아파트 매수방법 총 정리

우리가 살다가 언젠가는 주택을 매수하는 경우가 있을 것이다. 그럴 때 필요한 매매절차를 준비해보았다. 비록 지금은 주택 시장에 관심이 없더라도 주택은 필수재로 우리의 의식주 중에 속하는 중요한 요소이고 미국에서도 경제지표로 부동산을 활용하고 있다.

미국 신규 주택판매 지수, 높으면 좋다

그만큼 부동산은 가계와 큰 관련이 있고 서브프라임 모기지사태에서도 개인의 과도한 대출과 신용등급을 확인하지 않고 돈을 막 대출해준 은행의 파산으로 전세계가 힘들었다. 그렇기에 부동산 시장은 정부에서도 중요한 고려사항이다. 표를 받는 것도 요거 때문이다.

처음 주택 매수할 때는 준비해야할 것도 많고 큰 돈이 들어가기에 무섭고 떨릴 수도 있다. 그러나 한번하고 두번하고 여러 번 매매절차를 밟게 되다보면 긴장감은 떨어지고 핵심만 기억할 수 있게 된다.

지금부터 아파트 매매절차에 관한 포스팅을 통해 주택 매수에 많은 도움이 되었으면 한다.

대출이 가능한지, 자기 자금은 얼마인지

◆ 내가 모아놓은 자금이 얼마인지 파악해야 한다. 만약, 내가 신용대출이 1억 이상 있다면 23년 7월 1일부터 DSR이 40%로 규제된다.

자기 연봉을 늘리지 못한다면 대출한도가 규제되기에 대출하고 싶다면 DSR을 고려하고 금리가 낮고 원리금상환비율로 길게 갚는 것이 유리하다.

자신이 모아둔 돈은 주식, 예금, 펀드, 적금 등 인출하고 싶을 때 즉시 인출할 수 있는 자금을 포함하는데 중도해지가 불가능한 자금은 제외하는 것이 좋다. 뭐든지 영끌하다 보면 탈이 날 수도 있기 때문이다.

다주택자의 경우 무리하게 주택을 끌어 샀다가 3주택부터 간주임대료, 종부세, 재산세 등의 세금폭탄으로 못 버틸 수도 있다.

※ 현재 규제지역은 용산구, 강남구, 서초구, 송파구 4구역이고 이 구역에서는 다주택자는 LTV = 30%밖에 대출이 안 되고 1주택자들은 50%이다. (일시적 2주택자는 제외)

※ 비규제지역은 다주택자는 LTV = 60%이고 1, 2주택자는 70~80%이다.

예전처럼 저금리 시대에는 다소 무리를 해도 이자비용이 크게 부담되지 않았으니 금리가 많이 오른 시기에는 자산관리를 철저히 고려해야 하고 내가 감당할 수 있는 만큼만 대출받아야 한다.

주택담보대출

▶ 빚이 없고 주택을 매수하는 사람은 현금부자들이다. 보통 사람들은 대출을 끼고 집을 매수한다. 그렇기에 중요한 것은 주택담보대출을 알아보는 것이다.

▶ 국가에서 주택을 매수할 수 있는 주택담보대출을 내놓았는데 보금자리론이나 내집마련 디딤돌대출이 있다.

※ 주택금융공사를 통한 대출이 불가능하면 주거래 은행을 찾아 상담한다.

☞ 생애최초로 주택을 매수하는 경우는 LTV가 80%가 가능하며 일반적으로 최대 60~70%, 조정지역은 50%, 투기과열지구는 40%이다. 23년 기준으로는 대부분 70%까지 받을 수 있다.

그리고 방공제 때문에 내가 예상했던 것보다 대출이 적게 나올 수도 있다. 그럴 땐 MCI 보증이나 MCG 보증을 통해 방공제를 피하고 원하는 만큼 대출을 받으면 된다.

하지만 대출에 대한 규제는 계속 바뀌므로 더욱 정확한 정보를 얻기 위해선 은행을 방문하여 상담을 꼭 해보아야 한다.(필자도 은행 상담가서 대출이 예상했던 것보다 안 나와 당황했다.)

매물 알아보기

임장을 통해 매물들을 분석한다. 그리고 부동산중개업자에게 연락하여 방문 확인한다. 살펴보아야 할 요소들은 햇빛이 잘 들어오는지, 파손된 곳은 없는지 등 꼼꼼히 확인한다.

돈도 안 되는데 강남은 에바지?

당연히 내 자금이 안되는데 너무 비싼 매물을 고르면 안 된다. 자금을 고려하고 대출 한도를 상담받은 후 자신이 원하는 지역의 주택을 매수한다.

당연히 각 지역의 1급지가 좋다. 가격이 빠져도 방어가 가능하고 오를 때는 제일 먼저 오른다. 하지만 이렇게 입지가 좋은 곳은 가격이 비싼 편이다. 입지를 놓치고 싶지 않다면 비록 구축이라도 매수하는 것이 좋다. 입지가 좋은 곳은 언젠가 재개발 및 재건축을 할 수 있기 때문이다.

자기 자금이 1억이 있고 대출이 5억 가능하다면 6억 대 아파트 내에서 고려한다.

◆ 손품을 할 때는 네이버 부동산이나 호갱노노, 아파트실거래가, 디스코 등 어플을 활용한다. 보통 대출은 KB부동산 시세를 기준으로 나오므로 KB부동산 시세도 확인한다.

실제 물건을 보러갈 때는 그 지역의 매물 가격이나 1등 아파트 등의 정보를 미리 공부해두고 가는 것이 좋다. 하락기 때는 협상이 가능하며 상승기 때는 가격후리기에 당하지 않을 것이다.

그리고 신출내기가 왔다고 부동산 중개인에게 사기당할 확률도 줄어들게 될 것이다. 물론 중개인은 자신의 능력 하에 최대한 절차에 맞게 중개를 하겠지만 몇몇의 나쁜놈들이 있을 수도 있으니 주의해야 한다.

가계약금 전달

부동산 시장이 호황기라면 다른 매수자에게 빼앗기지 않으려면 가계약금을 크게 주기도 한다.

가계약금 전달은 내가 이 주택을 매수할 의향이 있다는 것을 표시하는 것이다. 중개소를 통해 매도자의 인적사항과 실제 집주인 여부를 등기부등본을 통해 확인하고 가계약금을 송금한다.

* 등기부등본을 볼 때 주의할 점이 있다.

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 이루어져있다

★ 매매가의 1~5%를 주면 되고 정해진 것은 없고 협의를 해서 결정하면 된다. 만약, 매도자가 계약을 파기할 경우 매수자에게 2배를 돌려주어야 하고 매수자가 계약을 파기할 경우 계약금을 돌려받지 못하니 주의해야 한다.

만약, 가계약금을 받기 위해선 증거가 있어야 하는데 녹취, 카카오톡 및 SNS, 계약서 작성과 특약설정을 통해 몇 일 이내 취소했을 때 가계약금을 돌려받는다고 증거를 남겨야한다. 아니면 돌려받지 못한다.

계약과 계약금 송금

◇ 매물을 결정했다면 계약을 한다. 계약금은 가격의 10%이다. 요즘 부동산중개업자들도 법과 세금에 대해 많이 공부하고 있어 양도세나 취득세, 대출이 얼마나 가능한지 등에 대해 설명해주는 경우도 있다.

생애 최초 취득세 감면 조건

1. 주택 취득일로부터 3개월 이내에 전입신고해야 한다.

2. 주택 취득일로부터 3개월 이내 추가 주택 매수를 하면 안 된다.

3. 거주기간 3년 미만에서 매도, 증여하지 않은 자로 예외로 배우자에게 지분을 매각 및 증여하는 경우는 제외된다.

하지만 모르는 부동산중개업자들도 있으니 복비, 취득세 등에 대해서 먼저 자금이 얼마 들어갈지 확인한다. 현재 생애 첫 주택에 대해서 취득세를 감면해준다. 200만원까지이고 실거주해야 한다. 만약, 3년 이내 전월세를 준다면 가산세를 내야한다.

계약을 했다면 잔금을 위해 대출을 신청한다. 보통 잔금일은 한 달 정도의 텀을 두는데 대출 가능 금액을 확인했더라도 은행의 상황이나 예기치 못한 상황에 따라 문제가 있을 수 있으니 미리미리 준비한다.

※ 준비물은 인감증명서, 주민등록등본, 신분증, 매매계약서, 인감도장, 소득증빙서류, 세금완납증명서 등이 필요하다.

대출 필요서류

☞ 잔금 치룰 때 은행사 측에서 대출 받은 돈으로 다른 용도로 사용할까봐 당일 입금해주었는데 인터넷 주담대를 이용하면 미리 입금받을 수도 있다.

이때, 필요한 서류는 다음과 같다.

단, 1개월 이내에 발급한 것만 유효하다.

잔금 및 법무처리

※ 매수인과 매도인, 공인중개사와 만나 잔금을 치룹니다. 신분증과 도장, 가족관계증명서, 매매계약서, 주민등록초본 등을 준비하고 중개소에 방문한다.

◎ 향후 등기부등본 최신본을 확인하여 근저당권이 다 갚아졌는지도 체크해야 한다. 당일에는 법무사가 참석하여 대출진행조율 및 등기처리를 진행한다. 은행에서 담보설정을 위해 은행과 협약된 법무사가 오는 것이다. 등기처리가 완료되면 등기권리증을 지급받는데 이로써 내 집이 되는 것이다.

◎ 법무사가 취득세를 납부하도록 계좌를 주는데 위택스에서 카드로 분할납부가능하다. 법무사 비용도 나오는데 셀프 등기를 하면 신경 쓸게 많고 귀찮은데 많을 수 있다.

그래도 향후 셀프 등기 절차에 대해 포스팅하려고 한다. 왠만하면 비용이 들더라도 수고 덜 드는 법무사를 이용하는 것이 낫다.