래미안 원베일리는 국내 최고 정상급 아파트로 한국에서 최고 비싼 아파트가 뭐냐고 물으면 바로 나오는 아파트였다. 래미안 원베일리의 경우 신반포 3차와 경남아파트의 통합재건축으로 탄생한 재건축 아파트이다. 조합장은 아니지만 부조합장으로 한형기로 재건축의 신이라 불리던 사나이가 참여하였다. 한형기의 빠른 추진으로 래미안 원베일리는 2017년 관리처분인가를 받고 6년 만에 준공 및 입주 시작하였다. 그런 래미안 원베일리는 당시 평당가 5,668만원이었지만, 지금은 60억이다.

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오늘은 래미안 원베일리 왕좌를 뺏은 디에이치 클래스트 분양가는 ?에 대한 포스팅입니다.

디에이치 클래스트는 반포주공 1단지, 1-2-4주구를 재건축하여 탄생하는 아파트이다. 규모는 5천세대 이상으로 매우 크며 현대건설의 하이엔드 브랜드 "디에이치"가 들어간 만큼 고급스럽다. 국내 최대급의 재건축이며 반포 한강변 입지, 대규모 커뮤니티, 프리미엄 자재와 설계로 이미 래미안 원베일리 다음의 대장아파트라 기대되는 아파트이다.

과거의 반포 3대장 아파트는 아크로리버파크, 래미안 퍼스티지, 반포자이였고 09년~16년까지 그 지위를 유지해왔다. 하지만 재건축과 신축 프리미엄이 붙은 새로운 반포 3대장이 탄생하고 있다. 메이플자이, 래미안 원베일리, 디에이치 클래스트이다. 래미안 원베일리는 평당 5,668만원이었지만, 34평이 60억이라 평당 2억 정도이고 메이플 자이는 33평이 50억이다.

디에이치 클래스트는 9호선 구반포역 초역세권이며 서울 반포초를 안고 있는 초품아, 국내 최고의 학군인 8학군과 세화고, 세화여고까지 안고 있다. 4호선 동작역까지 올림픽대로 사이에 두고 있으며 한강변 바로 앞이라 대부분의 아파트가 한강뷰가 가능하다. 아크로리버파크, 래미안 원펜타스, 래미안 퍼스티지, 래미안 원베일리 모두 이 근방이라 그야말로 부자들만의 보금자리라 할 수 있다.

※ 분양일정은 26년 하반기로 예상되는 바이다. 일반분양 물량은 1,800세대 규모이고 입주 예정은 27년 말이다.

공식 분양가는 나오지 않았지만, 강남 서초 반포는 분양가 상한제가 적용된 곳이다. 그렇기에 로또 청약이라 할 수 있다. 하지만, 대출 규제, 토허제, 투기과열지구라는 엄청난 규제 때문에 진짜 현금부자 + 서울거주자만 살 수 있다. 청약을 넣는다고 해도 청약 만점통장이 아니라면 당첨될 확률이 매우 희박한 엄청난 아파트이고 경쟁률도 매우 높을 것이라 본다.

과거 반포 래미안 트리니원이 분양할 때 59타입이 20~21억이라 평당 7천만원 수준임에도 불구하고 경쟁률은 200을 넘었고 당첨가점도 70점 이상이다. 84타입은 27억 수준으로 평당 8천을 넘었고 당첨가점은 72점 이상이었다. 당시 분양가가 27~28억이었지만, 현재 50~60억 수준이라 무려 30억원이 더 오른 셈이다.

예상 분양가는 평당 8,500만원으로 가정해서 계산했지만, 해당 분양가보다 더 높게 나와 평당 9천~1억으로 될 지도 모른다. 하지만 우리는 알고 있다. 분양가상한제 지역은 아무리 평당 1억이라도 싼 가격이라는 것을.

반포는 분양가상한제 + 투기과열지구 + 토지허가거래구역 + 대출규제의 모든 규제란 규제를 다 적용받는 곳이다. 분양가상한제를 적용받는 곳은 생각보다 적은데, 용산, 서초, 송파, 강남의 아파트와 성동구, 마포구 일부 지역이다. 하지만 이 분양가상한제의 범위는 더 넓어질 것으로 본다.

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현재 집값 상승이 심상치 않은데, 25년 서울 집값은 무려 9%가 올랐고 한강벨트는 20% 넘게 올랐다. 주식에 비하면 상승률이 낮지만, 그 가격 규모가 주식과는 차원이 다르므로 20억에 20%라면 4억이다. 게다가 분양가가 20억 넘는 것이 점점 증가하여 강동, 동작 역시도 분양가상한제 위험지역이다. 분양가상한제가 적용되면 전매제한 3년, 토지허가거래구역 때문에 실거주 의무가 이미 2년이지만, 2년 이상의 실거주 의무까지 붙는다.

토허제 규제는 6개월 안에 실거주해야 하며, 잔금 역시 3개월 만에 치러야 한다. 투기과열지구의 경우 1년 이내의 대출 1억 이상으로 주택 매수하면 대출회수, LTV 40%, 1순위 요건 강화, 아파트 청약시 2년 이상 거주자 우선공급, 재건축 조합당 1주택 한정 등의 강력한 규제를 갖는다. 재건축, 재개발까지 투기과열지구의 현금청산 및 1주택 한정 규제로 인해 공급이 어려워져 앞으로 주택 가격을 잡기는 더욱 어려워보인다.