영등포구의 대림동, 신길동은 금천구 구로동과 동작구 신대방동 인근으로 이 구역은 아직 개발이 덜 되어 다세대 및 다가구주택이 많은 곳이다. 대림동은 특히 중국인 거리로 유명하며 실제로 가보면 중국어로 된 간판이 많다. 그리고 값싼 월세로 사회초년생들이나 외국인들이 모이는 곳이고 신도림역은 서울 내 가장 악명높은 환승역이기도 할 정도이다. 그런 대림동은 행정동 자체가 넓어 대림1~3동까지 이루어져있다. 그리고 대림 중앙시장 근처인 대림1구역도 추진위원회가 승인되어 재개발을 추진 중이다.

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오늘은 영등포구 대림1구역 재개발 추진위원회 승인 분담금 분석입니다.

대림1구역은 대림1동으로 신길뉴타운이 가까워 대림동 중에서 조선족 비중이 가장 적다. 대림동 855-1번지 일대로 신통기획을 통해 최고 35층, 12개 동, 1,026세대 규모의 아파트를 계획하고 있다. 과거 22년 특별재난지역으로 선정된 만큼 노후 주거지로 인정되고 그 당시에도 노후도가 80%를 초과한 곳이다. 그래서 대림1구역은 신통기획 2.0을 적용해 주거환경 개선과 재난 예방이라는 맞춤형 재개발을 추진하려 한다.

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대림1구역은 작년 발표한 2030 도시, 주거환경정비기본계획도 반영하여 허용용적률 최대 20% 완화, 사업성 보정계수 1.53%도 적용한다. 또한, 용도지역을 2종일반에서 3종일반까지 상향하여 용적률을 최대 250%에서 300%까지 대폭 상향시킨다. 용적률이 상향된 만큼 임대주택 비율도 상승하지만 일반분양 세대수가 증가하여 추정비례율도 상승하였다.

대림1구역은 대림로변 공원과 체육시설 등을 연계하고 공원 하부에는 공영주차장을 설치하여 토지이용 효율을 증대시켜 지역 일대 침수피해를 방지한다. 원활한 교통흐름 및 보행안전을 위한 도로확폭, 보차분리 및 공원 및 생활 SOC와 연계한 대림로변 보행특화거리를 조성한다. 인근 저층 주거지 및 향후 개발 추진 가능성을 고려하여 단지 중앙부 고층배치, 유연한 스카이라인을 설치하려 한다.

대림1구역은 12,857평이고 용도지역은 3종이라 최대 용적률 300%, 설계사로 한국토지신탁으로 선정되었다. 재개발 구역이기에 기존 용적률을 알 수 없기에 180%로 가정하면 기존 연면적은 23,142평이고 최대 연면적은 38,571평이다. 임대주택은 15% 5,785평으로 가정, 정비기반시설인 도로와 공원, 사회복지시설, 주차장 등을 고려하여 10% 3,857평으로 가정하면 일반분양 면적은 5,787평이다.

공사비는 평당 900만원으로 가정했다. 서울 동남권의 비싼 아파트들의 고급스러운 자재와 디자인, 설계까지는 어려울 것이라 판단하여 그만큼 높은 공사비는 가정하지 않았다. 그러나 향후 관리처분인가 때 공사비는 더 올라갈 수 있다. 총 연면적은 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 2배하여 공사비를 계산했다. 총 공사비는 6,942억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 설계비, 감리비, 보상비, 금융비용 등이 포함되고 1,500억으로 가정했다. 총 비용은 8,442억이다.

아직 극초기 재개발 구역이라 해당 구역에 거래된 매물은 매우 적다. 공시지가를 보면 평당 1천만원~1,800만원 수준이다. 프리미엄은 평당 +2,000만원이며 약 2억 정도이다. 공시지가는 평균 1,400만원으로 감정평가액 보정률 1.2~1.6배 중 1.4배하여 계산했다. 그래서 평당 1,960만원으로 계산하면 총 종전자산평가액은 4,535억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 근린생활시설은 제외했다. 더샵 신길센트럴시티 일반분양가의 경우 분양가가 평당 5천만원 이상이다. 그래서 조합원 분양가는 평당 4천만원으로 가정했다. 평당 4천이면 25평은 10억, 34평은 13억이다.

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조합원 분양수익은 9,256억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 867억이다. 대림동 E편한세상영등포아델포레는 평당 5천만원 정도이기에 앞으로 더 상승할 것을 가정하여 일반분양가는 평당 6천으로 계산했다. 일반분양 수익은 3,472억이다. 총 수익은 13,595억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.13이다. 추진위원회 측에서 계산한 비례율과 비슷하게 나왔다. 비교적 높은 공사비를 계산했음에도 불구하고 일반분양가를 높게 잡았기에 총 수익이 증가하여 높은 비례율이 나왔다. 조합원이 평당 1,960만원으로 25평으로 계산하면 4억 9천만원이다. 비례율이 1.13이므로 권리가액은 5억 5,370만원이다. 조합원 분양가를 평당 4천으로 가정했으므로 25평은 10억이다. 분담금은 4억 4,630만원이다.