신길1구역은 최근 현대건설로 시공사로 선정되어 그 주가가 치솟았다. 현대건설하면 삼성물산과 함께 우리나라 탑3 안에 드는 시공사이기 때문이고 그 가치가 가격에 바로 붙는다. 그만큼 시공사 선정이 매우 중요한 과정이고 시공사가 선정되면 이제 사업시행인가를 받기 위한 절차를 거치게 된다. 사업시행인가 단계에선 교통 영향성 평가, 환경 영향성 평가, 최종 설계 확정, 사업비, 수익구조 확정, 통합심의 등을 거친다.

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오늘은 신길1구역 시공사 현대건설 사업성 분담금 분석입니다.

신길1구역은 영등포구 신길동 147-80번지 일대 60,334제곱미터(18,283평) 부지에 지하 4층~지상 45층 규모의 아파트 11개동의 1,483세대 아파트를 짓는다. 과거 05년도 신길뉴타운으로 지정되었으나 17년도 재정비촉진계획 해제로 사업이 중단되었다. 05년도에는 한창 부동산 호황기였기에 뉴타운 사업이 유행하였으나 글로벌 금융위기가 발생하고 초기 재개발 구역 및 사업이 지지부진한 곳은 해제되었다. 신길1구역도 사업이 중단되었다가 21년 공공재개발 1차 후보지로 선정되며 사업이 재개되었고 작년 LH와 사업시행약정을 체결하면서 사업이 본격화되기 시작했다.

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그리고 최근 신길1구역의 시공사가 결정되었다. 시공사는 현대건설이고 현대건설에선 신길1구역의 이름을 힐스테이트 신길클레온으로 제안하였다. 힐스테이트 신길클레온은 랜드마크로 건설하기 위해 높이 150미터의 스카이 커뮤니티를 배치하려고 하며 여의도부터 한강까지 이어지는 조망권을 확보하려고 한다. 또한, 전 세대 4BAY 이상 설계를 적용하며 압도적인 조망권과 채광, 통풍과 공간활용도를 극대화하려고 한다.

단지 설계는 주거 쾌적성과 상품성을 극대화하려고 주동 수를 14개동에서 11개동으로 축소하여 세대간 간섭을 최소화하며 3,300평 규모의 중앙광장을 중심으로 공원과 단지를 유기적으로 연결해 공원녹지를 품은 프리미엄 단지를 구현하려고 한다. 해당 입지는 지하철 1, 5호선, 신림선의 트리플 역세권으로 신길역과 신림선을 이용할 수 있다. 또한, 신안산선까지 개통하면 여의도 접근성이 향상되어 더현대서울, 타임스퀘어 등으로 빠르게 갈 수 있다. 초품아는 아니지만 우신초와 영신초를 사이에 두고 있다.

현대건설에서 제시한 공사비는 평당 820만원이다. 물론, 아직 사업시행인가, 관리처분인가도 가지 않은 상황이라 향후 관리처분인가 단계에선 공사비가 더 상승할 가능성이 높아서 평당 880만원으로 계산했다. 총 연면적은 지하층, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 1.8배하여 공사비를 책정했다. 총 공사비는 5,461억이다. 여기에 정비기반시설, 기부채납 면적을 평당 880으로 계산하면 376억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 설계비, 감리비, 세금, 금융비용 등이 포함되고 1,100억으로 가정했다. 총 비용은 6,937억이다.

현재 거래된 매물들은 평당 2천~5천 사이이다. 가격은 좀 더 올라 8억 5천만원까지의 매물이 나왔다. 공시지가를 살펴보면 2,300만원~3,000만원 수준이다. 그래서 평균으로 2,700만원으로 가정하여 조합원 감정평가액을 계산했다. 감정평가액은 보정률 1.4배를 하여 평당 3,780만원으로 계산하면 조합원 총 종전자산평가액은 8,378억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익이다. 근린생활시설에 대한 내용이 없기에 제외하였다. 조합원 분양가는 평당 5천만원으로 가정했다. 최근 분양한 더샵신길센트럴시티가 평당 6천만원 이상이고 100대1이라는 높은 경쟁률을 보여주었기에 향후 영등포구 신길동은 평당 6천 이상도 소화가 된다는 것을 증명했다. 그리고 앞으로 지어질 날이 많이 남았기에 감가상각을 생각하면 현재의 더샵신길센트럴시티보다 더 가치가 높다. 그래서 조합원 분양가를 평당 5천만원으로 계산하면 조합원 분양수익은 11,082억이다.

임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 498억이다. 일반분양가는 평당 7,000만원으로 가정했고 평당 7,000이면 25평이면 17억 이상, 34평은 23억 수준이다. 일반분양 면적이 8,990평이므로 일반분양 수익은 6,293억이다. 총 수익은 17,873억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액이므로 1.3이 나온다. 매우 높은 사업성이지만, 이는 공사비가 매우 낮기 때문이다. 평촌신도시도 평당 950만원 수준인데, 서울에서 820만원은 정말 낮은 공사비이다. 물론 LH가 사업자인 것도 한몫했지만 향후 더 오를 가능성이 크다. 만약, 조합원 종전자산평가액이 평당 3,780만원으로 25평이라면 9억 4,500만원이다. 비례율이 1.3이므로 권리가액은 12억 2,850만원이다. 조합원 분양가를 평당 5천으로 잡았으므로 25평은 12억 5천만원으로 분담금은 2,150만원 밖에 안 나온다.