양천구하면 목동이 대표적이지만, 신정동과 신월동도 존재한다. 양천구 신월시영은 2천세대가 넘는 아파트에도 불구하고 전월세 매물이 10건 이하로 매물이 완전히 말라버려 이슈가 되었다. 신월시영은 2,256세대의 규모로 단지 내 서울시에서 관리하는 신월공원이 있어 대형 축구장과 공원이 있다. 25년 8월 정비구역으로 지정되고 사업시행자 지정, 조합설립인가 단계를 위해 동의서를 징구하고 있다.

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오늘은 양천구 신월시영 재건축 신탁방식 분담금 분석입니다.

신월시영은 양천구 신월동 소재의 2천세대 이상의 아파트이다. 25년 서울시 도시계획위원회 심의를 통과하여 정비구역 지정되었고 정비계획 확정되었다. 본격적으로 재건축이 시작되는 단계로 기존 2,256세대에서 약 3,149세대 이상의 대단지로 탄생할 예정이다. 사업시행자로는 한국토지신탁이고 조합 방식이 아닌 신탁방식을 선택했다. 신탁방식은 일반 조합방식과 달리 신탁사가 시행사 역할을 하며 전문적으로 사업진행, 자금관리, 인허가를 실시한다.

일반 조합방식은 주민이 추진위원회 구성, 조합을 설립하고 시공사 선정, 갈등 조정도 직접해야하여 전문성이 부족할 수 있다. 신월시영이 신탁 방식을 선택한 이유로는 2,000세대 이상의 대단지라 주민들과의 갈등으로 시간이 지연될 가능성이 있기에 빠른 속도를 원했기 때문이다. 실제로 주민 설문 결과 91% 이상이 신탁 방식을 선호했다.

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신탁방식은 조합설립까지 상당 기간 단축할 수 있고 내부의 갈등을 최소화한다. 무엇보다 신탁사가 신용 보증을 하여 PF대출로 자금조달, 금융 협상을 하고 토지, 건물 등 주요 자산을 신탁사 명의로 관리하여 사업 중단시 외부 압류를 방지한다. 조합원 개별 권리 내역 등을 문서화하여 보존하고 사업 중단시 대체 사업 추진, 법적, 행정적 조치를 즉시 착수하여 조합원 손실을 최소화한다. 대신, 비용이 발생하고 주민들의 의견이 묵살될 수 있다.

신월시영은 용적률이 132%로 매우 쾌적한 용적률을 가진다. 1988년에 지어진 아파트이기에 재건축 연한인 30년이 훌쩍 지났다. 이번 재건축을 통해 용적률 249%까지 상향시킨다. 소형평형인 59타입 이하로 70%로 구성하고 일반분양 세대는 30% 수준이다.

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사업구역은 46,428평이고 정비기반시설 면적은 12,183평, 주민공동시설 3,213평이므로 아파트 면적은 31,032평이다. 재건축이므로 기존 용적률이 132%이므로 기존 연면적은 40,962평이고 용적률 249%가 적용된 연면적은 77,269평이고 이 중 임대주택 세대 면적은 20% 15,453평, 상가 1천평으로 가정하면 일반분양 면적은 19,854평이다.

공사비는 평당 900만원 수준으로 처음 가정했다. 하지만 중동 전쟁과 물가상승으로 공사비 상승으로 향후 더 올라갈 확률이 높다. 총 연면적은 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 1.8배하여 계산했다. 기존 연면적이 77,269평이므로 139,084평이고 평당 900만원을 적용하면 12,517억이다.

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여기에 정비기반시설과 주민공동시설이 15,396평이므로 계산하면 1,385억이다. 총 공사비는 13,902억이다. 기타사업비는 철거비, 금융비용, 세금, 예비비, 조합운영비, 감리비, 설계비, 공과금, 보상비 등을 고려하여 2,600억으로 가정했다. 총 비용은 16,502억이다.

현재 공시지가는 2,500만원~3,000만원 수준이다. 그래서 평균 2,750만원으로 가정하여 감정평가액 보정률 1.2~1.6배 중 1.3배하여 계산하면 평당 3,575만원이다. 조합원 기존 면적이 40,962평이므로 조합원 종전자산평가액은 14,643억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 5천만원으로 가정했다. 현재 21평이 7~9억 수준이므로 평당 4천만원 수준이다. 그래서 평당 5천으로 계산하면 조합원 분양수익은 15,516억이다. 상가는 평당 4천으로 가정하면 상가 수익은 400억이다.

임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 2,317억이다. 일반분양가는 평당 6천만원으로 가정했는데, 근처 신월동 대장인 래미안목동아델리체가 평당 6천 수준이므로 향후 지어질 신월시영은 평당 6천 수준으로 계산했다. 평당 6천으로 일반분양가를 계산하면 일반분양 수익은 11,912억이다. 총 수익은 30,145억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.93이다. 주변 아파트 시세를 참고하여 분양가를 결정한 만큼 수익성이 좀 떨어질 수 있다. 공사비를 평당 900만원으로 잡았지만, 향후 사정에 따라 더 올라갈 수도 있어 지금보다 사업성이 더 떨어질 수도 있다. 그만큼 분양가를 높여 비례율을 1을 맞추려고 할 것이다.

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만약, 조합원의 기존 21평 아파트가 감정평가액이 7억 5천만원이라면 비례율 0.93을 적용하면 6억 9,819만원이다. 그리고 조합원 분양가가 평당 5천으로 가정했으므로 21평이면 10억 5천만원이므로 분담금은 351,802,500원이다.