부산 해운대는 대한민국 국민이라면 누구나 다 아는 바다가 있는 곳이다. 바다와 함께 아름다운 경치를 볼 수 있고 휴양지로 많은 사람들이 여름에 놀러오는 곳이다. 하지만 부산도 이제 낡았다. 서울과 다르게 젊은 사람들이 많이 빠져나가고 있는데, 일자리가 너무 적기 때문이다. 과거엔 부산도 서울에 비슷한 집값을 유지했지만 똘똘한 1채 위주의 정책으로 지금은 완전히 엇갈려버렸다. 서울 상급지 1채면 부산의 집 기본 3채는 있어야 할 정도로 격차가 벌어졌고 현재도 진행형이다.

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오늘은 부산 해운대 대우마리나 1, 2차 재건축 추진위원회 승인 상가제척 ?에 대한 포스팅입니다.

대우마리나는 추진위승인 후 현재 조합설립인가 조건을 달성하기 위해 동의서를 걷고 있다. 하지만 상가 문제 때문에 난항을 겪고있었다. 재건축 조합설립인가 조건을 달성하기 위해선 각 동별 과반수 동의, 전체 조합원들의 3/4 이상 동의해야하고 상가도 반 이상을 동의해야 한다. 25년 9월 주민동의율 55% 이상을 달성했고 주민총회도 개최했다. 주민총회 내용에선 정비사업 관리업자로 건은도시정비시스템, 설계 사무소는 건축사무소 앙코르가 선정되었다.

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조합설립인가 단계는 생각보다 오래 걸린다. 그리고 2년 동안 조합설립인가 단계를 거치지 않으면 일몰제 때문에 정비구역 해지될 수 있다. 그래서 대우마리나는 새로운 방식을 진행하고 있다. 기존의 조합방식에서 신탁방식으로 진행하려는데 이유는 바로 "상가 산정비율에 따른 입주권 문제" 때문이다. 원래 법에서는 상가 소유자는 상가만 분양받을 수 있지만 상가 대신 아파트를 받을 수 있게 되어 상가 쪼개기가 생겼다.

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재건축에서 상가를 받으려면 권리차액인 "상가조합원 분양가 - 종전자산평가액"이 신축아파트 최소분양가 × 산정비율이 클 때만 가능하다. 즉, 산정비율이 작아야만 한다. 그래서 상가 소유자들은이 산정비율을 낮추기 위해 동의를 안 해주기 때문에 상가를 제척하고 신탁방식으로 가려고 한다.

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신탁추진회는 상가를 배제하기 보다 지하화 설계를 통해 아파트 용적률을 높이고 상가가치를 높이려는 절충안을 제시했다. 신탁 재건축은 높은 수수료와 행정 경험 부족이 단점이지만 수수료율을 1%로 제한하고 도시계획 및 심의 등 전문성이 요구되는 곳에는 PM사를 배치하여 전문성을 높이려 한다.

공사비는 평당 900만원으로 가정했다. 부산치고는 높은 공사비지만 관리처분인가 이후 높아질 것을 가정하여 처음부터 높게 계산했다. 연면적은 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 1.5배하였다. 그리고 정비기반시설 역시 평당 900으로 계산하면 총 공사비는 449억 + 6,741억이므로 7,190억이다. 기타사업비는 철거비, 예비비, 조합운영비, 신탁수수료, 세금, 금융비용, 설계비, 감리비, 보상비 등이 포함되고 1,400억으로 가정했다. 총 비용은 8,590억이다.

공시지가는 평당 2,500만원~3,300만원 수준이고 과거에 비해 오히려 공시지가가 떨어진 케이스이다. 서울과 달리 부산은 부동산 상승은 그리 높지 못한 것을 알 수 있다. 공시지가는 평균 2,900만원으로 가정하여 보정률 1.3배를 적용하였다. 그래서 평당 3,770만원으로 계산하면 조합원 총 종전자산평가액은 12,550억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 4,300만원으로 가정했다. 현재 거래된 대우마리나의 시세는 31평이 11~12억 수준이므로 높게 잡아야 평당 4천 수준이다. 그래도 부산도 이제 평당 최대 5~6천까지 분양되므로 조합원 분양가는 평당 4,300만원으로 가정했다. 조합원 분양수익은 14,315억이다. 임대주택은 부산에는 그렇게 높은 비율이 아니므로 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 525억이다.

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상가는 어쩔 수 없이 남길 가정하여 평당 3천으로 계산했다. 상가 수익은 150억이다. 일반분양가는 해운대 우동이란 강점을 살려 최대 5천만원으로 가정했다. 평당 5천이면 경기도 상급지급이며 25평은 12억 5천, 34평은 17억이 나온다. 일반분양 수익은 3,828억이다. 총 수익은 18,818억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.92가 나온다. 공사비를 높게 잡은 면이 있지만, 분양가를 높게 잡지 않으면 비례율이 낮을 수 밖에 없다. 임대주택이나 정비기반시설 비율이 실제로 어떨지는 모르겠지만 향후 총 비용은 이보다 많거나 비슷할 것으로 보인다.

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조합원이 31평을 평당 3,770만원의 감정평가액을 적용한다면 11억 6,870만원이다. 비례율 0.92를 적용하면 권리가액은 10억 7,520만원이다. 조합원 분양가가 평당 4,300이므로 31평은 13억 3,300만원이므로 분담금은 2억 5,780만원이다. 그리 높은 분담금은 아니다.