신대방동은 서울 동작구에 위치한 행정동으로 영등포구와 관악구랑 가까워 행정구가 헷갈릴 수도 있다. 보라매공원 부지가 신대방동에 속하며 빌라 및 다가구주택이 많아 동작구 최대의 외국인 거주지로 알려져 있다. 신대방3구역은 최근 서울시 신통기획 후보지에 최종 선정되면서 개발의 기대감으로 들뜬 곳이다. 해당 구역은 보라매공원 생활권으로 다소 낙후되고 어수선한 동네를 재개발을 통해 새롭게 개발하려고 한다. 신림선과 2호선이 지나는 입지로 신축이 압도적으로 적다. 그래서 신축이 생긴다면 대장단지로 자리잡을 것이다.

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오늘은 동작구 신대방3구역 신통기획 추진 재개발 사업성 분석입니다.

신대방3구역은 동작구 신대방동 344-132번지 일대로 보라매공원 인근이다. 신속통합기획 후보지로 최종 선정되어 권리산정기준일이 생겼다. 권리산정기준일은 25년 3월 26일로 정해졌고 이 날 이후 지분쪼개기나 신축 빌라를 건설하면 현금청산대상자가 된다. 아직 구역확정이 아닌 극초기 단계라 기대감으로 프리미엄이 붙을 수 있다. 하지만 매우 조심해야하는데, 주민들의 반대가 강하면 구역해지가 될 수 있다. 대표적으로 답십리동이나 전농동 신통기획 후보지나 둔촌동 모아타운이 있다.

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해당 입지는 신림선 보라매병원역 역세권이며 바로 위에는 보라매센트럴 지역주택조합이 진행 중이지만 지지부진하다. 신대방3구역은 상대적으로 동작구 내에서 흑석동이나 노량진동에 비해 입지가 약해 개발이 더뎌 동작구 내에서 저렴한 가격으로 남아있다. 바로 옆 대림동의 2020년 준공된 E편한세상 영등포아델포레 33평이 16억 이상으로 거래되어 평당 5천만원을 기록한 것을 보면 재개발이 된다면 분양가만 평당 5천 이상으로 예상된다.

​최근 효율적인 토지 이용계획을 위해 정비구역 면적이 변경되었다. 기존에는 29,461㎡의 사업면적이었으나 30,146㎡만큼 넓어졌다.신대방3구역의 사업면적은 9,135평이며 재개발 구역이라 기존 용적률을 알 수 없다. 보수적으로 160~200% 중 180%로 가정해보면 기존 연면적은 16,443평이다. 용도지역이 2종과 3종이 섞인 구역이라 최종 용적률은 확정되지 않았다.

그래서 보수적으로 250%로 가정해보면 사업 연면적은 22,837평이다. 용적률이 낮은 대신, 임대주택 면적 10% 2,283평, 정비기반 시설 5% 1,146평으로 낮게 가정했다. 그렇게 된다면 일반분양 면적은 2,965평이 나온다. 그렇게 일반분양 면적이 높지 않아 향후 용적률 개선이 필요하거나 분양가를 높일 수 밖에 없다.

공사비는 평당 900만원으로 가정했다. 동작구 노량진동, 흑석동과 다르게 신대방동은 상대적으로 낮은 입지이기에 고급 자재, 디자인을 적용한다면 높은 분양가로 사람들이 꺼리게 되어 평당 1천만원이 아닌 900만원으로 가정했다. 하지만 물가 폭등으로 관리처분인가 단계에서 공사비가 더 상승할 수 있다. 연면적은 옥상, 커뮤니티, 지하층 등을 고려하여 사업 연면적에 1.8배하여 계산했다. 총 공사비는 3,699억이다. 기타사업비는 철거비, 보상비, 예비비, 감리비, 설계비, 세금, 금융비용 등이 포함되며 700억으로 가정했다. 총 비용은 4,399억이다.

신대방3구역은 후보지임에도 불구하고 재개발 기대감으로 평당가가 5천만원 이상까지 거래되었다. 공시지가를 보면 평당 2천만원~2,800만원까지 고루 분포한다. 그래서 평균으로 평당 2,400만원으로 가정하여 감정평가액 보정률을 곱하였다. 감정평가액 보정률은 1.2~1.6배 중 1.4배하여 3,360만원으로 계산했다. 조합원 총 종전자산평가액은 5,524억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 임대주택 수익 + 일반분양 수익이다. 근린생활시설은 제외하였다. 향후 사업이 확정된다면 근린생활시설은 포함될 수도 있다. 신대방동에는 신축이 없다. 2000년대 지어진 아파트 위주인데, 그래도 20~30평대가 10억이 넘는다. 평당 5천만원 수준이라는 것이기에 조합원 분양가를 평당 5천으로 가정했다. 조합원 분양수익은 8,221억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 342억이다.

일반분양가는 평당 6천으로 가정했는데, 25평은 15억, 34평은 19억 수준이다. 신대방동에서 이만큼 높은 분양가가 나오면 분명 욕할 사람이 있다. 하지만 그만큼 서울 신축은 귀하고 20년 이상이나 신축이 나오지 않던 신대방동이기에 높은 분양가를 가정했다. 일반분양 수익은 1,779억이다. 총 수익은 10,342억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.07이 나온다. 용적률을 낮게 잡아 사업성이 떨어져 분양가를 높이는 방법으로 비례율을 조절하였다. 그래서 향후 사업성 개선을 위해 용적률 상향이 통과된다면 지금보다 비례율이 상승할 수도 있다. 하지만 그만큼 임대주택 비율이 늘어 크게 변하지는 않을 것이다. 그렇다면 분양가를 높이는 방법으로 비례율을 높이는 방법을 사용할 수 밖에 없다.

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만약, 조합원이 25평의 빌라를 가진다면 평당 3,360만원의 감정평가액을 적용한다면 8억 4천만원의 종전자산평가액이 나온다. 권리가액은 8억 9,880만원이다. 조합원 분양가를 평당 5천으로 잡았으므로 25평은 12억 5천만원이다. 분담금은 3억 5,120만원이 나온다.