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올해 부동산 시장에서 가장 큰 화제 중 하나가 공동주택 공시가격이다.
2026년 공시가격이 확정 발표되면서 서울 일부 지역은 상승률이 20%를 넘는 수준이 나왔기 때문이다.
공시가격이 오르면 보유세 부담이 함께 늘어나기 때문에 주택 보유자들의 관심이 뜨겁다.
오늘은 2026년 공동주택 공시가격이 얼마나 올랐는지 그리고 보유세가 어떻게 달라지는지 정리해본다.
2026년 공동주택 공시가격 변동률
국토교통부 발표에 따르면 2026년 공동주택 공시가격 전국 평균 상승률은 9.16%로 나왔다.
9%대 상승률 자체도 적은 수치가 아니지만 지역별로 보면 차이가 훨씬 크게 벌어진다.
먼저 서울이 가장 큰 폭으로 올랐다. 서울 평균 상승률이 18.67%를 기록는데, 작년 한 해 서울 집값이 빠르게 올라간 흐름이 그대로 공시가격에 반영된 결과다.
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세부 지역으로 들어가면 더 극명한 차이가 보인다. 성동구 상승률이 29.04%로 전국 최고치를 기록했고, 강남구는 26.05%, 서초구 23.32%, 송파구 25.49% 수준이다.
강남 3구와 마포 용산 성동을 묶은 한강 벨트 지역들이 20%대 후반 상승률을 보였다. 신축 아파트 선호 현상과 한강 조망 가치가 공시가격에 강하게 반영된 결과이다.
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반면 지방 광역시는 흐름이 반대다. 대구는 마이너스 0.76%, 광주는 마이너스 1.25%로 하락세를 보였다. 수도권과 지방의 자산 양극화가 공시가격 흐름에서도 그대로 드러난 셈이다.
정부가 공시가격 현실화율을 4년 연속 69%로 동결했음에도 이런 결과가 나왔다. 시세 자체가 워낙 많이 올랐기 때문에 현실화율을 동결해도 공시가격이 크게 오를 수밖에 없는 구조다.
공시가격이 보유세에 미치는 영향
공시가격이 오르면 왜 보유세가 늘어날까?
보유세는 크게 재산세와 종합부동산세로 나뉜다. 두 세금 모두 공시가격을 기준으로 계산된다. 공시가격이 오르면 두 세금이 함께 오르는 구조다.
재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱하고 여기에 세율을 적용해서 계산된다.
공정시장가액비율은 현재 43%에서 60% 사이로 적용되고 세율은 과세 구간에 따라 다르다. 공시가격이 오르면 과세 구간 자체가 상향될 수 있어서 세율도 더 높은 구간이 적용될 가능성이 있다.
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종합부동산세는 1주택자 기준 공시가격 12억원 초과분에 부과된다. 12억원은 시세로 환산하면 약 16억에서 17억원 수준이다. 공시가격이 12억원을 넘는 1주택자는 종부세 대상이 된다.
다주택자는 종부세 공제액이 더 낮다. 다주택자 공제액은 9억원이고 중과세율이 적용된다. 공시가격 상승에 더 민감하게 반응하는 구조다.
서울 강남구 압구정동 신현대9차케이스를 보면 2026년 공시가격이 43억 7,800만원으로 산정됐고 보유세는 약 2,647만원으로 계산된다. 1년 전 대비 보유세 부담이 크게 늘어난 셈이다.
종부세 대상이 크게 늘어났다
2026년 공시가격 인상으로 종부세 대상자가 크게 늘어났다는 점도 주목할 변화다.
과거 종부세는 상위 1%만 내는 부유세라는 인식이 강했다. 그런데 2026년에는 서울 아파트 7채 중 1채 약 15%가 종부세 대상에 포함되는 것으로 분석됐다. 부유세에서 보편세로 성격이 바뀌고 있다는 분석이 나온다.
특히 마용성 지역 30평대 아파트가 종부세 대상에 새로 진입하는 사례가 늘고 있다. 평범한 중산층 1주택자도 종부세를 내야 하는 시대가 된 셈이다.
종부세 대상이 되면 매년 일정 금액의 세금을 부담해야 한다. 매년 부담이 누적되는 구조라 장기 보유자에게는 큰 변수다. 노후 보유 자산이 종부세 대상이 된 경우 매도와 보유 중 어떤 선택이 유리한지 다시 계산해봐야 한다.
다주택자는 부담이 훨씬 크다. 공제액이 낮고 중과세율이 적용되므로 공시가격 상승의 영향이 직접적으로 세금으로 환산된다. 양도세 중과까지 함께 적용되는 시점이라 매도와 보유 모두 부담이 큰 상황이다.
공시가격에 이의 있을 때 어떻게 하나
본인 집의 공시가격이 너무 높게 책정됐다고 판단되면 이의신청을 할 수 있다.
이의신청은 두 단계로 나뉜다.
첫 번째는 열람 기간 중 의견 제출이다. 2026년 공동주택 공시가격은 3월 18일부터 4월 6일까지 20일간 소유자 열람 및 의견 청취 기간을 거쳤다. 이 기간 동안에는 정부의 공시 안에 대해 의견을 제출할 수 있었다. 의견이 반영되면 최종 결정가에서 조정될 수 있다.
두 번째는 공시 후 이의신청이다. 최종 공시일인 4월 30일 이후 30일 이내인 5월 29일까지 이의신청이 가능하다. 이의신청 결과는 6월 26일에 최종 확정된다.
이의신청을 하려면 객관적 근거를 갖춰야 하며 단순히 세금이 많다는 이유로는 공시가격이 조정되지 않는다. 인근 유사 단지와의 가격 비교, 최근 실거래 사례, 건물 상태 같은 구체적인 자료를 제시해야 한다.
참고로 부동산공시가격알리미 사이트에서 본인 집의 공시가격을 조회할 수 있다. 도로명 주소나 지번 주소를 입력하면 본인 집의 공시가격을 확인하고 이의신청 절차를 진행할 수 있다.
1주택자와 다주택자가 어떻게 대응해야 할까
1주택자와 다주택자의 대응 전략이 다르므로 각각 정리해보겠다.
1주택자가 알아야 할 점들이다.
1주택자는 재산세 특례세율이 적용되어 보유세 인상폭이 다주택자보다는 제한적이다. 그래도 공시가격 자체가 크게 오르면 세금 부담이 늘어난다. 특히 공시가격 12억원을 초과하면 종부세 대상이 되므로 본인 집이 이 구간에 들어가는지 확인해야 한다.
1주택자의 경우 매도를 고려할 때 양도세 비과세 요건을 점검해야 한다. 12억원 이하 주택은 2년 이상 보유하고 조정대상지역은 2년 거주를 충족하면 양도세 비과세를 받을 수 있다. 보유세 부담이 너무 크다면 다른 지역으로 갈아타는 것도 검토할 만하다.
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다음은 다주택자가 알아야 할 점들이다.
다주택자는 보유세 부담이 훨씬 무겁다. 공제액이 9억원으로 낮고 중과세율이 적용되어 같은 공시가격 상승률에도 세금이 더 크게 늘어난다. 매년 누적되는 부담이라 장기 보유 전략을 다시 검토해야 한다.
5월 10일부터 양도세 중과까지 재시행됐기 때문에 매도와 보유 모두 부담이 큰 시점이다. 다만 보유세는 매년 발생하고 양도세는 매도 시점에 한 번 발생하는 구조라는 점을 고려해서 본인 자산 포트폴리오를 정비할 시점이다.
일시적 1세대 2주택 특례를 활용해 1주택자로 정리하는 전략, 비조정대상지역 주택으로 갈아타는 전략, 임대사업자 등록 전략 등 다양한 방안이 있다. 본인 상황에 맞는 최적 전략은 세무사 상담을 통해 정확하게 파악하시는 게 안전하다.
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✔마치며✔
오늘은 2026 공동주택 공시가격 확정 보유세 얼마나 오를지에 대해 알아보았다.
서울 핵심 지역을 중심으로 공시가격이 20%대 후반까지 오르면서 보유세도 함께 급증하는 단지들이 속출하고 있다. 종부세 대상도 크게 늘어나면서 중산층 1주택자까지 보유세 부담을 체감하는 시대가 됐다.
본인 집의 공시가격을 부동산공시가격알리미에서 확인하고 보유세가 어떻게 변하는지 미리 계산해보길 바란다.
이의신청 사유가 있다면 5월 29일까지 신청 절차를 진행하시고 보유세 부담이 너무 크다면 매도나 갈아타기를 검토해보시는 것도 방법이다.
부동산은 사는 것보다 보유하는 비용이 점점 커지는 시대다. 세금 부담까지 감안한 자산 계획이 필요한 시점이다.
