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서울과 수도권 집값이 오르내리는 현상만 보면 지방 이야기는 묻혀버리는 경우가 많다.
그런데 4월 17일 강원도에서 미분양 아파트 취득세 감면 조례 개정이 이루어졌다는 소식이 나왔다.
지방에서 미분양이 쌓이니 세금을 깎아서라도 팔아야 하는 상황이 됐다는 뜻이다.
오늘은 관련 내용을 정리해 보고 현재 지방 부동산 상황에 대해서 알아본다.
취득세 감면 조례
일단 취득세 감면 조례부터 알아보자.
취득세는 부동산을 살 때 내는 세금이다. 집을 살 때 집값의 일정 비율을 세금으로 내야 한다. 이 부담을 줄여주면 매수 결정을 앞당길 수 있다는 논리로 지자체가 조례를 통해 취득세를 감면해주는 것이다.
이번 강원도 조례 개정은 미분양 아파트를 취득할 때 취득세 일부를 감면해주는 내용을 담고 있다.
지자체 입장에서는 세수가 줄어드는 부담을 감수하면서까지 미분양 해소를 위해 나선 것이다.
세금을 깎아줄 만큼 미분양 문제가 심각하다는 걸 스스로 인정한 셈이기도 하다.
사실 이런 방식의 정책은 강원도가 처음이 아니다.
지방 미분양이 심각해질 때마다 각 지자체들이 비슷한 자구책을 쓴다.
보통은 취득세 감면, 양도세 특례, 융자 지원 등이 반복적으로 등장하는데 이번 강원도 조례 개정도 그 흐름 위에 있다.
지방 미분양, 얼마나 심각한가
먼저 각 지자체별로 미분양 현황은 아실이라는 앱에서 간단하게 확인할 수 있다.
( 원래 미분양에 관련된 원본 데이터는 국토교통부 통계 누리에서 엑셀 파일로 다운로드 받을 수 있으나 핸드폰으로 간단하게 확인하고 싶은 사람들이라면 아실 앱으로 편리하게 확인 가능하다)
2026년 현재 전국 미분양 주택의 상당수가 지방에 집중되어 있는데 서울과 수도권과는 사뭇 다른 분위기가 수치적으로도 실감된다.
서울 에서는 청약 경쟁률이 수십 대 일을 기록하는 단지들이 나오는 반면 지방에서는 분양을 해도 팔리지 않는 단지들이 쌓이고 있다. 같은 나라, 같은 시장인데 완전히 다른 세계가 공존하고 있는 것이다.
지방 미분양이 심각한 이유는 복합적이다.
그 중에서 인구 감소가 가장 근본적인 문제인데 지방에서 서울과 수도권으로 이동하는 인구 유출이 수십 년째 이어지고 있다.
인구가 줄어드는데 집이 더 지어지면 공급 과잉이 된다.
더불어 고금리 환경도 영향을 미친다. 주택 구매력이 낮은 지방에서 금리가 오르면 대출 부담이 더 크게 느껴진다. 서울에서는 오를 거라는 기대감이 대출 부담을 이기지만 지방에서는 그 기대감 자체가 없는 경우가 많다.
지방 도시들의 경제 기반 약화도 있다. 산업이 빠져나가거나 정체된 도시에서는 일자리가 줄어들고 젊은층이 떠난다. 아파트를 살 수요 자체가 줄어드는 것이다.
지방 부동산 시장 침체는 강원도 한 곳의 문제가 아니라 충청, 전라, 경상 일대의 비수도권 지역 대부분이 비슷한 상황이다.
지방의 격차가 벌어지는 구조
그렇다면 서울과 수도권 집중 현상은 왜 계속 생기는 것일까?
현재 서울 아파트 평균 매매가격은 이미 15억을 넘었다.
이 수치는 전국 아파트 5분위 배율은 13.3으로 역대 최고치를 기록한 것으로
비싼 집과 싼 집 사이의 가격 격차가 13배 이상이라는 뜻이다. 이 격차가 서울과 지방 사이에도 그대로 반영되어 있다.
왜 이렇게까지 벌어졌을까라는 본질을 다시 생각해보면 결국 일자리다.
서울과 수도권에 대기업 본사, 금융기관, 병원, 학교가 집중되어 있다. 좋은 일자리가 있는 곳에 사람이 몰리고 사람이 몰리는 곳에 집값이 오른다. 반대로 일자리가 없는 곳에서는 사람이 빠져나가고 집값이 내려간다.
정부가 수도권 집중을 막으려고 세종시를 만들고 혁신도시를 만들고 공공기관을 지방으로 이전했지만실제 효과는 제한적이었다. 공공기관은 내려갔지만 민간 기업과 금융, 의료 기반은 여전히 수도권에 집중되어 있다.
지방 미분양 해소 정책, 효과가 있나
그렇다면 취득세 감면 같은 정책이 실제로 효과를 내는지 따져봐야 한다.
단기적으로는 어느 정도 효과가 있다. 취득세 감면은 즉각적인 비용 절감 효과가 있기 때문에 이미 매수를 고민하던 사람들에게 결정을 앞당기는 촉매 역할을 할 수 있다. 세금을 수백만원 아낄 수 있다는 게 구체적인 유인이 된다.
그런데 중장기적으로는 한계가 명확하다. 취득세 감면이 끝나면 수요 유인도 사라진다. 일시적으로 거래가 늘어도 근본적인 수요 기반이 만들어지지 않으면 다시 쌓인다. 임시방편이라는 비판을 받는 이유가 여기에 있다.
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실제로 지방 미분양 해소를 위한 다양한 지원책이 과거에도 반복됐다. 2013~2014년 지방 시장이 어려울 때도 비슷한 정책들이 나왔다.
효과가 단기적으로 있었지만 구조적인 문제 해결로는 이어지지 않았다.
정부 차원에서도 지방 미분양 대책이 나오고 있다.
비수도권 준공 후 미분양 주택 취득 시 양도세, 종부세 완화 특례가 연장됐다. 여러 채를 계산할 때 지방 미분양 주택은 주택 수에서 제외해주는 혜택도 있다.
이런 세제 지원들이 지방 미분양을 소화하는 데 일정 역할을 하고 있다.
다만 이런 정책들이 투자 목적 접근을 유발하는 측면도 있었다. 실거주 수요가 아닌 절세 목적의 매수가 늘어나면 진짜 수요가 없는 상태에서 거래만 생기는 결과가 나올 수 있다. 이 부분은 주의가 필요하다.
지방 미분양 아파트, 매수 관점에서 어떻게 볼 것인가
지방 미분양 소식을 들으면 싸게 살 수 있는 기회 아니냐고 생각하는 분들이 있다. 이 부분을 솔직하게 이야기해보겠다.
기회가 되는 경우도 있다. 지방이라도 자기 자신이나 가족이 실거주할 지역이라면 취득세 감면과 분양가 할인이 맞물려 좋은 조건에 내 집 마련을 할 수 있다. 거주 목적이 명확하다면 미분양 물건의 가격 조건이 유리하게 작용한다.
투자 목적으로 접근하는 경우는 신중해야 한다. 지방 미분양 아파트가 싸다고 해서 투자 가치가 있는 건 아니다. 싸게 샀어도 팔 사람이 없으면 소용이 없기 때문이다.
보유세 혜택을 보고 여러 채를 사는 전략도 마찬가지다. 지방 미분양이 주택 수 산정에서 제외된다고 해서 묻지마 매수를 하면 안 된다. 관리 비용, 공실 리스크, 매도 시점의 손실 가능성을 전부 계산해야 한다.
* 지금 그 집이 비어있는 이유가 뭔지 먼저 생각해봐라. 이유가 명확하다면 그 이유가 해결될 가능성이 있는지 확인하라.
✔마치며✔
오늘은 강원도 미분양 취득세 감면 에 대해 전반적인 내용을 정리해 보았다.
서울과 수도권의 양극화는 집값만의 문제가 아니라 인구, 일자리, 지역 경제의 구조적 문제가 부동산 시장에 반영된 결과로 보여진다.
취득세를 감면해줘도 일자리가 없는 지역으로 사람이 이동할 수 있을까?
이 구조적인 문제가 해결되지 않는 한 지방 부동산 시장 침체는 지속될 수밖에 없다.
