광진구는 사실 과거 마포보다 더 좋은 자치구였다. 현재는 마포가 재개발이 많이 되어 30억 아파트가 몰려있는 곳으로 성장하였지만, 광진구는 재개발 빌라만으로 15억이 넘는 엄청난 시세를 보여준다. 성수동 접근성도 뛰어나고 CBD, 강남, 송파와 물리적으로도 가깝고 한강뷰이기에 개발만 된다면 마포를 뛰어넘을 곳이다. 사실 광진구 자양동에 투자하고 싶었지만 23~24년 시절에도 엄청난 씨드가 필요하였기에 자금이 조금 모자라 다른 곳으로 갈 수 밖에 없었다. 당연히 지금은 더 올라 접근하기가 너무 어려워졌다.

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오늘은 광진구 자양7구역 재건축 용적률 상향 사업성 증가 분담금 감소입니다.

광진구 자양7구역 재건축은 조합설립인가 이후 시공사를 선정하였다. 시공사는 DL이앤씨로 E편한세상의 브랜드가 적용된다. 해당 사업지는 7호선 자양역과 2호선 건대입구역의 더블역세권이지만 2호선은 도보로 가기엔 좀 멀고 7호선이 더 가깝다. 2호선과 7호선은 엄청난 노선인데 2호선은 서울 최고의 노선이라 불리는 서울 순환철도이며 7호선은 강남에 환승없이 갈 수 있다. 영동대교, 청담대교, 강변북로 등 탄탄한 교통 인프라를 가지고 뚝섬, 한강뷰도 가능하다. 롯데백화점과 스타시티몰, 이마트 및 서울 대표 상권인 성수역, 건대입구역도 있어 상권도 풍부하다.

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최근 자양7구역 재건축은 사업성을 상승시키는 정비계획 및 정비구역 변경공람을 진행했다. 공람에 따르면 자양7구역은 동쪽 도로변이 추가로 편입되어 구역면적이 16,634평으로 증가하였다. 또 변경되는 사업부지의 접도율을 고려하면 종상향 요건이 충족되어 3종일반주거지역으로까지 종상향이 가능하다. 이를 통해 법적 상한용적률은 기존 246.64%에서 300%까지 증가하여 신축물량이 172세대가 증가할 수 있다. 최고 층수 역시 기존 지상 25층에서 최고 46층까지 대폭 상향된다.

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자양7구역은 18년 정비구역 지정되고 21년 조합설립에 성공하였고 시공사 선정에 완료했다. 이후 정비계획변경 절차를 진행하다가 광진구청과 효율적인 도시계획과 난개발 방지, 주거환경 개선을 조율하며 통합개발을 시작했다. 한강변과 조화를 이루는 초고층 스카이라인을 형성하였고 고층부 벽면 한계선도 6미터로 설정하여 시각적으로 개방감을 확보하였다. 자양번영로 모든 도로변에 3미터의 건축한계선을 두어 쾌적한 보행 환경도 조성한다.

공사비는 평당 1천만원으로 가정했다. 자양동은 성수동 바로 옆, 2호선과 7호선의 더블역세권, 한강벨트이기에 입지적으로 매우 우수하기 때문이다. 그래서 최신 트랜드에 맞게 고급자재 및 디자인으로 적용될 것으로 보인다. 총 연면적은 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 기존 최고 연면적에 1.8배하여 계산했다. 총 공사비는 6,729억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 설계비, 감리비, 세금, 국공유지매입비, 금융비용 등이 포함되어 1,200억으로 가정했다. 총 비용은 7,929억이다.

해당 구역에 최근 거래된 매물의 시세는 최대 1억 이상이다. 매물은 20억이 넘는 것도 있다. 공시지가를 보면 평당 3,600만원~4,400만원 수준이다. 공시지가도 무려 3억이나 오른 곳도 있는데 한강벨트의 평균 공시지가 상승이 20% 이상인 것을 감안하면 엄청나다. 그래서 평균 4천만원으로 감정평가액 보정률 1.4배하여 평당 5,600만원으로 계산했다. 총 조합원 종전자산평가액은 13,957억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 7천만원으로 가정했다. 아직 자양동에 신축이 매우 드문데 23년 완공된 롯데캐슬 리버파크시그니처의 25평이 18억이라 평당 7천만원 수준이라 조합원 분양가를 평당 7천으로 잡았다. 조합원 분양수익은 17,446억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 841억이다.

일반분양가는 평당 9천으로 잡았다. 노량진뉴타운의 첫번째 타자인 노량진 6구역 라클라체 자이드파인이 평당 8천 수준으로 가장 저렴한 수준으로 분양되었다. 그렇다면 앞으로 분양되는 아파트들은 이보다 더 높은 수준으로 분양된다는 뜻이다. 그렇기에 자양7구역은 평당 9천으로 계산하면 6,169억이다. 총 수익은 24,456억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.18이란 엄청난 비례율이 나온다. 하지만 분양가를 워낙 높게 잡았기에 비례율이 높게 나온 편이다. 하지만 현재 서울 신축 아파트 재개발, 재건축 사업에 대한 규제도 강해지고 공사비도 증가하여 공급이 더 줄어들 것으로 보인다. 그 덕에 서울 아파트가 매우 희귀해질 것이기에 그 가치는 매우 높아질 것이다.

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조합원이 감정평가액이 평당 5,600만원으로 25평이라 가정하면 14억이다. 비례율이 1.18이므로 권리가액은 16억 2,500만원이다. 조합원 분양가가 평당 7천으로 25평이면 17억 5천만원이다. 분담금은 1억 2,500만원으로 매우 적은 편이다. 용적률 상향에, 분양가를 높게 잡은 덕분에 보수적으로 기존 용적률을 200%로 가정해도 높은 비례율이 나온다.