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맞벌이 부부가 집을 살 때 한 명이 프리랜서라면 대출 심사에서 예상치 못한 변수가 생길 수 있다.
근로소득자는 건강보험 직장 가입 내역과 원천징수영수증으로 소득이 자동으로 인정되지만, 프리랜서는 다르기 때문이다.
보통 프리랜서는 소득을 증명하는 방식이 다르고, 은행마다 인정 기준도 다르다.
오늘은 프리랜서 배우자가 있는 경우 대출 심사를 어떻게 준비해야 하는지 정리해본다.
프리랜서 소득, 왜 인정이 어려울까
먼저 근로소득자는 매달 일정한 급여가 들어오고, 건강보험료와 국민연금 납부 내역으로 소득이 명확하게 확인된다. 은행 입장에서는 상환 능력을 예측하기 쉽다.
반면 프리랜서는 수입이 불규칙하고, 공식적인 소득 확인 경로가 다양하다.
만약 종합소득세 신고를 성실하게 해온 경우라면 소득금액증명원으로 소득 증빙이 가능하지만, 신고 금액이 실제 수입보다 낮게 신고된 경우에는 인정 소득도 그만큼 낮아진다.
따라서은행이 소득을 판단하는 기준은 실제 수입이 아니라 증빙 가능한 금액이다.
프리랜서 소득 증빙에 필요한 서류
프리랜서가 주택담보대출 심사를 받을 때 필요한 주요 서류는 다음과 같다.
종합소득세 신고 확인서, 소득금액증명원, 건강보험 지역가입자 납부 내역, 국민연금 납부 내역이 기본이다.
*일부 은행에서는 통장 거래 내역이나 계약서, 세금계산서를 추가로 요구하는 경우도 있다.
중요한 것은 이 서류들이 일관성 있게 소득을 뒷받침해야 한다는 점이다.
만약 종합소득세 신고 금액이 낮은데 건강보험료 납부 내역에서 높은 소득이 추정되면 심사 과정에서 혼선이 생길 수 있다.
따라서 소득 증빙 서류들이 서로 일관된 수준을 보여야 심사가 원활하게 진행된다.
은행마다 소득 인정 방식이 다르다?
사실 프리랜서 소득 인정에 있어 가장 어려운 점은 은행마다 기준이 다르다는 것이다.
같은 서류를 가져가도 A은행에서는 소득이 전액 인정되고, B은행에서는 일부만 인정되는 경우가 실제로 있다.
이 때문에 프리랜서 배우자가 있는 경우 여러 은행에 사전 상담을 받아보는 것이 중요하다.
나는 대출 구조를 설계할 때 항상 최소 2~3개 은행에 먼저 사전 심사를 받아보라고 조언한다.
특히 주거래 은행은 거래 이력이 쌓여 있어 소득 판단에서 유리한 경우가 있다. 사전에 발품을 팔아서 어느 은행이 유리한지를 파악해두는 것이 실전 대출 심사에서 당황하지 않는 방법이다.
부부합산 소득, 어떻게 반영되나
맞벌이 부부가 함께 대출을 신청할 경우 부부합산 소득을 기준으로 DSR을 계산할 수 있다.
근로소득자인 배우자의 소득에 프리랜서 소득이 합산되면 대출 가능 금액이 늘어나는 것이다.
하지만 프리랜서 소득이 낮게 인정될 경우, 기대보다 합산 소득이 낮게 책정되어 DSR 한도가 생각보다 낮게 나올 수 있다.
이 때문에 사전에 프리랜서 소득이 얼마나 인정될지를 먼저 파악하고 전체 대출 계획을 세우는 것이 중요하다.
* 프리랜서 소득 인정 금액에 따라 매수 가능 금액이 달라질 수 있기 때문이다.
종합소득세 신고, 지금부터 관리가 필요하다
더불어 프리랜서라면 매년 5월 종합소득세 신고를 성실하게 하는 것이 미래 대출 준비의 시작이다.
소득을 낮게 신고하면 세금은 줄지만, 대출 심사에서 인정받는 소득도 낮아진다.
내집마련을 2~3년 내 계획하고 있다면 지금부터 종합소득세 신고 내역을 관리하는 것이 필요하다.
소득 신고 금액이 최소 1~2년 이상 쌓여야 은행에서 안정적인 소득으로 인정받을 수 있다.
내집마련 시점에 맞춰 소득 증빙을 준비하려면 그보다 훨씬 앞서서 준비가 시작되어야 한다는 뜻이다.
✔마치며✔
오늘은 프리랜서대출 소득증빙과 주택담보대출심사 통과 기준에 대해 알아보았다.
프리랜서 배우자가 있는 경우 대출 심사는 근로소득자 부부보다 복잡하다.
소득 증빙 서류를 미리 준비하고, 여러 은행에 사전 상담을 통해 소득 인정 금액을 확인해두는 것이 가장 중요할 것이다.
대출 심사는 집을 고른 다음에 준비하는 것이 아니라, 집을 고르기 전에 미리 파악해두어야 하는 과정이라는점 참고하길 바란다.
