동현아파트는 한은총재가 14년도 갭투자를 통해 26년 22억원 이상의 차익을 올린 곳이다. 현재 28억 이상까지 오른 이유는 강남구 논현동인 것도 있지만 재건축도 추진하고 있기 때문이다. 현재 추진위원회까지 구성되었는데, 현 정권이 재건축을 싫어하지만 도정법이 아닌 소규모 빈집법으로 적용된다면 재건축 확률이 높아진다. 논현동은 사실 강남 한가운데로 아파트보다는 고급 주택들이 많은 곳이다. 그래서 아파트가 적은 만큼 희소성으로 인해 그 가치가 더욱 상승할 것으로 본다.

​

오늘은 한은총재 아파트 강남 논현동 동현아파트 재건축 추진위원회 승인 분담금 분석입니다.

동현아파트는 새로운 한은총재 후보인 신현송의 아파트이다. 재건축 호재로 28억 이상까지 상승하여 엄청난 시세차익을 얻은 것으로 보인다. 그리고 현재는 절대 불가능한 갭투자 방식으로 어머니에게 전세를 주고 6억 대에 매수하였다. 수인분당선 강남구청역과 7호선 강남구청역의 더블역세권이며 위신선이 개통할 예정이다. 위례신사선은 역까지 도보로 3~4분 걸리고 이미 예비타당성 조사를 통과하였다. 도산공원, 에르메스 매장이 근처에 있어 삐까번쩍한 강남을 그대로 느낄 수 있는 곳이다.

앞서말한 강남구청역 뿐만 아니라 학동역, 압구정로데오역, 압구정역 모두 도보로 이동가능하다. 단지 근처 논현2동 주민센터, 국공립 어린이집, 논현2동 육아종합지원센터, 문화마루 도서관, 강남 유명 유치원도 근처에 있다. 아파트 자체가 부족한 강남 한가운데라 아파트가 생긴다면 인기가 매우 많을 곳이다. 게다가 현재 추진위원회까지 승인되었고 한은총재까지 이 아파트를 들고 있기에 재건축이 일사천리로 이어갈 확률이 높다.

동현아파트의 사업면적은 10,749평으로 용적률은 174%, 용도지역은 3종일반주거지역이다. 최대 용적률은 300%까지 상향할 수 있지만 보수적으로 270%로 가정했다. 기존 연면적은 18,703평이고 용적률 270%를 적용한 연면적은 29,022평이다. 대신, 임대주택 면적은 10%(2,902평), 정비기반시설 10%(2,902평)로 가정하면 일반분양 면적은 4,515평이다.

​공사비는 평당 1천만원으로 가정했다. 처음부터 비싸게 잡아 가정하였는데 관리처분인가 후 더 상승할 수도 있다. 현재 정권 기조는 재건축, 재개발보다 다주택자들을 죽여 그들에게 매물을 내놓게 하거나 소규모 주택개발, 모아주택 개발, 외곽 신도시 개발 등을 추진하여 서울 신축은 더더욱 귀해지고 있다.

연면적은 지하, 옥상, 커뮤니티, 보안시설 등을 고려하여 연면적에 1.8배하였다. 총 공사비는 5,224억이다. 기타사업비는 철거비, 설계비, 감리비, 조합운영비, 보상비, 세금, 국공유지매입비, 금융비용 등이 포함되고 1천억으로 가정했다. 총 비용은 6,224억이다.

현재 31평이 28억 이상 30억까지 육박하여 평당 1억 수준이다. 공시지가는 13억~18억 수준인데, 평당 4천~4,500만원이다. 감정평가액은 보정률 1.2~1.6배 중 보수적으로 1.4배하여 평당 4,300만원에 곱하였다. 평당 6,020만원으로 조합원 종전자산평가액을 계산하면 총 11,261억이 나온다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익으로 이루어지고 근린생활시설은 제외하였다. 조합원 분양가는 평당 8천만원으로 가정했다. 논현동 자체에 고급 빌라는 많지만 아파트가 적은 서울 내 중심이자 업무지구라 신축의 희소성으로 인해 높게 잡았다. 조합원 분양수익은 14,962억이다.

​

임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하였고 임대주택 수익은 435억이다. 일반분양가는 평당 1억원으로 가정했다. 강남 한가운데이기에 분양가상한제를 적용하여 현재 거래되는 평당가로 계산하였다. 평당 1억으로 가정하면 일반분양 수익은 4,515억이다. 총 수익은 19,912억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 조합원 종전자산평가액}이므로 1.2란 높은 비례율이 나온다. 조합원 분양가가 높고 일반분양가를 높게 잡았기에 일반분양 평수가 적다고 하더라도 높은 비례율이 나왔다. 조합원의 종전자산평가액이 평당 6,020만원으로 31평을 가지고 있다면 18억 6,620만원이다. 비례율이 1.2이므로 권리가액은 22억 3,944만원이다.

​

조합원 분양가를 평당 8천으로 잡았으므로 31평이면 24억 8천만원이다. 그러므로 31평의 조합원이 부담해야하는 분담금은 2억 4,056만원이다. 비례율이 높은 만큼 분담금이 낮지만 분양가상한제 지역이라 일반분양가가 낮아진다면 지금보다 분담금은 더욱 상승할 것이다.