전세 보증금 반환 집주인 돈없다고 할 때 세입자가 해야 할 것

전세살이를 오래 하다 보면 한 번쯤 듣게 되는 말이 있다.

지금은 돈이 없어서요. 조금만 기다려 주세요.

처음엔 사정이 안 좋은 줄 알고 기다려준다. 그런데 기다릴수록 불안해지고 불안해질수록 머리가 복잡해진다.

보통은 이런 상황에서 가장 많이 하는 실수가 있다. 바로 기다리면 해결되겠지라는 기대다.

오늘은 집주인이 돈 없다고 할 때 세입자가 실제로 보증금을 돌려받을 수 있는 방법을 정리해본다.

가장 좋은 건 대화로 해결되는 경우

당연한 이야기이지만 제일 간편한 방법은 대화로 해결되는 경우다.

현장 경험을 보면 의외로 많은 집주인들이 없다고 말하지만 결국 시간을 조금 조율해서 해결된다.

협의가 가장 빠르고 비용이 들지 않는 방법이다.

이때 중요한 건 감정 싸움이 아니라 정확한 일정 조율이다.

언제까지 준비가 가능하신가요. 해당 날짜에 일부라도 지급이 가능할까요. 대출 실행 일정이 어떻게 잡혀 있나요.

이런 식으로 기한을 명확하게 잡아야 한다.

말로만 하는 약속은 기록이 없으면 없는 것과 같기 때문에 합의된 내용은 반드시 문자나 카카오톡으로 남겨두어야 한다.

나중에 법적 절차로 가게 됐을 때 이 기록들이 세입자에게 유리한 증거가 된다.

집주인이 일부 지급을 약속하는 경우도 있다. 이때 일부 지급을 받으면서 영수증을 반드시 받아두고 잔여 보증금 반환 기한을 명시한 문서를 별도로 만들어두는 게 맞다.

협의가 안 되면 내용증명부터

그다음 순서로 대화가 풀리지 않으면 내용증명을 보내야 한다.

내용증명은 내가 돈을 요구했다는 기록을 남기는 절차다. 우체국에서 발송하면 되고 비용도 크지 않다.

임대차계약서 사본, 주민등록등본, 전입신고 날짜 확인서, 확정일자 확인서, 보증금 반환 요청 내용을 담아 발송하면 된다.

내용증명에 들어가야 할 핵심 내용은 임대차계약 기간과 보증금 액수, 계약 만료일, 보증금 반환 요청 사실, 반환 기한을 명시해야 한다.

이 기한은 통상 발송 후 7일에서 14일 이내로 잡는다.

내용증명은 협의 단계의 마지막 장치이며 이후 경매나 소송으로 가게 되면 세입자가 적법하게 절차를 밟았다는 증거가 된다.

집주인 입장에서는 이 시점부터 상황이 달라진다는 걸 인지하게 된다. 실제로 내용증명을 받은 뒤 태도가 달라지는 집주인도 있기 때문에 겁먹지 말고 바로 보내야 한다.

내용증명 이후에도 버티면 임차권등기명령부터

내용증명을 보냈는데도 집주인이 계속 버티면 두 가지를 동시에 준비해야 한다.

첫 번째는 임차권등기명령 신청이다.

임차권등기명령은 세입자가 이사를 나가야 하는 상황에서도 보증금 반환 청구권을 보호받기 위한 제도다. 이 등기가 설정되면 세입자가 이사를 나가도 대항력과 우선변제권이 유지된다. 다른 집으로 전입신고를 해도 권리를 잃지 않는다.

임차권등기명령은 법원에 신청하면 된다. 비용도 크지 않다. 임대차 계약 만료 후 보증금을 받지 못한 상황이라면 반드시 이 절차를 먼저 밟아야 한다. 이사를 나가면서 전입신고가 이전되는 순간 대항력을 잃을 수 있기 때문이다.

두 번째는 전세보증금반환 청구 소송이다.

소송은 보증금 규모에 따라 지방법원에서 진행된다. 3,000만원 이하는 소액사건심판, 그 이상은 일반 민사소송으로 간다. 판결까지 보통 2개월에서 4개월 정도 걸린다. 생각보다 길지 않다.

판결문이 나오는 순간 집주인의 재산에 강제 집행할 수 있는 권리가 생긴다. 집주인의 예금, 급여, 부동산에 압류와 가압류가 가능해진다. 이 순간부터 임차인이 우위를 갖게 된다.

최악의 상황, 경매까지 가면 어떻게 되나

집주인이 계속 보증금 반환을 거부하면 마지막 단계는 강제경매다.

소송으로 판결문을 받고 판결문 기반으로 부동산 강제경매를 신청하고 매각대금에서 우선순위대로 배당받는 구조다.

여기서 반드시 알아야 할 개념이 있다. 최우선변제권이다.

세입자가 소액임차인 요건을 충족하면 경매가 진행되더라도 최우선변제금을 다른 채권자보다 먼저 받는다.

지역과 보증금 규모에 따라 다르지만 서울 기준으로 보증금 1억 6,500만원 이하인 경우 5,500만원까지 최우선변제를 받을 수 있다.

최우선변제권의 조건이 있다. 계약 당시부터 전입신고와 확정일자가 갖춰져 있어야 하고 경매 개시 결정 등기 전에 대항요건을 갖추고 있어야 한다. 이게 왜 전입신고와 확정일자를 계약 당일에 바로 해야 하는 이유다.

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우선변제권도 함께 챙겨야 한다. 전입신고, 확정일자, 주택 인도 세 가지 요건을 갖춘 세입자는 경매 배당에서 후순위 채권자보다 먼저 배당을 받는다. 선순위 근저당이 얼마인지에 따라 실제로 받을 수 있는 금액이 달라지기 때문에 계약 전 등기부등본을 반드시 확인해야 한다.

예방하는 가장 확실한 방법

솔직히 말하면 위 절차를 다 거치는 게 쉬운 일이 아니다. 시간도 걸리고 체력도 든다.

그래서 전세보증보험이 필수인 것이다.

전세보증보험의 본질은 한 줄로 요약된다. 집주인 대신 보증금을 돌려주는 보험이다.

집주인이 돈 없다고 해도 보험사가 먼저 세입자에게 보증금을 돌려주고 보험사가 집주인에게 추후 구상권을 행사한다. 세입자 입장에서는 소송도 경매도 필요 없이 보험사로 바로 청구하면 된다.

가입할 수 있는 기관은 주택도시보증공사 HUG, 한국주택금융공사 HF, SGI서울보증 세 곳이다. 각 기관마다 가입 조건과 보증 한도가 다르다.

HUG 기준으로 수도권은 보증금 7억원 이하, 지방은 5억원 이하 주택이 가입 대상이다.

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가입 시점이 중요하다. 임대차 계약 후 전입신고를 마친 날부터 계약 기간의 절반이 지나기 전에 가입해야 한다. 계약 기간이 2년이라면 1년이 지나기 전에 가입해야 한다는 뜻이다.

전세보증보험 가입을 거부하는 집주인은

거의 없지만 집 자체가 보험 가입이 되지 않는 집들도 있으니 계약할 때 잘 확인해 보는 것이 좋다.

예를 들어 위반 건축물 혹은 근저당이 많이 설정되어 있거나 전세금이 KB시세보다 높은 경우 등등은 전세보증보험에 가입이 어려우니 이 부분은 전세 계약하기 전에 꼼꼼하게 알아보는 것이 좋다.