강동구와 송파구 사이 한강변의 천호동, 암사동 부근은 다른 한강벨트에 비해 저평가되어있긴 하다. 성동, 마포, 용산, 강남, 서초 등 워낙 압살하는 곳이 많아서 그렇지, 풍납동도 나쁘지는 않다. 하지만 송파 중에서도 아직 개발이 덜 된 이유 중 하나가 풍납동에서 문화재가 많이 발굴된다는 점과 주민들의 반대가 있다는 것도 있다.

​

아예 풍납동에는 국립서울문화유산연구소풍납토성발굴조사단이란 시설도 있을 정도이다. 그런 강동과 송파 사이에서 역세권 아파트가 신통기획을 추진 중이다. 오늘은 송파 풍납현대 재건축 신통기획 추진 높은 용적률 사업성은 ?에 대한 포스팅입니다.

송파구 풍납동 풍납현대아파트 주민들이 재건축 추진을 위해 힘을 모으고 있고 이는 올 상반기에 결실을 맺을 확률이 높다. 풍납현대아파트 재건축 추진위원회는 신통기획 자문사업 신청을 위해 주민설명회도 개최하였다. 이 날 도시계획업체로 선정된 경호이엔씨, 나우동인건축사무소가 향후 재건축 방향에 대한 설명을 진행했다. 기존에 송파 풍납현대는 역세권이긴 하지만 용적률이 249.96%로 높아 사업성 부족이란 장애물에 부딪혔었다.

이에 건축설계소들은 준주거지역으로 종상향 대신, 용도를 유지하되 1차 역세권 사업으로 인센티브를 받아 용적률을 340%까지 상향시키겠다는 포부를 밝혔다. 그리고 현재 708세대인 풍납현대를 상향된 용적률을 바탕으로 약 940세대까지 증축하겠다고 밝혔다. 특히, 한강과 올림픽공원, 풍납토성 등 조망이 가능하도록 지상 최고 49층까지 층수를 높이겠다고 비전을 제시했다. 역세권활성화사업은 서울시가 역세권 구역 용도지역을 상향하여 고밀복합개발을 추진하는 사업이다.

​

현재 풍납현대의 30평 시세는 토허제 구역임에도 불구하고 재건축 신통기획 추진 기대감으로 17억 이상까지 상승했다. 풍납현대는 8호선 강동구청역 초역세권으로 올림픽공원, 올림픽대로 등 접근성도 매우 편리하다. 강동구청역은 복합개발이 추진 중인데 이를 통해 고밀도 개발 허용이 가능함에 따라 풍납동 일대로 고층으로 개발될 수 있다는 호재도 있다. 다만, 서울시장이 바뀐다면 풍납동의 역사문화를 보존한다고 재건축 시장은 다시 침체기로 변할 수 있으므로 주의해야 한다.

풍납현대는 95년 준공된 아파트로 기존 용적률이 249%로 매우 높은 편이다. 풍납현대의 사업면적은 8,176평이며 최고 20층, 6개동인데 이번 신통기획 재건축을 통해 최고 49층, 6개동, 940세대로 변모하는 사업이다. 용도지역은 3종일반주거지역이지만, 최대 용적률이 300%를 받아도 사업성은 떨어진다. 대신, 인센티브를 통해 실제로 용적률을 340%까지 적용받으면 사업성은 더욱 증가한다.

​

기존 연면적은 20,358평이고 용적률 340%를 적용한다면 연면적은 27,798평이다. 상가는 제외하고 임대주택 면적, 정비기반시설을 각각 5%, 1,389평으로 가정한다면 일반분양 면적은 4,662평이다. 인센티브 적용에 따라 임대주택 비율이 조금만 올라도 사업성은 크게 흔들린다.

공사비는 평당 1천만원으로 높게 잡았다. 어차피 재건축 시장이 초기 제시했던 금액보다 관리처분인가 단계에선 상승하기에 처음부터 높게 잡아 계산했다. 게다가 전쟁 등의 외부상황과 노랑봉투법, 중대재해처벌법 등의 내부상황을 고려하여 건축자재물 가격이 계속 껑충 뛰고있는 물가상승률을 반영한 값이다.

​

총 공사비는 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 기존 연면적에 1.8배하여 계산했다. 여기에 정비기반시설도 평당 1천으로 계산하면 139억이다. 총 공사비는 5,142억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 설계비, 보상비, 국공유지매입비, 금융비용, 세금, 예비비, 조합운영비 등을 고려하여 1천억으로 가정했다. 총 비용은 6,142억이다.

풍납현대는 평당 3,100만원~3,400만원 수준이다. 그래서 평당 3,200만원으로 감정평가액을 계산했다. 감정평가액은 보정률 1.2~1.6배 중 1.4배를 적용하면 4,480만원이다. 평균값이므로 조합원 평균 총 종전자산평가액은 평당 4,480만원으로 계산하면 9,120억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 6천만원으로 가정했는데, 현재 풍납현대 30평 실거래가가 18억 수준이라 평당 6천을 적용했다. 조합원 분양수익은 12,214억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 208억이다.

일반분양가는 비교할 곳이 별로 없어 가장 19년도에 지어진 풍납동 잠실올림픽공원아이파크를 비교했다. 잠실올림픽공원아이파크의 25평 시세가 21.5억으로 거의 평당 1억 수준이다. 그래서 평당 8천만원으로 가정했다. 일반분양 수익은 3,729억이다. 총 수익은 16,151억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.09이다. 용적률을 340%까지 올리고 높은 분양가와 낮은 기부채납을 고려해야 1이 넘는다. 반대로 말하면 용적률 인센티브를 반영하지 못한다면 사업은 좌초될 위험이 있다는 것이다. 그래서 최대한 용적률을 끌어올 수 있는 집행부의 협상능력이 중요하다. 만약, 조합원의 종전자산평가액이 25평, 평당 4,480만원이라면 11억 2천만원이다. 비례율이 1.09이므로 12억 2,080만원이다. 조합원 분양가가 평당 6천이었으므로 25평이면 15억이다. 분담금은 3억 3,920만원이다.