국내 리츠 시장규모는 시간이 지날수록 계속 커지고 있다. 그만큼 우리나라 금융자산시장에 차지하는 비율도 증가하고 있다. 원하는 부동산을 공동으로 구매하여 배당을 받음으로 수익을 얻는 것이다.

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원래 부동산 투자는 억단위가 들어가는데 한 부동산을 주식처럼 쪼개고 나누어 소유할 수 있게 하면서 부동산 투자의 단점을 줄였다.

* 리츠란 부동산투자법에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권에 투자하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자를 하는 주식회사이다.

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* 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것으로 부동산 투자가 어려운 소액투자자에게 우량 부동산에 대한 투자참여 기회를 제공한다. 리츠 내에서도 다양한 임대 구조와 그에 따른 수익으로 구성된 세부 섹터가 있기 때문에 경기 변화에 맞게 자산 배분이 가능해진다.

- 다수의 투자자에게 영업의 인가를 받거나 등록을 한 날부터 2년 이내에 발행주식 총 30% 이상을 일반인의 청약에 제공한다.

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- 부동산 : 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자 운용한다.

- 투자자에게 배당 : 배당가능이익의 90% 이상을 배당한다.

- 부동산투자회사법에 정한 사항 외에는 상법이 적용되는 주식회사이다.

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* 인구증가와 경제발전에 따른 지가상승 등에 의한 투기적 부동산 시장을 건전한 투자 시장으로 전환하여 안정을 도모하는 목적이 있다.

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* 또한, 건설사업의 침체를 극복하기 위하여 자본시장에서 안정적인 자금조달을 목표로 하며 상대적으로 낙후된 부동산시장을 선진화하고 우수한 전문인력을 육성함으로써 여러 부동산 문제를 해결하여 부동산 거래를 안정화하는 목적이 있다.

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* 소액으로 우량 부동산에 간접 투자하는 방식으로 국내 주식시장에 상장된 리츠는 1주당 5천원 안팎으로 커피 1잔 값으로 백화점이나 빌딩, 호텔 등의 일부를 구매할 수 있는 것이다.

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* 주식처럼 원하는 시점에 간편하게 매매가능하다. 수익형 부동산으로 임대수익을 얻을 수 있고 양도하여 차익을 얻을 수 있다. 그렇지만 매입자가 나타날 때까지 오래 기다려야하는 등 환금성이 어렵다. 유동성도 좋고 필요한만큼 분할 매도가 가능하다.

* 리츠투자는 저금리 시대에 매력적인 배당 수익률을 제공한다. 아울러 부동산 투자의 제일 문제인 임차인을 못 구하는 리스크를 낮출 수 있다.

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* 리츠의 경우 복수의 부동산 포트폴리오로 구성되고 배당 가능한 이익에 대해서는 90% 이상을 의무적으로 배당하여 공실 리스크를 줄이며 배당 수익을 올린다.

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* 또한, 전문적인 자산관리회사가 우량 부동산에 투자하는 것이 부동산 투자 리스크를 낮춘다.

1. 위험을 분산할 수 있다.

부동산을 사려고 하면 돈이 많이 드는데 리츠 투자를 하면 주식처럼 적은 금액으로 여러 부동산을 보유하여 단일 부동산에 몰아 투자함으로써 얻는 위험을 줄인다. 그래서 리츠 투자를 하면 위험을 분산시킨다.

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2. 높은 수익률을 얻을 수 있다.

국내 리츠 배당 수익률 4~6% 정도로 수익률이 나쁘지 않다. 또한, 땅값이 오르게 되면 임대료도 오르게 된다.

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3. 안정적인 투자이다.

리츠 투자는 부동산을 주식처럼 사고 팔 수 있게 만든 것이기에 부동산에 투자하는 것과 같다. 부동산이 안정적인 것만큼 리츠 투자도 안정적이다.

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4. 인플레이션 헤지 효과를 낼 수 있다.

부동산 자산은 일반적으로 인플레이션 헤지 성격을 가지기에 인플레이션이 발생하면 소유하고 있는 부동산의 가치가 올라간다.

* 인플레이션 헤지란 인플레이션으로 인해 화폐가치가 떨어지는 것에 대비하기 위해 부동산, 상품, 주식 등에 투자하는 것이다.

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5. 경기성장의 수혜를 받는다.

리츠의 성과나 현금 흐름의 증가는 장기적으로 GDP 성장률과 연동되는 경향이 있다. 임대수요 증가와 임대료 상승 등의 요인으로 현금 흐름이 증가하게 되면 배당이 증가하고 리츠 가격도 상승하기에 배당률과 리츠 차익도 얻을 수 있다.

1. 주가변동이 다른 주식과 달리 크지 않다.

부동산에 투자하는 것으로 주가 변동이 다른 주식과 달리 시세차익이 크지 않아 수익성에 한계를 가진다.

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2. 장기투자를 해야한다.

부동산 시세는 천천히 오르기 때문에 단기적으로 수익을 내기 어렵다. 그래서 단타 치는 사람들에게는 맞지 않는 투자방법이다.

- 과거 리츠는 연기금, 공제회 등 기관투자자를 대상으로 한 사모형태 위주로 운영되어 일반인이 참여하기는 힘들었다.

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- 지금은 리츠투자가 활성화되어 개인이 국내 주식시장에서 상장된 리츠에 직접 투자할 수 있다. 문제는 해외에 비교하면 아직 완성된 단계가 아니기에 선별된 투자가 필요하다.

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- 반면, 해외에는 여러가지 상장된 리츠가 있다. 미국은 66%를 차지하고 있고 싱가포르는 21%를 차지하고 있다. 헬스케어 시설, 데이터센터, 통신 인프라 등 성장성 높은 리츠에 투자할 수 있다.

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- 다만 환율 문제가 있다. 그리고 매매차익에 대한 양도소득세가 크다. 미국주식과 마찬가지로 250만원까지 공제되고 이후는 세금을 22%나 뗀다.(양아치인가 ?) 글로벌 리츠는 상품 종류가 다양하여 잘 모르면 손해를 보기에 투자대상 선택의 어려움이 있다. 그래서 리츠간접투자인 ETF 투자가 위험관리에 편하다.

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- 리츠를 투자하다 부동산 시장이 침체가 일어나면 리츠의 배당수익이 감소하고 리츠의 시장가격도 떨어진다. 그리고 환율 리스크도 고려해야 한다.

* 대표적인 미국 리츠 ETF 5가지이다.

1. 미국 최대 물류센터 리츠인 "프롤로지스"이다. 프롤로지스는 미국 1위 물류센터 리츠로 미국, 유럽, 아시어에 걸쳐 다양한 포트폴리오를 가지고 있다. 시가총액은 약 50조이고 고객 평균 입주율은 96.8%로 공실이 거의 없다.

2. 월지급 배당 리츠인 "리얼티인컴"은 가장 오래된 역사와 가장 큰 규모를 가진다. 미국 49개 주와 푸에르토리코 부동산에 분산투자한다. 다양한 고객사를 가지고 임차인 또한 5천 9백 여개를 가진다.

3. 데이터센터 대표 리츠, "에퀴닉스"와 "디지털 리얼티 트러스트", "클라우드 퍼스트"가 있다. 아마존 분기 영업이익의 약 75%를 차지하는 사업부로 5년 이상 해매던 마이크로소프트를 키운 사업부, 구글이 사활을 건 사업부인 클라우드이다. 특히, 에퀴닉스는 미국 소재 데이터센터 임대 전문리츠로 약 200여 개의 데이터센터를 기반으로 한다.

4. 글로벌 대표 헬스케어, 요양시설인 리츠 "벤타스"이다. 미국은 헬스케어나 노인을 위한 인프라가 잘 갖춰진 나라로 약 300여개가 넘는 연구시설을 확보하여 월세수익을 올리고 바이오 연구시설에서도 수익을 올리고 있다. 5% 정도의 꾸준한 배당금을 받을 수 있다.

5. 미국 기숙사에 투자하는 안정적인 상품으로 "아메리카 캠퍼스"가 있다. 미국 전역에 약 206개의 기숙사와 BED 수는 약 131,900개 운영한다. 이 리츠의 장점으로는 금융위기 등의 외부 환경에 덜 노출된다. 평균 임대율이 97%에 달하는 공실이 거의 없고 매년 평균 2.6%의 임대료 인상으로 수익률이 안정적이다.