상대원2구역은 최근 시공사 선정 문제로 많은 문제가 있었다. 구역이 매우 크고 넓은 만큼 조합원들 사이에 엄청난 갈등이 있었고 왠만한 사업장과 차원이 다를 정도로 싸웠다고 한다. 근처 사업장이기에 들은 소문으로는 조합 측에선 공사비와 브랜드를 내세워 DL 이앤씨를 교체하려고 하지만 DL이앤씨 측에선 조합장의 특정 마감재 요구로 갈등이 시작되었다는 입장이라 극한 대립으로 치닫고 있다고 한다. 즉, 조합장의 불공정한 권력 행사로 이에 따른 불복으로 해임 총회를 연다는 것이다.

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오늘은 상대원2구역 시공사 재선정 ? 사업성 문제 생기나 ?에 대한 포스팅입니다.

상대원2구역은 현재 이주 및 철거 중인 단계인 거의 끝나가는 사업구역이다. 2개의 구역으로 쪼개어 사업을 진행한다고 해도 무려 세대수가 4,882세대의 5천세대 수준의 초대단지이다. 기존에는 5천세대가 넘었지만 중대형 평형을 많이 선호하는 조합원들의 의견으로 세대수가 감소하였다. 현재 구성남 대장 아파트 수준이 12억이기에 평당 4~5천만원이기에 상대원2구역이 완공된다면 다소 시세 조정이 있을 수 있겠다. 상대원2구역이 워낙 큰 규모로 공급하기에 초반에는 다소 주춤할 수 있겠지만 향후 공급량이 소화된다면 충분히 분양가 이상으로 오를 곳이다.

상대원2구역은 본래 다음달 착공할 예정이었으나 아크로 브랜드 적용에 대한 조합과 DL이앤씨와의 갈등으로 시공사 교체 수순으로 접어들고 있다. 원래는 E편한세상으로 도급계약을 맺었었다. 하지만 조합이 단지 가치를 극대화하기 위해 대림의 최상위 하이엔드 브랜드 "아크로"를 적용해달라고 요구하였다. 하지만 대림 입장에선 아크로라는 브랜드를 남발하게 된다면 브랜드 가치가 떨어질 것을 염려하여 선을 그었다. 이에 조합은 기존에 맺었던 계약을 무시해버린채 시공사 교체에 나섰다.

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일부 조합원 사이에선 조합 관계자들의 하이엔드 고집으로 재개발 사업 기간과 비용만 대폭 늘어날 것을 걱정하기 시작했다. 먼저, 계약해둔 시공사를 교체하는 것에는 시간과 비용도 많이 들고 비대위 출범 등과 잘못하면 시공사와 사법 리스크까지 나와 시공이 더 늦어질 수 있다. 과거 노원구에서 상계주공5단지가 기존의 GS건설을 선택하지 않고 한화건설을 선택하여 오히려 비용과 브랜드 가치가 떨어진 것을 보면 이번 사안은 정말 중요하다.

상대원2구역은 총 242,045㎡이라는 엄청난 면적에 약 5천세대 급의 메머드 단지이다. 지하 7층부터 지상 최고 28층까지 총 45개동의 아파트로 공사비 규모만 약 1조원 이상의 구성남 최대어라고 손꼽힌다. 하지만 시공사 갈등으로 사업비가 향후 증가할 예정이다. 현 집행부에 대한 불신으로 해임안이 가결되면 시공사 교체에 따른 리스크는 없어지므로 조합장이 해임되는 것이 베스트인 상황이다.

반면, 해임이 되지 않는다면 DL이앤씨에서 즉각적인 소송을 진행하여 시공사 지위확인의 소, 시공사 계약해지에 대한 소, 시공사 계약해지에 따른 무효소송, 손해배상 청구 등의 리스크가 있다. 현재 조합원 분양가는 2,800만원 수준으로 25평은 4억 5,800만, 74타입은 5억 600만원, 84타입은 5억 6,200만원으로 책정되었다. 일반분양가는 평당 3,500만원이지만 사업이 지연됨에 따라 더욱 상승할 수 있다. 그래서 조합원 분양가는 평당 3,200만원 수준이고 일반분양가는 평당 4천만원으로 이해한다면 좋을 것이다.

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공사비는 계약된 대로 받을 것이지만, 기타사업비가 증가할 수 있다. 현재 비례율은 1.01% 수준이다. 비례율은 총 수익에 따른 사업비 + 공사비 등의 비용을 제외하고 조합원들의 종전자산평가액으로 계산한다. 사업비가 유례없이 증가할 경우 당연히 일반분양가를 올려 수익을 올려 비례율을 높인다. 그에 따라 조합원 분양가 역시 오르고 감정평가액이 그대로라면 조합원의 분담금은 증가하게 된다. 게다가 구성남은 투기과열지구이고 수도권 대출규제까지 적용된 상태라 완판될 지는 향후 시장상황을 지켜봐야 한다.