내집마련을 처음 하는 사람들은 두려울 수 있다. 이렇게 큰 돈을 쓰는 것도 처음이고 은행에서 대출도 받고 MCI, MCG 보증이라던지, LTV라던지, DSR이라던지, 계약금 10%라던지 정말 생소한 것이 많을 것이다. 그리고 대출 뿐만 아니라 국민주택채권 확인, 전 집주인 등기말소, 법무사 비용 등 내가 정말 모르는 것들을 처음 접하기 때문에 미리 공부해두지 않는다면 눈탱이 맞을 수도 있다. 또한, 신축이 아닌 집이라면 인테리어한다고 손수 내가 페인트를 벗겨내고 몰딩 작업을 하는 등 일이 많다.

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오늘은 내집마련 생애첫주택 대출활용 비용절감팁에 대한 포스팅입니다.

일단, 가장 중요한 것이 바로 "대출"이다. 지방의 경우 생애 최초 첫 주택일 경우 LTV 최대 80%까지 가능하고 서울, 수도권은 최대 70%이지만, 한도가 6억원까지이다. 만약, 내가 서울에 10억짜리 집을 산다고 하면 LTV는 70%라서 7억까지지만, 실제로는 6억까지 빌릴 수 있다. 그리고 DSR이 40%라서 대출 가용 범위는 더욱 줄어든다. 또 중요한 것이 내가 LTV 70%를 최대한 채워서 대출을 받을 수 있다고 가정해서 은행에 갔지만, 실제로는 6억원이 아니라 5억 5천만원까지 줄어들 수 있다.

이유는 "방공제" 때문이다. 은행은 주택담보대출을 받은 집주인이 대출금을 받지 못하면 해당 주택을 경매에 넘기고 대출금을 회수한다. 은행은 1순위 변제 대상이기에 원래는 대출금을 확보하는데 문제없지만 "최우선변제액"이 생겨 이 만큼을 회수를 못할 수 있어 미리 은행에서 최우선변제액을 제외하고 대출을 빌려주기도 한다. 그래도 은행에서 대출 영업을 활발히 할 시기에는 자체적으로 MCI 보증보험을 들어 방공제를 막아주기도 한다.

중요한 것은 "KB시세"의 금액의 70%까지 나온다는 것을 감안하고 은행에서 얼마까지 나오는지 꼭꼭 확인해야 한다. 주민등록등본상 세대원이 모두 무주택자여야 하는데 사회초년생일 경우 부모님과 사는 경우가 많다. 그래서 친척집이나 지인집, 혹은 고시원에 집주소를 옮기고 동거인으로 전입신고해야 한다. 아는 지인은 나의 집에 동거인으로 전입신고하였고 후배는 고시원에 전입신고하여 생애 첫 주택 대출을 받을 수 있는 조건을 충족시켰다.

생애 최초 주택구입자의 경우 실거주해야 한다. 실거주 2년이 필수이며 실거주를 가정하여 취득세를 최대 200만원까지 환급해준다. 대신, 조건으로 주택 취득일로부터 3개월 이내 전입신고해야하며 3개월 이내 추가로 주택 매수를 하지 않고 거주기간 3년 이내에는 매도, 증여, 임대하면 안 된다.

매수인은 가계약금을 반환받기 위해선 가계약금을 해약금으로 본다는 약정을 사전에 카카오톡이나 문자로 명백히 증거로 남기고 중개인도 가계약금 반환을 명백히 하여 분쟁을 방지하도록 한다. 본계약은 주택의 10% 정도를 중개인 입회하에 입금해주면 된다. 그리고 은행 입금한도를 미리 최대한으로 변경해두어야 한다. 계약이 체결되고 매수자가 파기하려 한다면 계약금을 포기해야 하고 매도자는 2배의 계약금을 주어야 한다.

잔금을 치를 때는 법무사와 함께 한다. 잔금은 그냥 매수자와 매도인, 중개인이 함께 돈이 제대로 입금되었는지 확인하고 법무사는 대출진행조율 및 등기처리를 진행한다. 등기처리가 완료되면 등기권리증을 지급받고 드디어 내 집이 되는 것이다. 그래도 잔금 시에는 소유권 등기 이전을 위해 주말이 아닌 평일날하고 등기부등본을 확인하여 기존의 근저당권이 제대로 지워졌는지 확인해야 한다.

법무사가 취득세를 납부하도록 계좌를 주는데, 위택스에서 카드를 통해 분할납부가 가능하다. 법무사 비용의 경우 요율로 정해져있긴 하지만 처음에 많이 부르는 경우가 있어 비슷한 아파트 거래를 한 사람들에게 물어보고 법무사 비용을 처리하도록 한다. 만약, 법무사 비용을 내기 싫다면 셀프 등기처리를 하면 된다. 하지만 절차가 많고 복잡하다. 복비는 현금영수증 처리가 가능하므로 꼭 현금영수증 처리를 해야한다.

마지막으로 잔금 시에는 부동산 복비나 인지세, 법무사 비용 뿐만 아니라 국민주택채권 매입비용도 발생한다. 이는 부동산 등기를 위해 의무적으로 발생하는 비용으로 은행 법무사가 알아서 처리해주므로 크게 신경 쓸 필요는 없다.