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서울은 너무 비싸고 규제도 많고. 그냥 수도권 비규제지역으로 내집 마련 어떨까?
이 생각이 틀린 말은 아니다.
현재 서울은 토지거래허가구역이 확대되고 대출 규제가 강화되면서 실제로 수도권 외곽으로 수요가 이동하고 있다.
통계로 보면 10.15 부동산 대책 이후 4개월 동안 수도권 비규제지역 아파트 매매가 5만4천 건을 넘었다고 한다.
(직전 같은 기간보다 20% 넘게 증가한 수치)
이게 기회일까, 함정일까.
오늘은 지금 벌어지고 있는 수도권 풍선효과를 분석해보았다.
왜 비규제지역으로 수요가 몰리는가
서울 규제지역은 지금 이중삼중으로 막혀있다.
일단 토지거래허가구역에서는 갭투자가 불가능하고, 대출 역시 LTV와 DSR
제한이 있다.
다주택자는 신규 대출도 안 되고 이제 만기 연장도 원칙적으로 막혔다.
반면 수도권 비규제지역은 다르다. LTV 70%까지 가능하고 전매 제한도 없고 세제 부담도 낮다.
서울에서 못 사는 사람들이 자연스럽게 비규제지역으로 눈을 돌리는 구조이다.
이것이 풍선효과의 본질이다. 한쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어오르는..
서울을 꽉 쥐면 수도권 외곽이 반응하는 패턴은 과거에도 반복됐다.
비규제지역투자가 주목받는 건 구조적으로 수요가 밀려오는 흐름이다.
이미 경험한 적 있다
예전에 서울 규제가 강해질 때마다 수도권 외곽이 들썩였다.
그때 비규제지역 단지들이 빠르게 올랐고, 뒤늦게 진입한 분들이 꽤 고생했다.
예를 들어 강남이 오르고 나서 마용성이 오르고 그 흐름이 경기도로 확대되면서 상승장의 끝에 인천이 상승하고 풍선 효과가 끝나는 일련의 흐름이다.
규제가 완화되거나 서울 규제가 풀리면 외곽 수요가 다시 서울로 회귀하는 구조였기 때문이다.
나도 여러 번의 사이클을 겪다 보니 교훈을 얻은 게 있다.
"풍선효과 수혜 지역은 빠르게 오르고 빠르게 식는다."
특히 서울 입지가 아닌 곳의 가격 상승은 정책 변수에 훨씬 민감하다.
그렇다고 비규제지역이 무조건 나쁜 건 아니고 단지 접근 방법이 달라야 한다.
풍선효과를 타려면 먼저 터지기 전에 들어가야 한다. 그리고 지금이 그 타이밍인지를 따져야 한다.
지금 수도권 비규제지역, 어느 단계에 와 있나
솔직하게 말하면, 지금은 이미 어느 정도 오른 상태다.
10.15 대책 이후 4개월이 지났다. 그 사이 수도권 비규제지역 거래가 20% 넘게 증가했고 가격도 반응했다.
과천, 분당 등 핵심 외곽 지역 상승폭은 이미 서울을 앞질렀다는 분석도 나왔다.
즉, 풍선이 이미 어느 정도 불어있는 상태다.
여기서 핵심 질문을 해야 한다.
"이 바람이 언제까지 지속될 것인가?"
정답은 하나다. 서울 규제가 풀리거나 완화되면 수도권 외곽 수요는 다시 서울로 돌아간다.
지금 비규제지역 수요는 "서울이 막혀있어서 온 수요"이기 때문이다. 서울 규제가 완화되는 순간 풍선에서 바람이 빠진다.
비규제지역투자는 서울 규제의 연장선에서 봐야 한다. 독립적인 가치 상승이 아니다.
그럼 비규제지역에서 살아남는 방법은
그렇다고 비규제지역이 무조건 안 된다는 말이 아니다.
리스크를 알고 들어가는 것과 모르고 들어가는 건 완전히 다르다.
예를 들어 비규제지역에서 진짜 실수요자라면 이야기가 달라진다. 서울 출퇴근이 가능하고 생활 인프라가 갖춰진 지역에서 5년 이상 실거주할 계획이라면 지금 진입이 나쁜 선택이 아닐 수 있다.
즉, 정책 변수에 흔들리지 않을 자신만의 이유가 있어야 한다는 뜻이다.
반면 단기 시세 차익을 노리는 투자 목적이라면 지금은 상당히 신중해야 한다. 이미 가격이 반응한 상태에서 추격 매수에 들어가는 건 풍선이 최대로 부풀었을 때 잡는 것과 비슷할 수 있다.
정리하자면 내가 사는 이유가 정책 때문이면 안 된다. 그 지역 자체의 가치를 보고 사야 한다.
그래야 후회하지 않는다.
비규제지역은 규제 회피 목적이 아니라 입지와 생활권 자체로 선택해야 한다.
그렇기 때문에 풍선효과를 따라가는 게 아니라 본질적인 가치를 보는 눈이 필요하다.
지금 체크해야 할 세 가지
수도권 비규제지역아파트를 고민하고 있다면 지금 당장 확인해야 할 세 가지가 있다.
첫째, 서울 접근성이다. 비규제지역이라도 서울 출퇴근이 30~40분 내로 가능한 곳과 1시간이 넘는 곳은 완전히 다른 시장이다. 서울 접근성이 떨어지는 곳은 풍선이 꺼질 때 훨씬 빨리 꺼진다.
둘째, 대단지 여부다. 비규제지역에서는 환금성이 생명이다. 소규모 단지는 팔고 싶을 때 매수자를 찾기 어렵다. 최소 1,000세대 이상 단지를 기준으로 봐야 한다.
셋째, 현재 가격이 얼마나 선반영됐는지다. 이미 20~30% 오른 단지라면 추가 상승 여력이 제한적이다. 아직 덜 오른 지역과 단지를 발굴하는 게 관건이다.
수도권 비규제지역투자, 흐름을 타는 건 맞다. 하지만 풍선이 아직 더 불어날 것인지, 이미 최대치인지를 먼저 판단하고 들어가야 한다.
투자는 항상 정보보다 판단이 먼저다.
✔마치며✔
서울 규제가 강해지면 수도권 비규제지역이 뜨는 건 반복되는 패턴이다.
지금 그 흐름이 다시 오고 있고 통계에서도 전형적인 패턴이 보인다.
하지만 풍선효과는 언제든 꺼질 수 있다. 서울 규제가 완화되는 순간, 비규제지역으로 흘러간 수요는 다시 돌아가기 때문이다.
정리하자면 비규제지역아파트는 실거주 목적이라면 검토할 만하지만 단기 투자 목적이라면 지금은 타이밍을 더 신중하게 보길 바란다.
