누가 모아타운이 안 될거라고 했는가. 26년 4월, 모아타운 최초로 나누어져 있는 구역들이 모두 조합설립인가를 쾌거를 이룬 곳이 있다. 바로 과거 둔촌주공 사태로 전국민적으로 유명해진 둔촌동의 모아타운이다. 둔촌동의 올림픽파크포레온은 17평이 17~18억 수준으로 평당 1억까지 오르고 34평이 30억 수준이라 매우 높은 시세이다. 과거 분양가가 13억인 것을 감안하면 2배 이상 오른 곳이다. 강동이 비록 흑석, 노량진, 공덕, 아현에 비하면 약한 입지이지만 둔촌동 만큼은 이들과 비빌 수 있는 곳이다.

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오늘은 모아타운 최초 전구역 조합설립인가 완료 둔촌동 모아타운에 대한 포스팅입니다.

대부분의 모아타운은 모아타운 지정 후 관리계획 승인, 개별 구역마다 빈집법 및 소규모 정비법에 의해 조합설립인가 순서로 간다. 예를들어, 자양동의 모아타운이 총 4개의 구역인데, 각각의 구역마다 따로 조합설립인가 조건을 받아 진행한다. 즉, 타운 전체가 한 번에 조합설립인가가 아니고 각 조각으로 조합설립인가를 받아 따로 진행해서 대단지가 되기 어려워 1군 시공사가 별로 좋아하지 않는다.

하지만 최초로 모아타운 사업 중 전구역 조합설립인가가 된 곳이 있다. 바로 둔촌동의 모아타운으로 강동구 올림픽파크포레온으로 유명한 곳이다. 과거 50%가 넘는 반대 동의서가 걷어져 구역해지될 뻔 한 곳인 것을 생각하면 완전한 역전된 상황이다. 현재 시범단지로는 강북구 번동으로 총 1,242세대로 시범사업 진행 후 무려 3년만에 착공까지 갔고 중랑구 면목동의 경우 사업시행인가 단계까지 왔다. 하지만 이는 시범단지라 서울시에서 사업의 성공을 보여주기 위함이기에 무조건적인 행정지원이 가능하여 성공한 케이스이다.

이런 시범 케이스가 아닌 전구역 조합설립인가는 둔촌동이 처음이고 가로주택정비사업 특징으로 사업시행인가 + 관리처분인가를 같이 가기에 사실상 조합설립인가가 반 이상은 왔다고 볼 수 있다. 이번 조합설립인가가 중요한 이유는 전 구역 동시에 추진가능하여 대단지로 사업을 진행할 수 있다. 그 덕에 대형 건설사의 경쟁을 유도할 수 있고 하이엔드 브랜드까지 적용할 수 있는 가능성도 생기는 것이다.

​전체 구역의 비례율을 통합으로 계산해보았다. 1~3구역 모두 합친 면적은 13,399평이고 3종일반주거지역이므로 최대 용적률 300%까지 가능하다. 이미 3구역은 비례율이 140% 이상이라 엄청난 사업성을 보여주고 이미 작년부터 조합설립인가가 되어 1년 동안 다른 구역이 조합설립인가가 되도록 기다리고 있었다. 그리고 기다리는 동안 설계사 선정을 마치고 통합 재개발을 준비하고 있었다.

재개발 구역이므로 용적률을 알 수 없어 180%로 가정하면 기존 연면적은 24,118평이고 용적률 300%를 적용한 연면적은 40,197평이다. 임대주택 15% 6,029평, 정비기반시설 10% 4,019평을 제외하면 일반분양 면적은 6,031평이다.

공사비는 평당 1천만원으로 처음부터 높게 가정했다. 총 연면적은 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 1.8배 했다. 총 연면적에 따른 공사비는 7,235억이고 정비기반시설은 361억이므로 총 공사비는 7,596억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 감리비, 설계비, 금융비용, 세금, 보상비 등을 고려하여 1,500억으로 가정했다. 총 비용은 9,096억이다.

평당 5천~1억까지 간 거래내역을 볼 수 있다. 공시지가는 2,000~3,500만원 수준이다. 평당 2,750만원에 감정평가액 보정률은 1.4배하면 3,850만원이다. 조합원 총 종전자산평가액은 9,285억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 5,500만원으로 가정했다. 리모델링 아파트인 더샵둔촌포레가 평당 5~6천 수준이기에 평당 5,500만원으로 했다. 조합원 분양수익은 13,264억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 904억이다.

일반분양가는 평당 8천만원으로 가정했다. 올림픽파크포레온이 평당 1억원까지 가고 있는 수준이기에 얼마 없는 일반분양 면적은 노량진뉴타운처럼 높은 분양가로 가정했다. 일반분양 수익은 4,824억이다. 총 수익은 18,992억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.06이다. 조합원의 종전자산평가액이 평당 3,850만원으로 25평을 가지고 있다면 9억 6,250만원이다. 비례율이 1.06이므로 권리가액은 10억 2,025만원이다. 조합원 분양가를 평당 5,500만원으로 가정했으므로 25평은 13억 7,500만원이므로 분담금은 3억 5,475만원이다.

모아타운은 일반 도정법과 달라 사업시행인가와 관리처분인가가 사실상 같이 간다. 이유는 대규모 재개발처럼 사람이 많지 않고 빈집법이 도정법에 비해 절차가 간소화되어 있어 속도가 빠른 편이다. 또 다른 점은 도정법은 이주/철거 시에 강제 철거가 가능하지만 빈집법은 매도청구를 해야 한다는 것이다. 둔촌동 모아타운의 다음 단계는 속히 1군 시공사를 선정하고 통합심의 단계에서 행정 지연을 최소화시켜 매우 빠른 속도로 진행하려고 한다.