압구정동, 한남동, 성수동이 미래의 부촌이다. 현재는 반포, 잠실이 신축이 많아 가장 높은 시세를 형성하고 있지만 위의 동네가 신축으로 개발된다면 앞으로의 미래는 압구정동과 한남동, 성수동이 새로운 부촌이 될 것이다. 그리고 그것을 예상하는 부자들은 이미 자산을 그리로 옮겨놓고 있다. 하지만 서울시장의 교체로 기존 사업에 대한 매몰 리스크와 향후 공사비, 사업비 상승에 대한 리스크도 있다.

​

오늘은 시공사 선정임박 성수전략지구 2구역 재개발 사업성 증가에 대한 포스팅입니다.

성수전략지구 2구역은 성수2가 1동 506번지 일대로 부지가 13만 1,980제곱미터 부지에 최고 65층, 2,609세대 규모의 사업이다. 총사업비가 1조 8천억 수준이라고 하지만 아마 이보다 훨씬 많이 나올 것이다. 시공사 역시 한강벨트의 엄청난 입지 중 하나인 성수동이기에 단순한 브랜드가 아니라 최상급의 하이엔드 브랜드를 적용하려고 할 것이다. 성수동은 신흥 부촌이 될 곳으로 용산의 한남동과 광진구 자양동 바로 옆이며 다른 한강벨트인 압구정, 반포, 잠실과 견줄 만한 최상급 입지이다.

성수2구역은 작년 시공사 선정 입찰이 한 차례 무산된 사례가 있다. 당시 현장설명회에는 포스코이앤씨를 포함하여 삼성물산, 대우건설, DL이앤씨, SK에코플랜트, 두산건설, 금호건설 등의 9개 시공사가 참여했지만 실제로 본입찰에는 아무도 참여하지 않았다. 조건이 꽤나 까다롭기 때문인데 성수2지구 조합 측에서 요구한 것이 "입찰보증금 1천억 전엑 현금납부, 컨소시엄 불허, 책임준공 확약 등"이 대표적이다.

그렇게 입찰이 무산되자 조합에 대한 책임론이 발생하여 조합장과 내부 조합원들간의 싸움이 격화되었다. 결국 작년 10월 조합장이 물러나고 시공사 선정 절차가 중단되었다. 이후 조합은 다시 새 집행부를 구성하고 내부 수습 작업을 다시 시행했다. 그리고 새로운 조합장을 선정하고 조합 입찰조건을 변경하고 시공사 선정 일정과 방식을 결정하려고 한다. 조합 내부에선 책임준공 조항을 제외하고 완화해야한다는 의견이 우세하여 시공사에 과도한 제안을 불허하려는 방향으로 간다.

​

성수전략지구는 입지가 입지인 만큼 최상위 브랜드인 삼성물산과 DL이앤씨의 2파전이 예상된다. 대림은 하이엔드 브랜드인 "아크로"를 내세우며 제2의 아크로 서울포레스트를 만들겠다는 포부를 밝혔다. 그러면서 성수동 일대를 "아크로 벨트"로 만드려는 전략을 세우고 있다. 삼성물산의 래미안은 현재 가장 잘 나가는 반포 래미안 원베일리, 래미안 원펜타스, 래미안 퍼스티지라는 아파트를 지은 경험이 있다.

거기에 새롭게 래미안 트리니원 역시 공사 중이라 쿼드라 래미안 벨트를 반포에 완성시키고 있다. 성수2지구에 관심이 있는 삼성물산은 조합 측에 내역입찰 방식과 책임준공확약서 제출조건에 대한 부담을 공식적으로 전달하며 총액입찰방식을 요청했다. 이렇게 엄청난 시공사들이 관심을 가지고 있긴 하지만 이제는 입지가 좋더라도 현실적인 수익성과 리스크 관리를 철저히 하기 때문에 조합에서 내세우는 입찰보증금, 책임준공, 입찰방식 등 핵심 요건이 얼마나 현실화하는 것이 수주를 맡는데 중요한 요소이다.

성수전략지구 2구역의 사업면적은 39,993평이며 용도지역은 2종일반주거지역과 3종일반주거지역이 혼재되어 있다. 그리고 일부는 준주거지역으로 종상향을 통해 사업성을 높이려한다. 2구역의 신축 세대수는 2,609세대이며 임대세대 비율이 21%나 된다.

​

하지만 250미터 이하의 높이제한을 받아 2개동은 250미터 이하, 잔여동은 50층 미만이다. 성수전략지구는 초대형 한강프로젝트의 일환이기에 최대한 층수규제를 완화하여 주민부담율을 최대한 줄이려한다.

재개발 구역이기에 용적률은 알 수 없기에 기존 용적률은 평균 160~200% 중 190%로 가정했다. 성수전략지구 2구역은 최대 용적률 300%까지 적용되었지만 일부 준주거상향으로 인해 평균 용적률이 317%까지 증가하였다. 이 중 공공시설용지는 3,734평이며 정비기반시설 면적은 10,028평이다. 그래서 아파트 면적은 26,231평이며 기존 용적률 190%를 적용한 연면적는 49,839평이고 상향 용적률 317%를 적용하면 연면적은 82,152평이다. 임대주택 비율이 21%로 17,461평이므로 일반분양 세대수는 14,852평이다.

공사비는 평당 1천만원으로 가정했다. 대한민국 최상위 재개발 구역이기에 최상급 소재와 디자인, 설계를 가정했다. 총 연면적은 옥상, 지하, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 2배하여 계산하면 164,304평이다. 총 공사비는 16,430억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 설계비, 감리비, 금융비용, 보상비, 세금, 국공유지매입비 등을 포함하여 3,200억으로 가정했다. 총 비용은 19,630억이다.

거래된 매물들은 기본 평당 9천만원 이상이고 그나마 근린생활시설이 저렴하게 6천만원이다. 하지만 근린생활시설은 아파트 입주권을 못 받을 수 있어 주의해야 한다. 공시지가를 살펴보면 왠만한 아파트값이다. 평당 5,000만원~7,000만원 수준이다. 그래서 조합원 평균 공시지가는 6천만원으로 가정하여 감정평가액 보정률 1.4배하여 계산했다. 평당 8,400만원으로 조합원 종전자산평가액을 가정하면 41,864억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 근린생활시설 수익(6,000㎡임) + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 1억원으로 가정했다. 조합원 종전자산평가액이 평당 8,400인 이상 매우 높은 분양가를 가지지 않는 이상 수익이 나오지 않기에 평당 9,400만원으로 가정했다. 조합원 분양수익은 46,848억이다. 근린생활시설은 평당 5천만원으로 가정하면 909억이다.

임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 2,619억이다. 일반분양가는 평당 1억 1천으로 가정했다. 성수동 아크로포레스트, 트리마제, 한화갤러리아포레 같은 초고가 아파트와는 비교할 수 없겠지만, 적어도 평당 1억 5천 이상은 올라갈 곳이다. 그래서 평당 1억 1천만원으로 계산하면 일반분양 수익은 16,337억이다. 총 수익은 66,713억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.12가 나온다. 나쁘지 않은 비례율로 분양가를 매우 높게 잡은 덕에 수익률이 커서 비례율이 높게 나온 것이다. 25평이면 27억 이상, 34평은 36억 이상의 일반분양가지만, 향후 평당 1억 5천 이상으로 상승할 여력이 있는 곳이라 인기가 매우 많을 것이다. 조합원이 25평에 평당 8,400만원이라면 종전자산평가액은 21억이다. 권리가액은 비례율 1.12를 곱한 값으로 23억 5,200만원이다. 조합원 분양가가 평당 9,400만원이므로 23억 5천만원이다. 그러므로 환급액으로 200만원이 나온다.