마포 염리동은 개인적으로 매우 좋게 평가하고 있다. 경사가 있긴 하지만 공덕아현의 마래푸, 마포프레스티지자이, 마포더클래시 같은 최상급 30억대의 아파트와 근접하고 있기 때문이다. 그런 염리동에는 염리4구역과 염리5구역이 재개발이 추진 중이다. 과거 재개발 구역에서 해지되었으나 부동산 시장이 살아나면서 다시 정비지역 지정 후 진행 중이다.

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오늘은 마포구 염리5구역 재개발 염리4구역 비교 사업성 분석입니다.

염리5구역은 마포구 81번지 일대의 재개발 구역이다. 염리4구역과 비교가 많이 되는데, 어느 곳이 더 좋은 입지라는 것은 상대적이라 말하기가 힘들 정도이다. 염리5구역은 구역 내 KT부지가 있어 역세권청년주택 단지가 들어서는 단점이 있지만, 마포에서 보기 힘든 평지에 위치하고 공덕역 도보권, 대흥역 학원가가 있다. 그리고 염리5구역은 초, 중, 고를 모두 끼고 있는 장점이 있다.

반면, 염리4구역은 2호선 초역세권에다, 염리5구역에 비해 땅 모양은 예쁘다. 그리고 마포프레스티자이와 마포그랑자이 바로 옆이라 못해도 두 아파트 값까지는 갈 만한 입지이다. 대신, 경사가 있고 2호선은 매우 좋지만 CBD나 YBD가기엔 좀 애매한 노선이라 마포에선 일자리 지구 접근성이 조금 떨어진다.

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염리5구역은 26년 4월 정비구역 지정이 되었고 공람은 6월 1일까지이다. 용적률은 290%, 최고 층수는 32층, 신축 세대수는 1,617세대 규모이다. 임대세대 수는 21%이고 일반분양 세대수는 283세대로 약 28%로 가정하고 있다. 과거 염리4구역, 염리5구역 모두 재개발 지역이었으나 해제되고 다시 신축빌라가 들어서면서 사업성은 줄어들었지만, 아파트 시세가 오른 만큼 사업성은 충분히 높아졌다.

최대 허용용적률이 290%이므로 290%를 적용한 연면적은 46,693평이다. 이 중 임대주택 비율이 20% 9,338평, 상가면적 1,492평이므로 일반분양 면적은 8,492평이다.

염리5구역은 비슷한 위치의 염리4구역에 비해 1.5배 정도 면적이 넓다. 그래서 총 비용은 염리4구역보다는 더 높다. 공사비는 평당 1천만원으로 가정했고 정비기반시설 역시 평당 1천만원으로 계산했다. 총 연면적은 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 1.8배하면 84,047평이고 공사비 1천만원을 가정하면 8,404억이다.

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정비기반시설은 5,771평이므로 577억이다. 총 공사비는 8,981억이다. 기타사업비는 철거비, 설계비, 조합운영비, 예비비, 세금, 감정평가비용, 금융비용 등이 포함되고 2천억으로 가정했다. 총 비용은 10,981억이다.

현재 거래된 시세를 보면, 평당 1억이 넘는 것도 보인다. 공시지가를 살펴보면 평당 3,000만원~4,000만원까지 보인다. 재개발 구역 지정 전에 공시지가 조회가 정해졌음에도 불구하고 매우 높은 공시지가이다. 그래서 평균 평당 3,500만원으로 가정하고 감정평가 보정률 1.2~1.6배 중 1.4배하여 계산했다. 평균 감정평가액은 4,900만원이고 조합원 분양면적이 27,371평이므로 조합원 종전자산평가액은 13,411억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 현재 마래푸, 마포프레스티지자이, 마포그랑자이의 24평 시세는 평당 9천~1억 수준이다. 공덕아현 근처 마포자이힐스테이트라첼스의 34평은 34평이 31억이라 아직 입주도 안 했는데, 평당 1억 수준이다. 마포 신축 대단지 국평 시세가 평당 8천~1억 수준이라, 조합원 분양가를 평당 6천으로 가정했다.

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조합원 분양 면적이 27,371평이므로 평당 6천을 적용하면 조합원 분양 수익은 16,422억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 1,400억이다. 상가는 평당 4천으로 계산하면 상가수익은 596억이다. 일반분양가는 평당 9천으로 계산했다. 이는 해당 아파트가 재개발되어 분양할 때는 더 높은 분양가가 될 것이라 가정했기 때문에 높은 분양가로 잡았다. 일반분양 수익은 7,642억이다. 총 수익은 25,880억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.1이 나온다. 높은 공사비를 가정했음에도 불구하고 높은 분양가를 적용한 덕에 비례율이 높게 나왔다. 일반분양가를 평당 9천만원이면 현재 노량진동, 흑석동보다 더 높은 수준인데, 마포는 마용성 중 하나로 매우 높게 치는 입지이기에 높은 분양가라도 충분한 수요가 있다고 보았다.

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염리4구역과 비교해보면, 비슷한 비례율이지만, 입지는 비슷한 수준이기에 개인 취향에 따라 선택하면 될 정도이다. 만약, 조합원 종전자산평가액이 평당 4,900만원으로 25평이면 12억 2,500만원이다. 비례율 1.1을 적용하면 13억 4,750만원이다. 조합원 분양가가 평당 6천이므로 25평이면 15억이다. 조합원 분담금은 1억 5,250만원이다.