강남 개포에서 통합 재건축을 위한 추진위원회가 설립되었다. 추진위원회의 명칭은 "개포통합" 재건축 조합설립추진위원회로 향후 조합설립인가를 위하여 주민동의서를 걷을 예정이다. 재건축 조합설립인가 조건은 완화되어 전체 주민동의율 70% 이상, 각 토지면적의 1/2 이상 동의를 받아야 하고 각 동의 1/2, 상가 주민들의 1/2 이상의 동의를 받아야 한다. 투기과열지구 내에선 재건축 조합설립인가가 되면 조합원 지위양도 금지가 되어 현금청산되므로 주의해야 한다.

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오늘은 강남 개포 경남, 현대1차, 우성3차(경우현) 통합재건축 사업성 분석입니다.

개포동의 경남, 현대1차, 우성3차의 통칭 "경우현"이 재건축을 위한 추진위원회가 발족되었다. 개포동 경남, 현대1차, 우성3차는 바로 옆에 붙어있어 통합으로 재건축하기 나쁘지 않은 위치에 있고 규모가 커질수록 사업성이 더 높아지고 분담금이 줄어들기에 2018년부터 꾸준히 추진을 위한 목소리가 나왔다. 결국 23년 서울시에서 신통기획으로 확정, 25년 정비구역 지정, 26년 추진위원회로 차근차근 다음 단계를 밟고 있다. 하지만 3개의 아파트의 대지지분이 각각 달라 이해관계가 달라 그에 따른 불만들이 있을 수 있다.

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그래서 독립정산을 강조하는 위원장이 선정되었다. 독립정산이란 조합설립 과정에서 특정 토지나 건물 소유자가 다른 조합원들과 함께 권리가액을 합산하지 않고 자기 건물 자산 기준으로 따로 따로 정산받는 방식이다. 즉, 전체 사업에서 수익과 비용을 함께 나누는 것이 아니라 내 대지지분에 따라 계산해주는 방식이다. 사업성이 좋은 강남의 경우 조합원들의 반발이 감소하는 효과가 있고 형평성 논란을 없앨 수 있다. 하지만 계산구조가 매우 복잡하고 일반분양 수익 배분 문제로 사업 통합 효과가 다소 감소할 수 있다.

경우현은 양재천 북측인 도곡지구와 양재천 남측인 개포지구와의 생활권 연계를 위해 입체보행교를 신설해 기부채납할 예정이다. 구룡중학교 경계부인 개포로 일부가 보행자전용도로로 변경되고 최대 49층 규모로 계획되고 있다. 수인분당선 구룡역 역세권이며 개일초, 구룡초를 안고 있는 초품아이다. 바로 옆인 평당 1억 이상인 디에이치 퍼스티어아이파크 역시 바로 옆에 있어 규모의 경제를 기대할 수 있다.

경우현의 사업면적은 40,173평이고 평균 용적률이 177%이고 최대허용용적률이 300%로 적용된다. 도로, 공원 등의 정비기반시설은 5,155평이다. 조합원 연면적은 71,106평이고 용적률 300%를 적용한 연면적은 120,519평이고 임대주택 15%이므로 18,077평, 공동이용시설은 3,889평을 제외한 일반분양 면적은 22,292평이다.

강남인 만큼 공사비는 매우 높게 잡아 평당 1,200만원으로 가정했다. 하이엔드는 물론 엄청난 자재, 경이로운 설계 등을 고려하고 공사비 상승을 감안했다. 총 연면적은 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 1.8배 하여 계산했다. 공동이용시설, 정비기반시설 역시 평당 1,200만원으로 계산했다. 27,117억이다. 기타사업비는 철거비, 보상비, 조합운영비, 예비비, 설계비, 금융비용, 세금 등을 고려하여 5천억으로 계산했다. 총 비용은 32,117억이다

공시지가는 평당 6,000만~8,000만원 수준이다. 그래서 평당 7,000만원으로 감정평가액 보정률 1.3배를 계산해서 계산했다. 평당 9,100만원으로 조합원 종전자산평가액을 계산하면 64,706억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 1억으로 계산했다. 조합원 분양수익은 71,106억이다. 현재 거래되는 40~50평대 아파트가 40~45억 수준이라 거의 평당 9천 이상이다. 하지만 분양가 상한제를 감안하여 높은 수익성을 위해선 조합원 분양가를 높게 잡을 수 밖에 없었다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 2,711억이다.

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일반분양이 가장 문제다. 강남은 분양가상한제가 적용되어 시세의 80% 수준으로 계산되어야 하기 때문이다. 그래서 평당 8천만원으로 조합원들보다 더 낮은 분양가로 계산하여 수익성이 떨어졌다. 평당 8천으로 계산한 일반분양 수익은 17,833억이다. 총 수익은 91,650억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.92가 나온다. 이렇게 높은 일반분양 면적에도 불구하고 분양가상한제 때문에 수익성이 감소하여 비례율이 낮아진 케이스이다. 못해도 1억 1천만 이상인 일반분양가였다면 무조건 1 이상이다. 25평을 가진 조합원이 평당 감정평가액 9,100만원으로 34평을 가졌다면 30억 9,400만원이다. 비례율이 0.92이므로 권리가액은 28억 4,648만원이다. 조합원 분양가가 평당 1억으로 가정했으므로 분담금은 5억 5,352만원이다.