강북의 월세도 이제는 폭등했다. 강북조차 보증금 5천에 월세 300만원 시대가 도래한 것이다. 전세 매물도 21~22년 전고점을 뚫어 서울 전세는 정말 더 귀해져 나오자마자 나가고 있다. 미아리의 한화포레나도 월세 최저가를 보면 알 수 있다. 노도강이라고 서울 외곽이라 불장에 편승하지 못했던 곳조차 매물 부족으로 인해 엄청나게 상승하고 있는 것이다. 그런 강북구에서 50년 만에 드디어 재개발이 시작되는 곳이 있다. 바로 미아7구역으로 이번에 신통기획으로 선정되었다.

오늘은 50년 만에 재개발 시작 미아7구역 신통기획 사업성 분석입니다.

서울 마지막 자력재개발 정비구역인 강북 미아7구역이 합동재개발로 드디어 시작한다. 서울시는 미아7구역 재개발에 대해 신속통합기획으로 확정하고 최고 23층, 525세대의 아파트 규모로 지으려고 한다. 자력재개발은 지자체가 상하수도, 도로 등 기반시설을 확충하고 주민들이 스스로 주택을 신축, 개량하는 방식이다. 1960년대 급속한 도시화로 생겨난 무허가 불량주택지 정비를 목적으로 도입된 정책이다.

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미아동은 1970~1990년대 지어진 빌라와 다가구주택들이 많고 난개발로 골목 폭이 좁고 주차난이 심하다. 경사도 심하고 젠트리피케이션으로 인해 외곽으로 밀려난 사람들이 모여든 곳이 강북구이다. 그리고 개발에 대한 사업성이 높지 않아 신축 아파트 비율도 적다. 미아7구역은 1973년 주택개량 촉진에 관한 임시조치법에 따라 자력재개발로 결정된 곳이다. 무려 50년 전에 재개발 구역이었지만 1995년 환지 방식의 관리처분인가 계획이 지나 자력재개발이 아닌 이상 개발행위가 불가능했다.

50년이 지난 현재 환지예정지(토지구획정리사업이나 도시개발사업에서 사업이 끝나면 앞으로 받을 땅)로 지정되어 일부 주택은 주민들이 스스로 개량했지만 경제적 여건이 안 되는 주민들의 주거지는 점점 노후화되었다. 그렇게 드디어 신통기획으로 지정되어 주변과의 정합성을 고려하여 토지이용을 하고 중앙마당을 중심으로 열린 배치로 구성, 단지 내 경사도를 극복한 설계를 적용하려 한다.

자력재개발에서 합동재개발로 바뀌고 코람코자산신탁 등과 함께 추진한다. 신통기획 적용으로 정비구역 지정 절차를 단축한다. 기존 2종(7층)일반주거지역이었던 용도지역을 2종일반주거지역으로 상향해 용적률은 250%를 적용한다. 사업면적은 7,640평이고 재개발이므로 기존 용적률을 알 수 없으므로 보수적으로 180%로 잡았다.

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기존 연면적은 13,752평이고 용적률 250%를 적용한 연면적은 19,100평이다. 임대주택 면적은 줄여 10% 1,910평, 정비기반 시설 5% 955평을 가정하면 일반분양 면적은 2,483평이다.

공사비는 평당 850만원으로 잡았다. 아무래도 50년 전부터 시도했지만, 지연된 만큼 낮은 공사비를 적용하였다. 하지만 현재 공사비 상승추세는 무서울 정도라 향후 관리처분인가 때는 더 오를 수 있다. 연면적은 옥상, 지하, 커뮤니티 등을 고려하여 1.8배하여 계산하면 34,380평이 나온다.

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그렇게 평당 850을 적용하면 2,922억이다. 마찬가지로 정비기반시설도 평당 850만원을 적용하면 81억이다. 총 공사비는 3,003억이다. 기타사업비는 철거비, 설계비, 조합운영비, 예비비, 금융비용, 세금 등을 고려하여 600억으로 가정했다. 총 비용은 3,603억이다.

미아7구역에 대한 매물은 별로 없어 미아 791-2882번지 일대로 비교했다. 평당 1,500만원~2,500만원 수준으로 거래되었고 공시지가는 평당 600만원~1,400만원 정도라 평당 1천만원으로 가정하고 감정평가액 보정률 1.4를 적용해 1,400만원으로 계산했다. 총 조합원 종전자산평가액은 1,925억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 근처 한화포레나미아를 기준으로 잡고 한화포레나미아 수준으로 평당 3천만원으로 가정했다. 그렇다면 조합원 분양수익은 4,125억이다. 임대주택 수익은 평당 1,500만원으로 가정하여 계산하면 286억이다.

일반분양가는 평당 5천만원으로 가정했다. 평당 5천이면 미아동 최고 분양가 수준으로 지방 대장광역시 이상이다. 25평이면 12억 5천, 34평은 17억의 수준이다. 평당 5천으로 계산하면 일반분양 수익은 1,241억이다. 총 수익은 5,652억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.06이 나온다. 용적률이 최대 250%이고 기준이 되는 용적률을 180%기에 매우 높은 일반분양가를 잡아 힘겹게 비례율이 1이 넘었다. 재개발 구역이기에 임대주택이나 정비기반시설에 사용되는 토지비율이 높아 비례율이 더 낮아진 면도 있다.

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조합원이 25평의 물건을 들고 있다면 감정평가액 평당 1,400만원으로 가정하면 3억 5천만원이다. 비례율이 1.06이므로 권리가액은 3억 7,100만원이다. 조합원 분양가가 평당 3천이므로 25평이면 7억 5천만원이고 분담금은 3억 7,900만원이다.