서울 서대문구 홍제4구역은 3호선이라는 서울 최상위 노선이 지난다. 홍제동이 은평구와 헷갈릴 수 있지만 서대문구 소속이며 은평구와 접해있다. 홍제동은 직선거리로 광화문과 약 3km, 서울시청과 3.5km, 서울역까지 4km로 도심권에 직장이 있는 사람들에게 훌륭한 주거지가 될 수 있다. 북한산의 정기를 받을 수 있는 녹지환경과 더불어 조용한 분위기지만 서울 핵심지와는 거리가 있고 경사가 좀 있는 곳이다. 오늘은 서대문구 홍제4구역 재개발 정비구역지정 사업성 분담금 분석입니다.

홍제4구역

홍제4구역은 재개발 신통기획사업을 통해 도정법으로 개발하기 위한 정비구역으로 지정되었다. 정비구역 지정은 25년 12월에 공고고시된 따끈따끈한 사업이다. 홍제4구역의 위치는 홍제동 267-1번지 일대로 3호선 홍제역 도보권으로 종로, 을지로의 CBD의 주거배후지로 해당 업무지구에 일자리가 있다면 충분히 살 만한 곳이다. 게다가 3호선은 2호선, 9호선과 함께 강남을 환승없이 갈 수 있는 최상위 노선이기에 비록 물리적으로 거리가 좀 멀더라도 3호선을 이용할 수 있다. 교육환경으로 인근 인왕초, 홍제초, 인왕중, 상명대, 명지대 등 대학가도 인접하다.

동측으로는 인왕산, 서측으로 홍제천 산책로로 녹지환경도 풍부하여 배산임수라고 말할 수 있다. 다만, 산이 있는 곳은 벌레가 많을 수 있고 겨울에 상당히 추울 수 있다. 홍제4구역이 있는 곳은 약간 도로 교통의 불모지라는 인식이 있을 수 있는데 강북횡단선 등 교통망 확충계획이 있기에 교통 접근성은 좀 더 향상될 것으로 보인다. 홍제4구역은 총 사업비 예상금액이 4,662억이고 종전자산평가액 예상액이 1,825억으로 일반분양가는 평당 3,100만원, 공사비는 평당 800만원을 기준으로 잡고 있다고 한다. 다만, 해당 공사비는 비현실적이라 상승될 확률이 매우 크고 그에 따라 분양가도 상승할 것으로 보인다.

사업성 분석



홍제4구역의 사업면적은 8,498평이고 3종일반주거지역 면적이 8,367평이고 나머지는 2종일반주거지역 면적이다. 정비기반시설 중 도로면적은 187평이므로 아파트 사업면적은 8,310평이 된다. 최고 높이 137미터, 최고 28층 이하로 계획된다. 최대 허용용적률은 300%, 상한 용적률 280%이며, 재개발 구역이기에 용적률을 알 수 없어 기존 용적률은 160~200%로 가정하여 180%로 계산했다. 기존 연면적은 14,958평, 상한 용적률 280%를 적용하면 연면적은 23,268평, 주민공동시설 1,179평, 근린생활시설 272평, 이 중 임대주택 면적은 10% 2,326평을 적용하면 일반분양 면적은 4,533평이다.



총 비용

공사비는 평당 800만원이라는데, 관리처분인가 단계에 오르면 지금보다 오를 것이다. 현재 안전에 대한 검열이 매우 강해지고 노랑봉투법, 중대재해처벌법 등의 강력한 법으로 왠만한 건설사들이 사업성이 떨어지고 초기 재개발인 곳에 시공하는 것을 꺼리고 있다. 그래서 아직 시공사도 선정되지 않고 건설사들이 제시한 공사비도 변경될 가능성이 매우 크다.

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그래서 공사비는 평당 900만원으로 가정했다. 연면적은 지하, 커뮤니티, 옥상 등을 고려하여 연면적에 1.8배하여 계산하면 총 공사비는 3,769억이다. 기타사업비는 철거비, 설계비, 조합운영비, 예비비, 금융비용, 세금, 감리비 등을 포함하여 750억으로 가정했다. 총 비용은 4,519억이다.


해당 구역의 거래된 매물은 2천~3천만원 수준이다. 공시지가를 보면 1천만원~1,800만원 수준으로 평균 1,400만원으로 감정평가액을 계산했다. 감정평가액 보정률은 1.2~1.6배 중 1.4배하여 1,960만원으로 계산했다. 총 조합원 종전자산평가액은 2,931억이다.

총 수익

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 근린생활시설로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 3,500만원으로 가정했다. 조합원 분양가는 25평이면 8억원, 34평은 12억 수준이다. 조합원 분양수익은 5,235억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 349억이다. 근린생활시설은 평당 3천만원으로 가정하면 104억이다.

최근 분양한 홍제역해링턴플레이스가 34평이 15억 이상이기에 평당 5천이기에, 일반분양가를 평당 5천만원으로 가정했다. 서울 핵심지가 아닌 외곽 지역이라 근처 아파트의 시세가 크게 오르지 않았다. 그래도 15억 이하의 상승으로 현재 서울 외곽도 불장이 시작되고 있어 향후 일반분양가 상승 가능성도 높다. 평당 5천으로 계산하면 일반분양 수익은 2,266억이다. 총 수익은 7,954억이다.

비례율

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.17이다. 나쁘지 않은 비례율로 만약, 조합원의 종전자산평가액이 평당 25평으로 1,960만원이면 4억 9천만원이다. 여기에 비례율 1.17을 적용하면 5억 7,330만원이다. 조합원 분양가를 평당 3,500만원으로 가정했으므로 25평은 8억 7,500만원이므로 분담금은 3억 170만원이다. 나쁘지 않은 분담금으로 서울 평균 분담금보다는 낮은 편이다. 공사비도 평당 900만원 수준으로 계산했기에 향후 상승하더라도 그렇게 오르지 않을 것으로 본다. 하지만 사업 지연의 위험이나 구역해지라는 위험성이 높기에 향후 서울 신축 일반분양가 상승은 더 높을 수 있다.