서울 관악구 신림4구역이 신통기획으로 확정되었다. 서울 관악구는 자취생들의 성지로 자취생들이 가장 많이 들어오는 곳이다. 처음에는 학교에서 가장 가깝거나 일자리와 가장 가까운 곳을 찾지만, 거리가 가깝고 편한 만큼 가격이 매우 비싸기 때문에 결국 포기한다. 그래서 가장 2호선과 가깝고 보증금과 월세가 저렴한 관악구 신림동, 봉천동을 많이 선택한다. 관악구 신림동은 건물 유형으로 단독, 다가구 주택이 54%로 많지만 오피스텔도 14.9%를 차지한다. 그런 관악구 신림동의 신림4구역이 신통기획으로 지정되었다.

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오늘은 신림4구역 신통기획 구역지정 완료 마지막 신림뉴타운 완성에 대한 포스팅입니다.

신림4구역은 서울 관악구 관악산과 서울대벤처타운역 일대로 서울시는 노후 저층 주거지가 밀집한 신림4구역을 신통기획으로 지정했다. 신림동은 신림뉴타운으로 유명한 곳이고 신림뉴타운은 과거 2000년대 초반 뉴타운 사업이 흥행하면서 몇 군데는 재개발이 성공했지만, 후에 사업성 부족 또는 주민갈등으로 구역해지된 곳도 있다. 신림4구역은 신림뉴타운의 마지막 저층 노후주거지, 마지막 퍼즐이다.

신림4구역은 관악구 신림동 306번지 일대의 재개발 구역으로 최근 신통기획으로 지정되었다. 신통기획으로 지정되기 전 후보지만 선정되어도 토지허가거래구역이 되기 때문에 실거주 의무가 2년 생긴다. 하지만 현재 서울은 토허제 + 투기과열지구의 규제 천국이라 갭투자는 물론 대출 모두 안 나온다. 신통기획은 노후도 60% 이하, 주민동의율 일정 이상 확보가 된다면 후보지에 올릴 수 있다.

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신통기획 선정 조건이 까다롭지는 않지만 현재 신통기획 구역 지정된 곳은 많지만 완공된 곳은 드물기에 투자에 주의해야한다. 그리고 서울시장이 바뀐다면 기존 시장이 했던 사업이 매몰비용이 발생되어도 백지화될 수 있기에 조합설립인가 이전의 초기 재개발은 주의해야한다. 그 중 하나가 신통기획이나 모아타운이 될 수 있기 때문이다.

신림4구역은 도림천과 관악산, 호암산에 인접하여 산세권이고 신우초등학교를 안고 있는 초품아라 할 수 있다. 하지만 역세권이라고 하기엔 너무 멀다. 그나마 가까운 역이 신림선 서울대벤처역이 있고 이 역은 서울 메인 지하철은 아니다. 신림4구역은 12,253평, 용도지역은 1종, 2종일반주거지역이며 최대 280%까지 상향된다. 재개발 구역이기에 용적률을 알 수 없어 기존 용적률을 180%라 가정하고 최대 용적률은 250%로 가정했다.

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기존 연면적은 22,055평이고 용적률 250%를 적용한 연면적은 30,632평이다. 임대주택 면적은 10%로 3,063평, 정비기반시설 5% 1,531평을 가정하면 일반분양 면적은 3,983평이다.

공사비는 평당 900만원으로 계산했다. 연면적은 옥상, 커뮤니티, 지하 등을 고려하여 1.8배하였고 정비기반시설 역시 평당 900만원을 적용하여 계산했다. 하지만 평당 900이라도 관리처분인가 때 공사비가 더욱 상승할 수 있다. 총 공사비는 4,962억 + 138억으로 5,100억이다. 하지만 사업성이 떨어져 분담금이 더 증가한다면 주민들의 반대가 심해질 수 있다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 감리비, 보상비, 설계비, 금융비용, 세금 등이 포함되고 1천억으로 가정했다. 총 비용은 6,100억이다.

거래된 빌라들을 살펴보면 평당 1,500만원~3,400만원까지로 그다지 높지 않다. 공시지가를 보면 1천만원~2천만원 수준이기에 평당 1,500만원으로 종전자산평가액을 계산했다. 감정평가액 보정률은 1.4배로 적용하면 2,100만원이 나온다. 조합원 총 종전자산평가액은 4,631억이다. 다만, 조합설립인가가 진행되고 땅값이 오르면 공시지가는 더욱 상승할 수 있다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 4천만원으로 했다. 아직 신림뉴타운의 마지막 퍼즐이 완성되지도 않고 진행되는 곳도 많아 기준점을 구축인 신림 푸르지오1차로 잡아 조금 더 높게 잡아 평당 4천으로 계산했다.

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조합원 분양수익은 8,822억이다. 임대주택 수익은 평당 1,500만원으로 계산하면 229억이다. 일반분양가는 평당 6천으로 했는데, 그래도 서울인데 광명만큼 혹은 광명 이상은 되어야 되기에 평당 6천으로 잡았다. 일반분양 수익은 2,389억이다. 총 수익은 11,211억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.1이 나온다. 분양가를 높게 잡은 만큼 준수한 비례율이 나온다. 조합원이 25평으로 평당 2,100만원을 가진다면 5억 2,500만원이다. 권리가액은 비례율 1.1을 곱한 값이므로 5억 7,750만원이다. 조합원 분양가를 평당 4천으로 잡았으므로 25평은 10억이고 분담금은 4억 2,250만원이 나온다.