목동은 만년 재건축 추진 아파트로 가장 빠른 단계는 목동 6단지로 시공사는 DL이앤씨로 확정될 확률이 높다. 목동신시가지 아파트는 1980년대 지어져 40년이 다 되어가지만 워낙 정치적 이념의 소용돌이에 휩쓸리는 일이 많아 속도가 더디다. 게다가 지금도 정비계획 진행 중인 것이 많은데 이는 아직 초기 단계이다. 서울시장까지 교체된다면 해당 아파트는 또 벽화나 그린다고 보존되거나 진행이 되더라도 통합심의에서 느려질 수 있다. 그래도 목동 8단지는 상가 난항을 끝내고 조합설립인가까지 왔다.

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오늘은 목동8단지 재건축 조합설립인가 높은 사업성 오히려 환급된다 ?에 대한 포스팅입니다.

목동8단지는 양천구 신정동 일대 최고 20층, 12개동 규모의 1,352세대 아파트이다. 1987년 입주하여 39년 된 아파트로 목동 신시가지 중에서 목동 "뒷단지"로 불리는 아파트이다. 5호선 목동역까지 걸어서 10분, 오목교역까지 15분 이내의 입지이며 학원가는 목동 앞단지가 유리하다. 상권은 오목교역에서 현대백화점, CBS, 행복한 백화점까지 이어지며 목동 뒷단지는 관공서 라인이다. 도로교통을 보면 올림픽 대로를 이용한다면 앞단지가 유리하고 국회대로를 이용한다면 5, 6단지가 유리하다.

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목동은 현재 재건축 추진 중이라 아직 신축이 되려면 한참 멀었다. 신축인 올림픽파크포레온이나 헬리오시티, 노량진뉴타운 아파트들이 이제는 평당 1억 시대로 돌입하고 있다. 현재는 구축이고 시간이 많이 남았지만, 대한민국 NO.2의 학군이자 양천구 그 자체인 목동신시가지 아파트가 뒷단지든 앞단지든 재건축으로 신축이 탄생한다면 잠실 신축 급의 시너지를 발휘할 것이다. 하지만 목동은 현재 투기과열지구 및 토지허가거래구역이라 조합설립인가만 되어도 "조합원 지위양도 금지"가 된다.

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목동8단지는 26년 4월 기준으로 "조합설립인가"가 되어 이제 조합원 지위양도가 금지된다. 그리고 다음 단계로 시공사 선정 입찰을 위한 절차를 진행하려고 한다. 목동 8단지의 용적률은 154%로 다른 목동 신시가지 아파트에 비해 용적률이 높은 편이다. 하지만 용도지역도 3종일반주거지역이라 최고 300%가 적용된다면 일반분양 세대수가 증가하는 만큼 비례율이 높을 것으로 본다.

목동8단지의 용적률을 최대 300%를 가정한다면 그만큼 임대비율이 증가하여 280%로 가정했다. 임대비율을 20%로 증가할 것을 가정하면 5,384평, 공용시설은 2,128평, 정비기반시설은 5,486평이다. 아파트 면적은 13,923평이고 기존 용적률이 154%이므로 연면적은 21,441평이며 용적률 280%를 적용한 연면적은 38,984평이고 일반분양 면적은 17,543평이다.

시공사 선정을 위해 평당 950만원에 입찰 공고를 올린 6단지보다 더 높은 평당 1천만원으로 가정했다. 총 연면적은 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 2배하여 계산하면 공사비는 8,098억이다. 그리고 정비기반시설 및 공용시설 역시 평당 1,000만원으로 계산하면 1,033억이다. 총 공사비는 9,131억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 감리비, 설계비, 금융비용, 세금, 보상비 등이 포함되고 2천억으로 가정했다. 총 비용은 11,131억이다.

매물은 29평이 20억 수준, 38평이 27억 이상이다. 공시지가는 평당 4,800만원~5,400만원으로 나와있다. 그래서 평균적으로 평당 5,200만원으로 계산했다. 감정평가액 보정률은 1.2~1.6배 중 1.4배를 적용했다. 1.4배 적용한 감정평가액은 7,280만원이고 조합원 총 종전자산평가액은 15,609억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 8천만원으로 가정했다. 목동 앞단지는 30억 수준이라 평당 8천만원 이상이다. 그래서 평당 8천으로 계산하면 25평은 20억, 34평은 27억이다. 조합원 분양수익은 17,816억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 807억이다.

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일반분양가는 평당 9천으로 가정해보면 25평은 22억 5천, 34평은 30억 6천만이다. 원래는 더 높을 수 있지만 분양가상한제 때문에 일반분양가를 낮게 계산했다. 일반분양 수익은 15,788억이다. 총 수익은 34,411억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.49란 엄청난 비례율이 나온다. 아무래도 용적률이 154% 밖에 안되고 용적률도 280%까지 상향한 덕에 이렇게 높은 비례율이 나온 것이다. 임대주택 비율을 20%로 하더라도 분양가상한제를 감안하여 낮은 분양가를 적용해도 높은 수익성을 보여준다.

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만약, 조합원이 25평으로 평당 7,280만원의 감정평가액을 적용한다면 18억 2천만원이다. 권리가액은 비례율 1.49를 곱한 값이므로 27억 1,180만원이다. 조합원 분양가를 평당 8천으로 가정했으몰 25평은 20억이므로 환급액은 7억 1,180만원이다.