산본주공인 산본11구역이 올해 안에 시공사 선정을 목표로 하고 있다. 산본11구역은 삼성장미, 자이백합, 산본주공11단지가 통합 재건축하는 곳으로 준공이 30년 이상이 경과하여 공동주택 내 누수 및 벽체에 크랙이 발생 등의 노후화가 심각하다. 또한, 도로 및 협소한 주차공간으로 열악한 주거환경이 유지되어 이를 개선하기 위해 1기 신도시 재건축 특별법과 함께 주목받았다. 26년에는 산본신도시에서 산본 9-2구역과 11구역 선도지구가 최초로 구역지정에 성공하여 향후 사업 진행을 실제로 진행하기 위해 속도에 박차를 가할 것으로 보인다.

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오늘은 산본11구역 특별정비구역 시공사 선정 임박 분담금 분석입니다.

산본11구역은 산본동 1092번지 일대로 사업면적이 45,425평으로 용적률 최대 360%를 적용하여 최고 45층, 3,892세대의 아파트를 짓는다. 기존의 2,758세대에서 1,100세대 가량 증가하여 비례율 또한 상승하였다. 현대 산본11구역은 공공시행방식을 택하여 26년 상반기에는 사업시행자 지정 및 주민대표회의 구성, 하반기에는 시공사 선정, 27년 사업시행인가와 관리처분인가 동시에 완료를 추진하고 있다. 착공 목표는 28년이라 하지만, 아무리 빨라도 사업 인허가가 2년 만에 통과되는 것은 무리고 넉넉히 잡아 5년 후에야 착공이 시작될 것이다.

그래도 특별계획구역이라 정부와 지자체 행정지원이 집중되기에 기존의 재건축보다는 속도가 매우 빠를 것이다. 조합설립인가를 하지 않기에 해당 기간에 걸리는 시간을 아낄 수 있다. 보통 조합설립인가를 통과하면 중기 재건축 구간인데, 조합설립조건이 각 동의 50% 동의, 전체 70% 동의, 상가동 50% 동의를 확보해야 하기에 시간이 꽤나 걸린다. 그런 조합설립 단계를 거치지 않기에 매우 유리한 구조이며 다소 높은 용적률 구간도 보완하는 통합재건축 방법이다. 해당 입지도 산본역과도 그리 멀지 않고 금정역 학원가를 이용하기 좋다.

공사비는 평당 800만원으로 가정했다. 현재 전쟁의 여파로 일시적이지만, 페인트, 시멘트 등의 가격이 천정부지로 올랐다. 그리고 한번 올린 가격은 왠만한 정부의 압박이 아니라면 떨어지기 힘들다. 그래서 조금 높은 공사비로 가정하였고 하지만 관리처분인가 때 더 오를 가능성도 높다. 연면적은 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 1.8배하여 공사비를 계산했다. 총 공사비는 22,240억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 감리비, 설계비, 국공유지매입비, 금융비용, 세금, 조합장 월급 등을 고려하여 4,400억으로 가정했다. 총 비용은 26,640억이다.

현재 거래되는 실거래가를 보면 평당 2,000~2,500만원 수준이다. 공시지가를 살펴보면 1,200만원~1,800만원 수준이다. 그래서 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.8배 중 1.5배하여 재건축 선도지구 보정률을 적용하였다. 평당 감정평가액은 2,250만원으로 계산하면 총 조합원 종전자산평가액은 19,243억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 근린생활시설 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 3,600만원으로 가정했다. 평당 3,600이면 25평은 9억, 34평은 12억 2,400만원 수준이다. 조합원 분양수익은 30,741억이다. 근린생활시설은 평당 2,500만원으로 가정하면 근린생활수익은 25억이다.

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임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 3,475억이다. 일반분양가는 산본 대장인 금정역 힐스테이트산본을 참고했지만, 선도지구에다 앞으로 자재 폭등을 가정하여 재료비에 대한 물가 상승률 반영을 일반분양가에 녹여 4천만원으로 계산했다. 일반분양가를 평당 4,500만원으로 하면 25평은 11억, 34평은 15억 수준으로 산본에서 최고 비싼 분양가가 될 것이다. 그렇게 일반분양 수익을 계산하면 9,774억이다. 총 수익은 44,015억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.9가 나온다. 매우 높은 분양가를 적용했음에도 불구하고 높은 공사비를 가정했기에 비례율이 낮게 나온다. 향후 분양가가 어떻게 나올지는 미지수지만, 높은 비용으로 인해 수익성을 높이려면 왠만한 분양가를 적용하지 않으면 사업성이 1이 안 된다. 만약, 조합원의 종전자산평가액이 평당 2,250만원으로 25평이라면 5억 6,250만원이고 비례율 0.9를 곱하면 5억 625만원이다. 조합원 분양가를 평당 3,600만원으로 가정했으므로 25평이면 9억이므로 분담금은 3억 9,375만원이다.