오늘은 여의도 은하아파트 임장 후기를 써보려고 한다.

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여의도 재건축 단지들을 하나씩 살펴보다가 은하아파트까지 오게 되었다. 이 곳은 39평 단일 구성에 소규모 단지라는 특성이 있는 곳이다.

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  단지 개요

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해당 단지는 1974년 준공으로 올해로 52년 된 구축이다.

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360세대, 39평 단일 평형으로만 구성되어 있으며 용적률 256%. 3종 일반주거지역에 위치해 있으나 현재 일반상업지역으로 종상향 변경이 확정된 상태다.

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여의도 은하아파트 시세는 39평 기준 매매 29억이다. 

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거의 30억 클럽 아파트로 재건축 기대감이 반영된 시세이다.

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옆 단지인 삼익아파트와 통합재건축이 유력하다는 이야기가 나오고 있는데 두 단지가 낮은 턱을 두고 마치 한 단지처럼 붙어있는 구조라 통합 시 시공비 절감과 대단지 프리미엄이 기대된다.

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다만 39평 단일 구성의 소규모 단지. 지분 15.5평이라는 숫자는 재건축 사업성을 계산할 때 반드시 확인해야 한다​

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역까지의 거리

9호선 샛강역과 신림선이 가깝다. 5,9호선 여의도역도 도보권 내에 있다.

여의도 입지 특성상 5호선 여의나루역도 활용 가능하다. 

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사실상 여의도 전체 지하철 인프라를 배후에 둔 구조다. 올림픽대로와 강변북로 접근도 편리하다.

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교통은 여의도 최고 수준으로 현재 거주 환경보다 재건축 이후 미래를 보는 단지다.

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  단지 내부

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52년 구축으로 단지 외관에서 노후화가 그대로 느껴졌다.

다만 타 단지에 비해 구조가 좋고 실평수가 넓다는 평가가 있다.

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39평이지만 실평수 36평으로 공간 활용이 잘 되는 구조다. ​

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단지 자체는 비교적 쾌적하게 관리되어 있다는 인상이었다.

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주관적인 생각으로는 인근 삼익아파트와 도색과 공동현관 모습이 비슷해서?

 단지 가운데서 구분하기 어려울 정도다. 

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두 단지가 사실상 하나의 생활권을 공유하고 있다.

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단지 주변에 시공사들의 홍보 현수막들이 여럿 붙어있었는데 재건축 사업이 본격화되면서 건설사들이 적극적으로 접촉하는 모습이었다.

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주차는 거의 여유 있는 걸 기대 안하는 것이 좋다.

52년 구축이라 주차 환경이 좋지는 않고

이 부분은 재건축 이후에는 지하주차장이 신설되면서 완전히 달라질 것으로 생각된다.

 

주변 환경 

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여의도한강공원까지 도보로 이동 가능한 거리다. 다만 은하아파트는 한강변 바로 앞 단지는 아니다. 

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따라서 앞에 다른 단지들이 위치해 있어 한강뷰 직접 조망이 어렵다. 

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재건축 이후 종상향에 따른 고층 개발 시 한강 조망이 일부 가능해질 것으로 기대된다.

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여의도공원도 도보권이고 여의도 특유의 풍부한 녹지 환경을 누릴 수 있는 위치다.

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주변 상권​

여의도 상권이 그대로 배후다.

더현대 서울, IFC몰이 인근에 있고 여의도성모병원도 가깝다. 여의도브라이튼 등 신축 인프라도 인근에 자리잡고 있다. 

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학군은 서울여의도초, 여의도중, 여의도고, 여의도여고가 도보권이다.

재건축 이후에도 이 인프라는 그대로 유지되면서 신축 프리미엄이 더해지는 구조다.

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재건축, 지금 어느 단계인가

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현재 하나자산신탁을 예비신탁사로 선정하고 신탁방식 정비사업을 추진 중이다.

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 신속통합기획으로 구청에 접수 신청을 완료한 상태고 종상향 등 구체적인 가이드라인을 확정하기 위한 정비계획변경이 진행 중인것으로 보여진다.

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3종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 종상향이 확정되었는데 용도지역 상향으로 최대 용적률 600%까지 적용 가능해지면서 재건축 사업성이 크게 달라진다.​

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삼익아파트와의 통합재건축 가능성이 높게 점쳐지고 있기에 통합 시 시공비 절감 효과와 대단지 프리미엄이 기대된다. 두 단지 합산 시 약 720세대 규모임

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다만 현재 용적률이 256%로 여의도 단지 중 높은 편이다. 세대당 대지지분이 15.5평으로 적다는 점도 사업성 계산 시 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 

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재건축 분담금이 상당 수준 발생할 가능성이 있기 때문이다.

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장단점 

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정리하자면 여의도 입지에 역세권이다. 3종 주거지역에서 일반상업지역 종상향이 확정되었기에 사업성도 좋은 단지이다. 삼익아파트와 통합재건축 시 대단지 프리미엄이 기대된다. 

사실 지금 매매하는 수요들은

거주보다 재건축 이후 가치를 보는 투자일 것이다.

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단점의 경우 용적률 256%로 여의도 단지 중 높은 편이다. 세대당 대지지분 15.5평은 재건축 사업성에서 불리한 숫자다. 분담금이 상당 수준 나올 가능성이 있다.

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토지거래허가구역으로 묶여있기에

실거주 의무와 대출규제도 꼼꼼한 확인이 필요하다.

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 ✔마치며✔

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오늘은 여의도 은하아파트 매매와 재건축 정보를 정리해 보았다.

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일반상업지역 종상향 확정, 삼익아파트와 통합재건축 유력, 여의도 핵심 입지. 재건축 이후 가치는 분명히 있는 단지이다.

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하지만 여의도 은하아파트 시세가 이미 기대감을 반영한 수준인 만큼 분담금 추정액은 잘 확인해 보아야 할 것이다.