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내집마련을 준비하다 보면 이런 고민이 생긴다.
같은 가격이면 서울 소형을 살까,
경기도 대단지를 살까?
예를 들어 6억이면 서울에서 20평대를 살 수 있고 경기도에서는 30평대를 살 수 있는 경우가 있다.
이때 넓은 집이냐 좋은 입지냐. 이 선택 앞에서 많은 분들이 헷갈린다.
오늘은 이 질문에 대해 솔직하게 이야기를 남겨본다.
입지가 왜 중요한가
사실 부동산에서 입지가 중요하다는 말은
이미 머리속으로 알고 있을것이다.
그런데 왜 중요한지를 정확하게 이해하는 분들은 생각보다 적다.
부동산은 움직일 수 없다. 건물은 낡고 시설은 노후화되지만 그 땅의 위치는 영원히 바뀌지 않는다.
10년 후 집을 팔 때 남는 건 결국 그 땅의 가치다.
신축이 구축이 되는 동안 입지가 좋은 땅은 꾸준히 수요를 끌어당긴다.
지금까지 실제 데이터가 이를 증명하는데
서울 핵심 입지 아파트는 하락기에도 덜 내리고 상승기에는 더 오르는 패턴이 반복됐다.
반면 경기도 외곽 단지들은 상승기에 올랐다가 하락기에 더 크게 내리는 변동성이 크다.
결국 입지가 가격 회복력을 결정하는 핵심 요소다.
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실제 주변에서 가장 많이 보는 후회가 있다.
같은 예산으로 경기도 넓은 집을 샀는데 서울 좁은 집을 샀던 친구의 자산이 10년 후 훨씬 커진 경우다.
평수가 아니라 입지가 자산 가치를 결정한다.
서울 아파트 프리미엄이 존재하는 이유
서울이라는 행정구역 자체는 프리미엄을 만들어낸다.
가장 큰 이유는 일자리가 서울에 집중되어 있기 때문이다.
강남, 여의도, 종로, 마포 등 주요 업무지구가 모두 서울에 있다.
직주근접 수요가 꾸준히 서울로 몰린다. 수요가 꾸준한 곳은 가격이 지지된다.
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학군 역시 서울이 경기도 대비 전반적으로 강하다.
강남, 양천, 노원 등 유명 학군지가 서울에 있는데 학령기에는 학군을 따라 실거주 수요가 이동하기 때문에 해당 지역 아파트 가격을 지지한다.
세번째로 인프라도 서울이 경기도보다 밀도가 높다. 병원, 문화시설, 쇼핑 인프라가 서울에 집중되어 있다. 같은 생활 수준을 유지하는 데 드는 이동 시간이 서울이 훨씬 짧다.
이 세 가지가 서울 아파트 프리미엄을 만드는 구조적 이유다. 이러한 요인들이 수요를 끌어당기고 여러 부분들이 서울에 집중되어 있기 때문이다.
경기도 아파트가 유리한 경우도 있다
그렇다고 경기도 아파트가 무조건 나쁜 선택은 아니다.
서울보다 더 좋은 경기도 지역도 있고 같은 예산으로 더 넓은 평형을 살 수 있다는 장점이 있기 때문이다.
만약 가족 구성이 있거나 넓은 공간이 필요한 경우 경기도 대단지가 실거주 만족도가 더 높을 수 있다.
대단지라는 점도 강점이다. 환금성이 높고 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있다.
경기도 내에서도 입지 차이가 크다. 신분당선 역세권이나 GTX 수혜 지역은 서울 접근성이 높아 사실상 서울 생활권과 비슷한 환경을 제공한다.
이런 지역은 서울 프리미엄이 일부 흡수되는 구조다.
두 단지를 비교할 때 아실 앱을 활용하라
결국에는 서울 아파트와 경기도 아파트를 비교할 때 감이 아니라 데이터로 비교해야 한다.
이때 가장 유용한 도구가 아실 앱이다.
아실 앱에서 두 단지를 나란히 놓고 장기 가격 그래프를 비교해보면 입지 차이가 숫자로 보인다.
2015년부터 현재까지 두 단지의 가격 흐름을 겹쳐보면 어느 단지가 더 강한 상승률을 보였는지, 하락기에 얼마나 버텼는지가 한눈에 들어온다.
아실에서 추가적으로 확인할 수 있는 항목들이 있다. 실거래가 흐름, 전세가율, 매물 수, 거래량 추이가 있다.
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비교 방법을 구체적으로 설명하면 이렇다. 아실 앱에서 A단지와 B단지를 각각 검색한다. 가격 그래프를 5년 또는 10년으로 설정하고 두 단지의 흐름을 비교한다.
상승 구간에서 어느 단지가 더 많이 올랐는지, 하락 구간에서 어느 단지가 덜 내렸는지를 확인한다. 이 비교만으로도 두 단지의 입지 차이가 명확하게 드러난다.
그래서 같은 가격이면 어디를 사야 하는가
결론적으로 어떻게 판단해야 하는지 정리해본다.
장기 보유를 전제로 한다면 서울 상급지가 맞다. 입지 프리미엄이 시간을 두고 자산 가치로 쌓이기 때문이다. 좁은 평형이어도 입지가 좋은 서울 아파트가 10년 후 더 큰 자산이 되어있는 경우가 많다.
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만약 갈아타기를 전제로 한다면 환금성 좋은 경기도 대단지도 전략이 된다. 첫 집에서 자산을 키워 더 좋은 입지로 이동하는 사이클을 만들 수 있다. 단 경기도 안에서도 입지를 가려야 한다. 신분당선 역세권이나 GTX 수혜 지역처럼 서울 접근성이 확보된 곳을 선택해야 한다.
10년 이상 살 집이라면 입지 우선으로 5년 내 갈아타기를 생각한다면 환금성 고려하길 바란다.
✔마치며✔
오늘은 서울 아파트 소형 평수 경기도 아파트 대형 평형 같은 가격이면 어디를 사야 하는지 정리해보았다.
서울 아파트와 경기도 아파트 중 어느 쪽이 맞는지는 내 매수 목적과 보유 기간에 따라 달라진다.
다만 분명한 건 입지가 자산 가치를 결정한다는 것이다.
같은 예산이라면 평수보다 입지를 먼저 봐야 한다. 어디에 있느냐가 10년 후 자산의 크기를 결정한다는 점을 기억하자.
