KB부동산에서 발표한 '4월 월간 주택가격 동향' 자료를 바탕으로 최근 서울 부동산 시장의 흐름을 정리해 보았습니다.

요즘 서울 아파트 시장은 전반적으로 오름세가 계속되고 있지만, 강남과 강북의 분위기가 꽤 대조적이라는 점이 눈에 띕니다.

주요 내용을 공유해 드릴게요.


1. 서울 아파트값, 25개월 연속 상승 중

서울 아파트 평균 매매가격은 15억 6,363만 원을 기록하며 지난달보다 약 900만 원 정도 올랐습니다.

2024년 3월 이후 무려 25개월째 상승세를 이어가고 있는데요.

집값을 순서대로 세웠을 때 딱 중간인 '중위가격' 역시 12억 2,434만 원으로 올라, 서울에서 중간 수준의 집을 사려면 이제 12억 원 이상이 필요해졌습니다.


2. 강북의 무서운 상승세, "국평 12억 시대"

이번 상승은 강북 지역이 견인했다고 봐도 무방합니다.

  • 강북 14개구: 국민평형이라 불리는 전용 84㎡ 아파트 평균 가격이 처음으로 12억 원(12억 494만 원)을 돌파했습니다.

  • 강북구: 평당 가격이 처음으로 3,000만 원(3,033만 원)을 넘어섰습니다.

  • 상승 상위 지역: 강서구(2.04%), 강북구(1.98%), 동대문구(1.9%), 성북구(1.87%) 순으로 매매가 상승 폭이 컸습니다.


3. 강남구만 유독 '하락', 왜 그럴까요?

서울 25개 자치구 중에서 평당 가격이 떨어진 곳은 강남구가 유일했습니다.

강남구의 평당 가격은 1억 2,342만 원으로 2개월 연속 하락세인데요.

  • 원인: 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료가 다가오면서, 세금 부담을 느낀 집주인들이 내놓은 급매물이 거래된 영향이 큽니다.

    고가 아파트 단지를 중심으로 가격 조정이 이뤄지고 있는 모습입니다.


4. 전세난이 부추긴 '매매 전환'

이렇게 중저가 아파트값이 계속 오르는 이유는 심각한 전세 수급난 때문입니다.

  • 서울 전세수급지수(178.1)와 전망지수가 2020년 말 임대차법 시행 당시 수준만큼 높아졌습니다. 그만큼 전세 물건이 귀하다는 뜻이죠.

  • 전셋값이 급등하고 매물까지 없으니, 전세로 사느니 "차라리 집을 사자"라고 생각하는 실수요자들이 10억 미만 아파트로 몰리면서 가격을 밀어 올리고 있습니다.


요약하자면

고가 아파트가 몰린 강남권은 세금 이슈로 잠시 숨 고르기에 들어갔지만, 강북을 포함한 나머지 지역은 전세난에 떠밀린 실수요자들 때문에 중저가 아파트를 중심으로 가격 상승이 이어지고 있습니다.

이로 인해 강남·북 간의 가격 격차(5분위 배율)는 오히려 약간 줄어드는 양극화 완화 현상도 나타나고 있네요.

앞으로도 전세난이 해결되지 않는다면 이런 매매 전환 수요는 당분간 계속될 것으로 보입니다.