태평동은 성남시 수정구의 행정동으로 수진동과 붙어있다. 태평동, 수진동이 서울공항 비행안전구역이기에 45미터 이내의 엄격한 고도제한을 받고 있는 곳이다. 그래서 갈수록 공사비가 비싸지는 와중에 용적률 완화가 어려워지면서 사업성이 이슈가 되던 곳이었다. 현재 서울시장은 개발을 추진하는 쪽이라 고도제한 완화를 통해 개발을 부추기고 있지만, 다음 서울시장 후보자들이 개발을 싫어하고 벽화나 그리는 것을 좋아하기에 성남 구시가지의 개발에 빨간등이 들어오고 있다.

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오늘은 구성남 태평1구역 정비구역지정 임박 사업성 분담금 분석입니다.

작년 태평동, 수진동, 신흥동이 해당되는 고도제한은 "군사기지 및 군사시설 보호법 시행령" 개정으로 고도제한이 일부 완화되었다. 또한, 상대원3구역 일부와 생활권재개발 후보지인 태평1구역, 태평2, 4구역, 수진2구역도 혜택을 받게 된다. 성남시에 따르면 군공항인 서울공항으로 인해 관련법으로 정한 고도제한 높이인 45미터 이상의 건축물은 지을 수 없다.

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여기에다 "군사기지 및 군사시설 보호법 시행령"에 따라 "가장 낮은 지표면"을 기준으로 45미터를 적용하면서 경사면의 경우 이마저도 불가능해 성남 원도심 중 수정구의 경우 재개발을 할 때 2중으로 규제를 받고 있다.

그런 와중에 군사기지 및 군사기지 보호법 시행령을 개정하였다. 개정안은 건축물 높이 산정 기준을 기존 대지 중 "가장 낮은 지표면"에서 "자연상태의 지표면"으로 바꾸는 것이다. 이에 따라 경사면도 45미터 및 절토면도 가능해져 용적률이 상향되면서 고도제한에 따른 사업성 위기에서 벗어날 수 있게 되었다.

태평1구역은 26년 3월 따끈따끈하게 추진위원회 승인을 받았다. 고도제한의 규제에서 벗어나 사업성이 증대할 수 있기에 주민들의 호응도 이끌어낼 수 있게 되었다. 태평1구역은 수정구 태평동 5878번지 일대로 구역면적이 22,202평, 용적률 279%, 건폐율 21.87%로 적용되며 지하 3층~지상 18층의 22개동 2,016세대의 아파트를 건립할 예정이다. 수인분당선 태평역 역세권이며 태평초를 안고 있는 초품아이지만 경사가 심하다. 주변에 개발되는 곳이 매우 많은데 태평3구역, 수진1구역, 신흥1구역, 신흥3구역 등이 있다.

태평1구역은 22,202평이며 재개발 구역이기에 용적률을 알 수 없어 평균 180%로 가정했다. 기존 연면적은 39,963평이며 용적률 279%를 적용한 연면적은 61,943평이고 임대주택 15% 9,291평, 근린생활시설 500평, 정비기반시설 3,000평을 가정하면 일반분양 면적은 9,189평이다.

공사비는 평당 900만원으로 가정했다. 최근 정비구역 지정완료된 1기 신도시 특별법 선도지구인 단지들도 평균 공사비를 900~950만원 수준으로 계산했다. 게다가 지금은 전쟁이 발생하여 원유공급이 어려워 그로 인해 추출되는 부산물들의 생산이 어려워 물가가 전반적으로 상승했다. 그리고 연면적은 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 1.8배하여 계산했다. 총 공사비는 10,034억이다. 기타사업비는 철거비, 예비비, 조합운영비, 감리비, 설계비, 금융비용, 세금, 국공유지매입비 등을 포함하여 2천억으로 가정했다. 총 비용은 12,034억이 나온다.

현재 거래된 매물은 평당 1,500만원~3,000만원 수준이다. 공시지가는 평당 1,000만원~1,800만원 수준이다. 현재는 거래량이 별로 없어 매물의 평균대가 작지만, 정비구역으로 확정된다면 공시지가는 더욱 올라 조합원들의 감정평가액은 더 오를 것이다. 공시지가는 평당 900만원으로 가정하였고 감정평가액 보정률 1.4배를 적용하면 1,260만원이다. 평당 1,260만원으로 조합원 감정평가액을 계산해보면 총 조합원 종전자산평가액은 5,035억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 근린생활시설 수익의 합으로 이루어진다. 현재 수진, 태평동, 신흥동 부근에는 신축이 적다. 그래서 신흥역 근처 신축인 해링턴스퀘어를 비교해보면 평당 3천만원 수준이기에 조합원 분양수익은 평당 3천으로 가정했다. 조합원 분양수익은 11,988억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 1,393억이다.

근린생활시설은 평당 4천으로 가정하면 근린생활시설은 200억이다. 일반분양가는 평당 5천만원으로 가정했다. 산성역 포레스티아 84타입이 15~17억 수준이기에 평당 5천으로 계산하였다. 일반분양 수익은 4,594억이다. 총 수익은 18,175억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.2이다. 조합원 종전자산평가액이 워낙 낮게 잡았으므로 비례율이 높게 나왔다. 그런데 조합원 종전자산평가액이 낮은 만큼 조합원 분양가가 크므로 분담금 차이는 그리 많이 나지는 않는다. 만약, 조합원 종전자산평가액이 평당 1,260만원으로 25평이라면 3억 1,500만원이다. 권리가액은 비례율 1.2를 곱하면 3억 7,800만원이다. 조합원 분양가가 평당 3천이므로 25평이면 7억 5천만원이다. 분담금은 3억 7,200만원이다.