신림5구역은 26년 따끈따끈하게 정비구역으로 지정된 재개발 구역이다. 최근 한강벨트와 강남3구, 용산구를 중심으로 폭등하던 부동산이 살짝 조정받고 외곽의 부동산으로 열기가 퍼져가고 있다. 도봉구, 노원구 측의 부동산도 매물이 없어 패닉바잉이 발생하고 있다. 전세는 구하기 너무 어려워졌고 인기 많은 대학가 주변 월세는 점차 치솟고 있다. 신혼부부들은 돈을 모으려면 전세에 사는 것이 좋은데, 전세 매물이 아파트 뿐만 아니라 전세사기로 공포에 떨었던 빌라, 오피스텔 시장까지 부족한 상황이다. 그런 상황에서 이런 대단지 재개발 구역이 진행된다는 것은 천만다행이다.

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오늘은 관악구 신림5구역 신통기획 정비구역 지정 완료 사업성 분담금 분석입니다.

신림동은 지방 사람들이 가장 많이 올라오는 구역이다. 월세는 가장 저렴하고 그렇다고 교통도 나쁘지 않기 때문이다. 신림동은 서울대학교, 고시촌으로 유명하며 단일하게 신림동이라고 부르기엔 관악구 50%를 차지하기에 인구가 가장 많다. 신림5구역은 신림동 412번지 일대로 작년 12월 정비구역 지정공람이 있었다. 즉, 아직 초기 재개발 구역이고 신통기획으로 시작하기에 리스크가 큰 사업구역이다. 서울 시장이 바뀌게 된다면 기존의 사업이 비록 비용을 많이 잡아먹었더라도 그 사업을 폐기하겠다는 의지를 보였기 때문이다.

주민들의 반대가 많은 조합설립인가 전 정비구역 상태의 재개발 지역은 일몰제가 아니더라도 주민반대 50%만 넘어도 구역해지가 가능하다. 신림5구역은 그런 리스크를 가지고 있지만, 과거 뉴타운으로 지정된 곳이고 현재 부동산 시세 상승과 함께 만성공급 부족으로 추진을 찬성하는 주민들도 많다. 하지만 해당 구역이 서울 내 저렴한 주거지역이기에 분담금이 커지면 이를 부담하지 못하는 사람들은 우려하고 있다.

신림5구역은 신림선 서원역 역세권에 신림초를 안고 있는 초품아이다. 도림천, 삼성산이 맞닿아 자연환경이 풍부하고 여가 여건도 우수하다. 하지만 동일 생활권 내에서도 고저차가 60미터에 달해 접근성이 떨어져 주민들이 불편을 겪고 있다. 이에 따라 시에선 신통기획 가이드라인을 반영해 주거지역은 획지별로 용적률 기준을 마련해 획지1은 250%, 획지2는 300% 이하의 용적률을 적용한다. 그래서 경사에 따른 고저차를 줄이고 최고 34층, 공동주택 3,973세대(임대 624세대)를 공급한다.

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신통기획에선 급경사 지형 문제를 해소하기 위해 경사도 12% 이하의 내부 순환도로를 신설한다. 이를 통해 상, 하부 생활권간 이동성을 크게 개선하고 주요 진출입 교량인 문화교와 산본교를 확장시켜 교통흐름도 개선한다. 보행환경 역시 저지대 접근성을 높이는 공공보행통로 3개소를 설치하고 건축한계선 이격으로 형성되는 공간은 보행공간으로 활용해 편의성을 높였다. 어린이공원, 공원 남측에는 기존 키움센터와 경로당을 배치한다.

신림5구역은 총 51,233평이고 정비기반시설은 12,897평, 공동이용시설은 4,500평이다. 기존 용적률은 재개발 구역이기에 평균 용적률을 알 수 없기에 보수적으로 160~200% 중 180%를 적용하였다. 아파트 건설면적은 33,836평이며 기존 연면적은 60,904평이고 용적률 255%를 적용하면 84,590평이다. 임대주택 세대가 624세대이므로 임대주택 면적은 용적률의 10%를 적용하면 8,459평로 가정하면 일반분양 면적은 15,227평이다.

평당 공사비는 750만원으로 가정되었지만, 현재 상황에선 공사비는 절대 750만원이 안 된다. 기존 계산에는 총 사업비는 1조 5천억 수준이지만 이보다 더 증가할 것으로 보인다. 관리처분인가에서 기존 공사비보다 더 높아질 것을 가정하여 평당 900만원으로 가정했다. 연면적에 지하층, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 1.8배하였다. 총 공사비는 13,703억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 감리비, 금융비용, 세금 등을 포함하여 3천억으로 가정했다. 총 비용은 16,703억이다.

현재 거래된 매물들은 평당 1,600만원~4,000만원 수준이다. 부동산 매물은 평당 2~3천만원에 올라와있다. 공시지가는 좀 더 올랐지만 한강벨트인 마포는 40%, 강동구는 50%가 오른 것을 고려하면 약하게 올랐다. 공시지가는 평당 1,800만원~2,600만원 수준이다. 그래서 공시지가는 평균 2,200만원에 감정평가액 보정률 1.2~1.6배 중 1.4배 했다. 평당 3,080만원으로 계산하면 총 조합원 종전자산평가액은 18,758억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 기존의 계획에는 일반분양가는 평당 3,500만원 수준인데, 이 분양가는 적용되기는 어려울 것이다. 워낙 공시지가가 올랐기도 하고 서울 내 분양가가 평균 4천만원 이상이기 때문이다. 신림동에는 신축이 없어 시세를 비교하기는 어렵지만 그나마 22년도에 생긴 신림동 힐스테이트 뉴포레는 평당 4천만원 이상이라 조합원 분양가는 평당 4천으로 계산했다. 조합원 분양수익은 24,361억이다.

임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 1,268억이다. 일반분양가는 평당 6천만원으로 가정했는데, 서울도 아닌 광명의 철산역 자이가 34평이 16억 수준이다. 그래서 앞으로 공사비 상승과 함께 분양가 상승을 가정하여 평당 6천만원으로 계산했다. 일반분양 수익은 9,136억이다. 총 수익은 34,765억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.96이 나온다. 공사비 상승과 사업비 상승에 따라 분양가를 크게 높이지 못한다면 분양수익이 나오지 않는다. 그래서 시공사들은 왠만한 사업성이 안 나오는 곳은 사업하기를 꺼려하는 것이다. 하지만 공공으로 개발하는 곳은 정부의 압박이 있기에 할 수 밖에 없다. 하지만 신통기획은 현 서울시장의 작품이기에 위험성이 있다.

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만약, 조합원 종전자산평가액이 평당 3,080만원에 25평이라면 7억 7천만원이다. 권리가액은 비례율 0.96을 곱한 값이므로 7억 3,920만원이다. 조합원 분양가를 평당 4천이면 25평은 10억이다. 그러므로 조합원의 분담금은 2억 6,080만원이 나온다.