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서울시장 선거는 정말 엎치락뒤치락의 엄청난 접전을 붙었다. 게다가 사상 초유의 투표용지 부족이라는 이슈에도 불구하고 역전승을 이뤄낸 것이 오세훈 서울시장이다. 단순히 당파만 보고 뽑는 것이 아니라 미래세대와 앞으로의 내 삶의 방향을 고려해서 뽑은 결과로 박빙의 승부로 폴리마켓에선 역배를 건 사람은 떼돈을 벌었다.
하지만 선거 과정에서 불미스러운 일도 발생하여 잠실에서 투표함을 수호하기 위해 실랑이가 벌어졌고 지금도 재투표 이슈가 발생하고 있다. 현재 투표결과로 밝혀진 민심이 앞으로 등기를 쳐야 하는 동네로 픽을 주고 있다.
마포와 성동은 마용성의 한 축에서 빠져도 될 정도로 바뀐 모습이고 식겁한 오세훈 시장은 정신차리고 이제 강남3구에 기부채납, 한강 임대뷰 같은 헛소리는 그만두고 한강벨트에 용적률을 팍팍 주며 개발을 해야 할 것이다.
오늘은 오세훈 서울시장 5선임 향후 재개발 재건축의 미래는 ?
민심이 픽한 등기 쳐야 할 동네
정원오가 시장이 되었다면 서울시는 바로 오세훈 시장이 했던 전의 정책이 모두 중단될 수도 있었던 상황이다. 정원오가 시장이 되었다면 부동산 시장의 공급은 감소되고 개발보단 도시재생, 보존의 방향으로 전환되어 재개발, 재건축 시장은 매우 불안해질 상황이었다.
예전 박원순 시장 때와는 다른 배경이긴 한데, 과거와 달리 현재는 부동산 경기가 좋아 사업성이 매우 높고, 일몰제에 대한 보완(주민 30% 이상이 동의하면 기간 연장 가능), 주민들의 추진 의욕이 강하다. 그래서 완전히 보존보다는 적당히 임대주택과 소규모 정비사업만 허락해 주는 정도일 것이다.
이번 선거에서 보여준 것은 투표성향에 따라 집값이 다르다는 것이다. 동작구, 영등포구, 강동구가 우세한 이유는 재개발, 재건축 구역이 많았기 때문이고 마포의 경우나 성동구, 양천구도 목동이나 동마포의 고가 아파트 단지, 성동구 한강벨트가 있었기에 근접한 양상을 보였다.
과거 전통의 강남3구를 제외한 성동구, 마포구, 동작구, 강동구, 광진구, 양천구, 영등포구 같은 경우 엎치락뒤치락 했다. 마포구도 공덕동, 아현동, 염리동, 용강동 등의 동마포 기준으로 보수성향이 강하고 성동구도 한강벨트를 중심으로 보수성향이 강한 것을 보인다. 강동구 역시 올림픽파크포레온이란 신축아파트가 생기고 나서 보수성향이 강해진 것을 알 수 있다.
이로써 신축 아파트를 개발하는 재개발과 재건축을 민주당이 매우 막는 이유를 알 수 있게 된다. 자신의 재산을 지키고 보유만 해도 나오는 엄청난 세금폭탄을 막기 위해 보수로 바뀌게 되기 때문이다. 돈을 벌고 싶다면 당연히 입지가 좋은 곳(강남3구, 한강벨트, 학군지)으로 가거나 아직 빨간 곳에서 재개발, 재건축 가능성이 있는 곳으로 가는 방법 밖에 없다.
재개발, 재건축 미래는 ?
오세훈 시장의 경우 재개발, 재건축을 활성화시키고 기존의 신통기획과 모아타운에 대한 중단은 없을 것으로 보인다. 어쩔 수 없이 투기과열지구, 토지허가거래구역으로 지정되어 조합원들은 처분금지 및 이주비 대출 금지 등으로 골치가 아프다. 그런 규제들을 최대한 완화하려는 방향으로 나갈 것이고 2031년까지 31만호 공급을 발표했다.
물론 지금과 같은 규제 상태에선 공급을 한번에 늘리기는 어려워보이지만, 기존에 진행되던 재개발, 재건축들이 중단되지 않고 계속 진행된다는 것에서 호재이다. 그래서 잠시 소강상태였던 재개발, 재건축 구역에 대한 투자가 증가할 것으로 보인다. 빌라의 경우 토허제가 적용되지 않기에 실거주하지 않아도 갭투자가 가능하다. 다만, 조건부 전세대출이 불가능하고 이미 한강벨트나 핵심지 재개발 구역은 너무 많이 올랐다.
신통기획은 정비구역 지정부터 사업시행인가까지의 단계를 줄여 최대한 빠르게 주택을 공급하려고 했으나, 기존부터 실거주 의무라는 조건이 붙어있다. 그리고 실제 사업성은 집값이 매우 높은 지역의 경우에 많이 나오기에 현재와 같이 공사비, 인건비 상승 등의 대외환경에 약한 사업장들은 안심할 수 있다고 볼 수는 없다.
모아타운의 경우 구역이 쪼개져있어 통합적으로 사업성이 잘 나오지 않는다. 그래서 모아타운처럼 구역을 나누지 않고 한꺼번에 통합하여 구역을 그려 사업성이 나올 수 있도록 변경해야 더 좋은 사업성에 공급이 가능할 것이다. 이제는 우리가 소셜믹스 같은 쓸데없는 소리를 하지 않고 향후 공급이 얼마만큼 빠르게 진행되고 서울시에서 얼마나 인허가를 팍팍 내주느냐를 주시해야 할 것이다.
