부동산을 사려면 씨드머니가 있어야하는 것은 누구나 안다. 아무 것도 모르는 사회초년생이면 대출을 잘 모르니 내 돈이 무조건 많이 있어야 할 것이라고 생각할 것이다. 그리고 내집마련은 막연하게 생각하다가 막상 독립하고 결혼할 시기가 오면 그제서야 공부하기에 미리미리 준비하는 것이 자산을 쌓는데 큰 도움이 된다.

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오늘은 예산별 부동산 매수 및 재태크 포트폴리오 전략입니다.

처음에는 죽었다 생각하고 5천만원 이상은 그냥 모아야한다. 주식으로 불려도 되지만 그것은 내가 아주 주식에 자신이 있을 경우나 26년 초반처럼 시장이 지금처럼 넣으면 벌 수 있는 시기라면 종잣돈을 주식으로 불려도 된다. 하지만 종잣돈을 모으면서도 인내심을 기르고 절제력도 키울 수 있으므로 5천만원까지는 차곡차곡 모으는 것도 좋다.

투자는 수익률이 몇 프로인 것도 중요하지만 그보다 얼마나 더 많이 벌었느냐가 더 중요하다. 주식과 부동산의 차이는 레버리지 유무와 씨드의 크기이다. 씨드가 큰 만큼 수익률이 적어도 버는 돈은 훨씬 많다. 그렇기에 초기에 종잣돈을 독하게 모으고 그 돈에 맞추어 원하는 투자 포트폴리오를 구성하면 되겠다. 이번에는 예산별 부동산 투자법으로 부동산 1채를 마련한 후에 주식 및 코인을 투자한다고 가정해보겠다.

예산이 1억 이상 3억 미만이라면 직장생활 5년 이상은 했다고 가정한다. 어느 정도 자리가 잡히고 결혼까지 생각하여 어느 정도 입지가 좋은 곳을 찾아보는 시기다. 하지만 서울 상급지는 무리이고 서울에서 1시간 이내의 경기도권 정도 매수할 수 있는 금액이다. 필자가 매수할 때는 조건부 전세대출 규제나 수도권 6억 대출 한도 같은 것이 없어 매수하기는 더 쉬웠다.

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하지만 요즘은 수도권 내는 대출한도가 6억까지이고 갭투자가 어렵다. 게다가 경기도라도 토지허가거래구역으로 묶인 곳이 있어 실거주 의무가 있는 곳도 있다. 그래서 해당 예산을 가지고 있는 사람들이라면 일자리가 많고 역세권의 재건축, 재개발 구역에서 몸테크하는 방법이 있다. 입지가 떨어지는 곳에서 준신축이나 신축에 살 수도 있지만 가격 상승은 앞서 말한 곳보다 미미하다.

지하철역이 가깝고 앞으로 역이 생기고 더 좋아질 곳을 임장하며 눈여겨본다. 이 정도 예산이라면 서울 중상급지인 동작구, 중구, 영등포구, 강동구, 동대문구, 서대문구의 재개발, 재건축을 매수할 수도 있다. 아니면 서울이 아닌 경기도 핵심지 하남, 동탄, 성남 등의 신축 아파트를 매수하면 되겠다.

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만약, 여력이 있다면 실거주 1주택과 비거주 투자용 재개발, 재건축 주택을 1채 가지거나 주식 투자를 하는 것이 좋다. 비록 서울 핵심지 신축까지는 매수하기는 어렵지만 핵심 아파트가 될 만한 비아파트 하나와 경기도 신축 아파트를 가지고 있어도 좋은 방법이다. 빌라 같은 경우 토허제에 포함도 안 된다. 하지만 전세보증보험이나 비례율 분석을 철저히 하고 임장도 해보며 재개발, 재건축이 실제로 될 가능성을 살펴본다.

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은행의 LTV는 물론 P2P, 사업자 대출까지 막고 있고 전세대출을 통해 갭투자하는 것을 아예 막고 있다. 그래서 이제는 대출로 집을 사는 것이 매우 어려워져 현금이 많은 사람들만 매수할 수 있는 시장이 되었다. 15억 초과 아파트에는 대출이 4억, 25억 초과 아파트에는 2억 밖에 나오지 않기에 강남, 잠실, 반포, 한남 같은 경우는 어려울 수 있으나 목동, 노량진동, 둔촌동, 옥수동, 행당동, 흑석동, 공덕동, 아현동 같은 상급지를 매수할 수 있을 것이다.

서울 내 상급지 똘똘한 1채를 보유한 채로 남은 돈은 다른 투자처인 주식이나 비트코인, 채권 등 포트폴리오를 다양하게 구성한다. 다주택자는 너무 위험하니 똘똘한 1채와 자녀 증여용 재개발, 재건축 아파트 1채 정도 매수하는 방법도 있다. 다만, 재당첨 제한이나 현금청산 이슈가 있으니 주의해야 한다.

이제는 대장이다. 고위 공직자들이 하는 전략을 따라하는 것이 가장 좋은 방법이다. 그리고 자기 직장과 가까운 최상급지로 원하는 곳으로 갈 수 있는 예산으로 압구정, 대치동, 반포동, 잠실동, 청담동, 성수동, 한남동, 이촌동 같은 서울 최고 입지로 가면 된다. 그리고 갈아탈 수 있다면 신축 아파트가 생길 때마다 갈아타면 된다. 자산이 매우 많은 사람이라면 오피스텔에 거주하며 무주택을 유지하면서 강남권 서울 신축 청약에 도전해보면 된다.