일원동은 수서동과 함께 강남의 한 동네로 강남 핵심지는 아니지만 대모산이 둘러쌓인 자연친화적인 분위기가 나며 아파트도 정겨운 한글이름으로 이루어졌다. 대치동과 가까워 교육과 자연환경 두마리의 토끼를 잡을 수 있는 곳이지고 제아무리 강남 외곽이라도 서울 강남 이름에 걸맞게 엄청난 아파트 시세를 보이는 곳이다. 대모산, 양재천, 탄천을 끼고 있고 유흥시설도 없고 평지에 초대형병원, 수서역까지 한 정거장, 대치동까지 2정거장, 강남 삼성역까지 길어야 20분이다. 그런 입지에서 일원가람이 드디어 재건축 정비구역으로 지정되어 조합원들은 더욱 고무되고 있다.

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오늘은 강남 일원가람 재건축 정비구역 지정 확정 높은 사업성 환급금 나오나에 대한 포스팅입니다.

일원가람은 일원동, 수서동 일대 수서택지개발지구 재건축 단지 중 가장 처음으로 정비구역으로 지정되었다. 서울시에선 수서택지개발지구 지구단위계획구역 내 특별계획구역 13 일원가람아파트 재건축 정비사업 결정 및 정비구역 지정 공람을 고시했다. 공문에선 일원동 735번지 일대 일원가람아파트는 용적률 250% 적용하여 최고 25층 아파트, 818세대를 짓는다. 이번 정비계획 결정에는 지하철 3호선 일원역과 신축단지를 직접 연결하여 주민 편의성을 향상시키려는 내용도 포함되었다.

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추진위원회는 구역 지정이 완료됨에 따라 주민총회, 조합설립 등의 후속 절차에도 속도를 내려고 오는 6월 주민총회를 개최하여 협력업체를 선정하고 연내 조합설립인가를 목표로 달릴 예정이다. 3호선 일원역을 지하로 연결하는 구상은 최근 대단지 신축 아파트들이 갖추고 있는 혜택이다. 예를들어, 고덕그라시움처럼 5호선까지 지하로 연결되어 비도 안 맞고 지하에 마트도 있어 생활편의성을 매우 높인 사례가 있다.

일원가람은 3호선 일원역 초역세권이며 학군도 우수한데, 대모초 초품아이다. 대왕중 역시 근처에 있고 삼성서울병원을 안고 있는 병세권, 대모산 도시자연공원 역시 품고 있어 녹지권이라 할 수 있다. 게다가 요즘은 "셔세권 "이 뜨고 있는데 이는 SK하이닉스의 셔틀버스가 지나는 노선이라는 뜻이다. SK하이닉스의 반도체 호황으로 엄청난 성과급이 예상되자 그에 연결된 부동산 시장도 들썩이고 있다. 특히, 이 셔세권이 서울 동남권과 경기 남부권이 대표적이라 강남, 강동, 서초, 송파가 셔틀 노선을 지난다.

사업면적은 12,446평이며 기존 용적률은 109%이고 용적률 최대 250%까지 상향된다. 기존 연면적은 13,566평이고 최대 연면적은 31,115평이 나온다. 비록 2종용도지역이라 용적률 상향이 낮지만 기존 용적률이 워낙 낮아 정비기반시설 5% 1,555평, 임대주택 면적을 20% 6,223평, 근린생활시설 1천평으로 높게 가정했다. 최대 연면적이 31,115평이므로 일반분양 면적은 8,771평이 나온다.

공사비는 평당 1천만원으로 가정했다. 강남권이라 매우 높은 공사비를 적용했다. 강남권 공사비가 평균 900~1,000만원 수준이지만 관리처분인가 단계에선 더 오를 수 있다는 것을 항상 감안해야 한다. 한번 오른 물가는 정말 다시 떨어지기 어렵기 때문이다. 서울 공인중개사에서 말하길 현재는 월세, 전세 매물 자체가 완전 드물고 나오면 나오자마자 매물이 나간다고 한다. 그만큼 서울에선 전월세가 매우 귀해져 공급이 더욱 급하지만 현재는 정치적으로 혼란스럽다.

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총 공사비는 연면적에 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 2배하여 계산했다. 총 연면적은 62,230평이며 총 공사비는 6,223억이다. 기타사업비는 철거비, 예비비, 감리비, 조합운영비, 설계비, 보상비, 금융비용, 세금 등이 포함되며 1,200억으로 가정했다. 총 비용은 7,423억이다.

현재 거래된 매물은 27평이 25억 수준, 30평은 34억이라 평당 1억을 뛰어넘는다. 공시지가를 살펴보면 평당 6,200만원~6,800만원 수준이다. 그래서 평균 6,500만원으로 감정평가액을 계산했다. 감정평가액은 보정률 1.2~1.6배 중 1.4배하여 계산하면 평당 9,100만원이다. 총 조합원 종전자산평가액은 12,345억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 근린생활시설 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 9,500만원으로 가정했다. 조합원 감정평가액이 워낙 높다보니 조합원 분양가를 높게 잡지 않으면 수익이 나지 않기 때문이다. 조합원 분양수익은 12,878억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정했다. 임대주택 수익은 700억이다. 근린생활시설은 평당 6천만원으로 가정하면 근린생활시설 수익은 600억이다.

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일반분양가는 평당 1억 500만원으로 계산했다. 30평의 매물 시세가 프리미엄이 붙었다고 하더라도 34억을 훌쩍 뛰어넘기에 그보다는 작게 가정했다. 일반분양 수익은 9,209억이다. 총 수익은 23,387억이다. 일반분양가는 평당 1억 500만원으로 잡아도 워낙 일반분양 면적이 크기에 나쁘지 않은 수익을 보여준다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.29란 엄청난 비례율이 나온다. 사업성이 좋은 것은 기존의 용적률이 워낙 낮아 일반분양 면적이 많기에 총 수익은 크게 증가한 케이스이다. 하지만 분양가상한제가 변수이다. 강남권은 분양가상한제 지역이라 평당 8~9천으로 잡힌다면 총 수익은 확 감소한다. 평당 9천이 된다면 일반분양 면적이 7,894억으로 줄어들어 비례율에 영향을 준다.

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현재 가정한 것처럼 평당 9,100만원으로 25평을 가진 조합원이라면 종전자산평가액은 22억 7,500만원이다. 비례율이 1.29이므로 29억 3,475만원이란 권리가액이 나온다. 조합원 분양가를 평당 9,500만원으로 가정했으므로 25평이면 23억 7,500만원이고 분담금이 아니라 환급금이 나온다. 하지만 분양가상한제 때문에 아마 환급금은 나오기 어려울 것이다.