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집을 보유하고 임대를 하다보면 언젠가 한 번은 겪게 되는 일이 있다.
아랫집에서 천장에 물이 샌다는 연락.
최근 누수가 생겨 겪었던 일을 정리해본다.
누수 연락을 받으면 가장 먼저 해야 할 것
아랫집에서 화장실 위쪽 천장에 습기가 생겼다는 연락이 왔다.
임대인 누수 처리에서 가장 먼저 해야 할 일은 빠르게 누수 탐지 업체를 부르는 것이다.
아파트 누수 원인도 모르는 상태에서는 배관 문제인지, 난방 문제인지, 방수 문제인지를 먼저 정확하게 짚어야 한다.
원인을 모르고 공사를 했다가 엉뚱한 곳을 뜯었는데 거기가 아닌 경우 돈만 날리고 다시 처음부터 시작해야 하기 때문이다.
업체에 연락할 때는
증상을 최대한 자세하게 설명해야 하는데. 어느 위치에서 물이 새는지, 어느 방향으로 퍼지는지, 언제부터 생겼는지. 정보가 많을수록 탐지 시간이 줄어들고 진단이 정확해진다.
나는 이번에 관리사무소를 통해 업체 연락처를 받아서 바로 연결했다.
관리사무소가 이런 상황에서 실질적인 도움이 된다는 걸 이번에 새삼 느꼈다.
아파트 누수 원인을 찾는 과정
누수 탐지 업체 사장님이 현장에 와서 가장 먼저 한 일은 배관 압력을 확인하는 것이었다.
수도와 온수 배관을 잠가놓고 후구를 열어서 물이 나오는지 확인했다.
압이 걸려있는데도 물이 나온다면 배관 어딘가에서 새는 것이다.
이번 경우에는 수도와 온수 배관에서 물이 나오지 않았다. 100% 배관 문제가 아니라는 게 확인됐다.
다음으로 난방 배관을 봤다.
아파트 누수 원인이 난방일 경우 배관 물이 누렇거나 갈색빛이 도는 게 특징이다.
오래된 배관이라 물 자체가 누런 색을 띠기 때문이다. 그런데 이번 경우 아랫집 천장에 생긴 물이 맑다고 했다. 난방 배관 문제가 아니라는 뜻이다.
수도도 아니고 난방도 아니라면 남은 건 하나다. 화장실 방수 문제.. ㅜㅜ
사장님은 변기 쪽에서 안방 방향으로 물이 넘어가는 경로를 가장 유력하게 봤다.
욕실은 벽 두께가 있어서 물이 새도 욕실 천장으로 바로 안 새고 기층을 타고 옆으로 흐르는 구조라는 설명을 들었다.
누렇지 않은 물, 배관 압력 정상. 이 두 가지가 화장실 방수 문제를 가리키는 핵심 단서였다.
방수 문제인지 확인하는 가장 확실한 방법은
아파트 누수 원인을 확실하게 확인하는 방법은 시간을 두고 지켜보는 것이다.
난방 배관을 잠가놓은 상태로 며칠을 두고 다음 주에 다시 아랫집 천장을 확인한다.
난방이 잠긴 상태에서도 다음 주에 아랫집이 여전히 젖어있다면 배관이 아니라 화장실 방수 문제라는 게 거의 확실해진다.
반대로 완전히 말라있다면 난방 배관 쪽을 다시 의심해야 한다. 이 경우 난방을 다시 열어놓고 경과를 또 지켜봐야 한다.
사장님이 강조한 말이 있었다. 섣불리 뜯어봤다가 원인이 아닌 곳을 건드리면 이후 책임 소재가 애매해진다고.
탐지가 완전하지 않은 상태에서 화장실 방수 공사를 시작하면 나중에 더 골치 아파진다.
시간이 좀 걸려도 원인을 정확하게 잡고 시작하는 게 맞다는 이야기였다.
이부분이 임대인 누수 처리에서 가장 중요한 원칙이라고 생각한다.
화장실 방수 공사를 하게 되면 어떻게 진행되나?
화장실 방수 문제로 확인되면 화장실을 드러내는 공사를 해야 한다.
변기를 들어내고 바닥 타일을 뜯어낸다.
그 상태에서 방수 작업을 진행하고 완전히 굳을 때까지 기다린다. 그리고 다시 타일을 붙이고 변기를 설치한다.
이 전체 과정이 최소 3일에서 원칙적으로는 4일이 걸린다.
인테리어 업체에서 화장실 방수 공사를 하면 빠르게 끝내는 경우가 많다.
그런데 방수는 굳는 시간이 충분히 있어야 한다. 이 시간을 충분히 주지 않고 바닥을 덮어버리면 몇 년 후에 또 새는 이유가 여기에 있다.
이번 집의 경우 4년 전에 UBR을 뜯어내고 전체 인테리어를 새로 했었다. 그때 벽 타일을 뜯어내면서 벽면의 구멍들을 꼼꼼하게 메우지 않았을 가능성이 있을것이라고 생각한다.
타일을 뜯었을 때 벽면의 구멍들을 전부 메워야 하는데 그걸 건너뛰면 시간이 지나면서 습기가 그 틈으로 넘어간다. 4년이라는 시간이 지나서 문제가 터진 이유를 이해하는 순간이었다.
화장실 방수 공사는 굳히는 시간이 핵심인것 같다. 빠른 공사가 오히려 몇 년 후 재공사를 만든다.
임대인으로서 이 상황을 어떻게 대처해야 하나?
이런 상황에서 임대인이 가장 먼저 챙겨야 할 게 있다. 세입자 소통이다.
아랫집 세입자, 우리 집 세입자 양쪽 다 상황을 투명하게 공유해야 한다.
지금 어떤 과정으로 아파트 누수 원인을 찾고 있는지, 얼마나 시간이 걸리는지, 공사가 필요하다면 언제 진행할 것인지. 이게 불명확하면 세입자 입장에서는 불안해지고 갈등이 생긴다.
나는 이번에 업체 사장님이 현장에서 진단한 내용을 바탕으로 세입자에게 상황을 정리해서 설명했다.
비용 문제도 미리 생각해둬야 한다.
배관 자체의 노후화나 방수 하자로 인한 누수라면 그나마 간단한데 화장실 방수층부터 다시 수리를 해야 되면 비용이 최소 100만원 이상은 넘게 들어갈 것으로 예상된다.
아무쪼록 누수는 발견했을 때 빠르게 대응하는 게 맞다.
방치하면 아랫집 피해가 커지고 배상 책임도 함께 커지기 때문이다.
빠른 대응과 정확한 진단, 이 두 가지 사이에서 균형을 잡는 게 임대인으로서 해야 할 일이다.
✔마치며✔
오늘은 아파트 누수 원인 찾기부터 화장실 방수 공사까지 누수 처리에 대해 정리해보았다.
수도 배관인지, 난방 배관인지, 화장실 방수 문제인지에 따라 공사 방법과 비용이 완전히 달라진다.
집을 보유하는 건 자산 관리이기도 하지만 유지 관리이기도 하다. 이 과정들이 쌓이면서 내공이 생기고 있는 중이다.
