데 연장이 안 된다면 두 가지 선택지가 남는다. 상환하거나, 팔거나.

───

첫 번째 선택지인 상환이다. 만기에 대출 원금을 다 갚아야 한다. 사실상 수억 원 규모의 주담대를 현금으로 상환할 여력이 있는 다주택자는 많지 않다. 특히 여러 채를 갭투자 방식으로 보유하고 있는 경우 한 건의 만기가 연쇄적인 자금 압박으로 이어질 수 있다.

───

두 번째 선택지인 매도다. 대출을 갚을 현금이 없다면 집을 팔아서 대출을 상환해야 한다. 이게 이번 조치가 노리는 결과이기도 하다. 버티면서 가격이 오르기를 기다리는 다주택자들이 시장에 매물을 내놓도록 압박하는 것이다.

다만 이 압박이 즉각적으로 나타나지는 않는다. 지금 당장 만기가 돌아오는 대출이 있는 사람만 직접 영향을 받는다. 만기가 1~2년 남아있는 다주택자는 아직 시간이 있다. 하지만 시간이 지날수록 만기 도래 물건이 순차적으로 증가한다. 매물 압박이 즉각적이 아니라 시간을 두고 누적되는 구조다.

시장에 어떤 영향을 미치나

이번 조치가 부동산 시장에 어떤한 방향을 가져올까?

단기적으로는 양도세 중과 유예 종료(5월 9일)와 겹쳐서 시장이 어수선한 분위기다.

현재는 세금 때문에 팔아야 하는 사람과 대출 만기 때문에 팔아야 하는 사람이 동시에 움직이고 있다

중기적으로는 매물 출회가 점진적으로 늘어날 가능성이 있다.

대출 만기가 1년마다 순차적으로 돌아오는 구조이기 때문에특정 날짜에 쏟아지는 게 아니라 서서히 지속적으로 매물 압박이 형성될 수 있다.

───

매수자 입장에서는 두 가지 시각이 존재한다. 매물이 늘어나면서 가격 협상력이 생긴다는 낙관적 시각.

반면 대출 만기 압박을 받는 다주택자들이 버티다가 결국 급매를 던지는 시점을 노리면 더 싼 가격에 살 수 있다는 시각.

어느 쪽이 맞을지는 해당 지역과 단지의 수요 기반에 따라 달라질 것이다.

내 상황에서는 어떻게 대응해야 하나

이 글을 보는 사람들은 다주택자 아니면 무주택자일 가능성이 높다.이런 경우에는 상황별로 다르게 접근해야 한다.