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보금자리론으로 한도가 부족하면 일반 주담대를 함께 쓰면 되지 않을까 하는 생각을 한 번쯤 하게 된다.
논리적으로는 그럴듯하게 들리는 아이디어이지만 실제 실행 단계에서는 생각보다 훨씬 까다롭다.
오늘은 보금자리론과 일반 주담대 병행이 왜 어려운지, 그리고 현실적인 대출 전략은 무엇인지 정리해본다.
왜 병행이 어려운가
보금자리론은 한국주택금융공사에서 제공하는 정책 상품이다.
이 상품은 해당 주택에 1순위 담보 설정이 기본으로 걸린다. 1순위 담보가 설정된 상태에서 일반 은행이 후순위로 추가 주담대를 실행하는 구조는 금융기관 입장에서 선호하지 않는다.
후순위 담보는 경매나 처분 시 회수 가능성이 낮아지기 때문이다.
이론상 불가능한 것은 아니지만, 실제 심사에서 승인될 가능성이 낮고 조건도 까다롭다. 두 상품을 섞는 구조를 설계하다가 시간과 에너지를 낭비하고 결국 한 상품으로 돌아오는 경우를 적지 않게 봤다.
현실적인 접근 방법
병행보다는 하나를 중심으로 선택하는 것이 현실적이다.
보금자리론 단독으로 진행하거나, 한도가 부족하다면 일반 주담대 단독으로 진행하는 방식이 실행 가능성이 높다.
두 상품을 혼합하려는 시도보다 하나를 명확히 정하고 그 안에서 한도를 최대화하는 전략이 맞다.
대환 전략도 고려해볼 수 있다. 초기에 일반 주담대로 실행하고, 이후 조건이 맞을 때 보금자리론으로 대환하는 방식이다. 다만 대환 시 중도상환수수료와 새 상품의 조건 변경 가능성을 사전에 확인해야 한다.
DSR 기준 총 한도가 핵심이다
대출 상품을 논의하기 전에 먼저 확인해야 할 것이 있다.
DSR 기준으로 총 대출 가능 금액이 얼마인가를 보는것이다. 보금자리론이든 일반 주담대든, 결국 상환할 수 있는 원리금의 총량은 소득 기준으로 정해져 있기 때문이다.
예를 들어 DSR 40% 기준으로 산출된 대출 가능 금액이 3억 5천만 원이라면, 두 상품을 합쳐도 이 한도를 넘길 수 없다. 상품을 섞는다고 해서 이 한도 자체가 늘어나는 것이 아니라는 뜻이다.
정책대출 우선순위는 여전히 1순위
보통 정책 대출, 디딤돌이나 보금자리론의 경우에는 조건이나 한도가 정해져 있다.
따라서 받고 싶다고 해서 아무나 받을 수는 없는 상황이다.
디딤돌 대출의 경우 2%
보금자리론의 경우 4%대로 금리가 매력적이기 때문에 가능하다면 정책 대출을 먼저 1순위적으로 검토하는 게 맞다
다만 정책대출 한도가 매수 목표 금액에 비해 부족한 경우, 매수 금액을 조정하거나 자기자본을 늘리는 방향으로 계획을 수정하는 것이 현실적이다.
대출 구조는 단순할수록 실행 가능성이 높다
나의 경험상 보았을 때 대출은 복잡하게 설계할수록 실행이 어려워지는 경우가 많다.
금융기관 입장에서도 복잡한 담보 구조는 리스크로 보기 때문이다.
단순하고 명확한 구조가 심사 통과율이 높고, 이후 관리도 쉽다.
처음 집을 살 때 대출 구조를 지나치게 최적화하려다 오히려 일이 꼬이는 경우를 봤다. 적정선에서 단순하게 가는 것이 결국 더 빠르게 계약을 완료하는 방법이다.
✔마치며✔
오늘은보금자리론 일반주담대 병행 가능할지 그리고 대출 전략과 방향성에 대해 정리해 보았다.
보금자리론과 일반 주담대 병행은 구조적으로 가능하지만 현실에서는 쉽지 않다.
두 상품을 섞으려는 시도보다는 하나를 중심으로 선택하고, DSR 기준 총 한도 안에서 매수 금액을 설계하는 것이 현실적인 접근일 것이다.
