잠실6동, 신천동에 있는 3천세대 이상의 대규모 아파트이다. 장미아파트는 1차, 2차, 3차가 모여 대단지 아파트를 이루고 장미 1차는 1차~21동, 장미 2차는 22동~31동, 장미 3차는 그 외 2개의 동으로 이루어진다. 장미 3차의 경우 1, 2차와 시기적으로 차이가 커 서로 독립적인 느낌을 주기도 한다. 준공한지 40년 이상이 되는 아파트로 재건축 연한이 지나 정비구역으로 결정되고 현재는 조합설립인가 단계까지 왔다. 잠실은 잠시 주춤했다 현재 다시 신고가를 찍고 있는 중이다. 오늘은 송파구 잠실 장미아파트 조합설립인가 재건축 사업성 분담금 분석입니다.

잠실 장미아파트는 그 유명한 "빚내서 집 사지말라"고 말한 김병기 의원이 가진 아파트이다. 대출규제를 옹호하면서 자신은 빚내서 집을 샀는데, 내로남불로 다른 서민들은 감히 비싼 아파트를 빚내서 집 사지 말하여 뭇매를 맞았다. 이렇게 유명한 사람이 아파트를 보유함에 따라 반드시 재건축은 성공한다고 보아 장미 1차 전용 120타입이 38억 9천만원에 거래되었고 2차 단지 전용 71타입 역시 30억 1천만원에 거래되는 엄청난 상승세를 보이고 있다.

이는 재건축 기대감 덕분이고 현재 장미아파트는 조합설립인가까지 왔고 정비계획에 따르면 용적률 300% 이하, 3종일반주거지역까지 상향되며 최고 49층 규모의 아파트 총 5,105세대로 재건축된다. 인접한 한강 수변공원과 연계하여 공원 3개소를 분산 배치하고 한강과 잠실나루역을 연결하는 공공보행통로에는 중앙광장을 조성한다. 잠실나루역변에 동주민센터와 도서관 등을 설립하고 체육센터도 설치할 예정이다. 단지 내부에는 경로당, 도서관, 독서실 등 쾌적한 환경을 위한 편의시설을 설치한다.

바로 옆 잠실주공5단지는 여러 규제와 동의 문제 때문에 좀 오래 걸렸지만 장미아파트는 여러 규제를 피한 수혜단지이다. 26년 3월 19일 서울시는 4차 도시계획위원회를 열어 해당 아파트 2기 재건축 조합장 주도로 재건축 정비계획 결정변경 및 경관심의안을 가결하였다. 신통기획으로 진행되기에 통합심의를 한번에 묶어 진행하여 인허가 기간을 줄이고 공공과 계획방향을 맞추어 건축 디자인, 스카이라인, 공공기여, 공원, 도로 등에 대해 진행하고 있다.

장미아파트의 사업면적은 전체가 78,051평이고 종교시설은 240평, 신설 기반시설은 13,100평, 국공유지 3,716평, 대지 내 기존 기반시설 3,034평이고 나머지인 66,225평이 아파트 면적이다. 기존 용적률이 184%이므로 기존 연면적은 121,854평이고 용적률 300%를 적용한 연면적은 198,675평이다. 여기에 임대주택은 용적률 최대 상향에 따른 20% 39,735평, 근린생활시설, 문화체육시설 2,579평을 제외하면 일반분양 면적은 34,507평이다.

공사비는 평당 1,200만원 수준으로 매우 높게 잡았는데 이는 하이엔드를 가정했기 때문이다. 잠실은 대한민국의 상징성이 있는 지역이기에 높은 공사비를 처음부터 매우 높게 적용했다. 전쟁의 여파로 시멘트, 페인트 등의 가격이 훌쩍 뛰었지만, 물가 상승에 따른 금리인상으로 가격이 조정될 수도 있다. 총 연면적은 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 1.8배하여 계산했다. 총 공사비는 42,913억이다. 기타사업비는 철거비, 예비비, 조합운영비, 설계비, 국공유지매입비, 금융비용, 세금 등을 고려하여 8,500억으로 가정했다. 총 비용은 51,413억이다.

공시지가를 보면 6,000만원~8,800만원 수준으로 평수와 층과 동에 따라 가격 차이가 천지차이다. 게다가 26년 공시지가가 크게 올라 평균 6억 이상이 올라 감정평가액 역시 상승할 것이다. 평균 7,400만원 수준으로 감정평가액 보정률 1.2~1.6배의 평균인 1.4배하여 계산했다. 조합원 평균 감정평가액은 10,360만원이고 조합원 총 종전자산평가액은 126,240억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 근린생활시설 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 1억 1천만원으로 계산했는데, 공시지가 상승에 따른 감정평가액이 매우 상승했기에 총 수익에서 가장 많은 부분을 차지하는 조합원 분양가를 높게 잡았다. 현재 장미1, 2, 3차의 실거래된 가격은 평당 1억 이상이지만 재건축 사업성을 위해선 분양가를 높게 잡을 수 밖에 없다. 조합원 분양수익은 134,039억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 5,960억이다.

근린생활시설은 평당 7천만원으로 가정하면 근린생활시설 수익은 1,805억이다. 분양가상한제 지역이기에 일반분양가는 어쩔 수 없이 낮게 잡을 수 밖에 없다. 본래 일반분양가가 높아야 수익이 증가하여 사업성이 증가하는데, 잠실은 분양가상한제이기 때문에 로또청약이고 그 때문에 조합원의 분담금이 더 증가한다. 분양가상한제로 일반분양가는 평당 1억으로 가정했다. 공시지가 상승에 따라 기존 분양가상한제 단지들보다 높게 잡았다. 일반분양 수익은 34,507억이다. 총 수익은 176,311억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.98이다. 아쉽게도 분양가상한제라 일반분양가를 더 높게 잡지 못하여 사업성이 좀 떨어졌다. 그리고 공사비도 평당 1,200만원 수준으로 매우 높게 잡아 비용도 매우 크게 나왔다. 조합원 분양가를 높여 수익성을 높였는데, 감정평가액이 높기 때문에 조합원 분양가를 높게 잡을 수 밖에 없었다.

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34평을 가진 조합원이 평당 10,360만원이라면 감정평가액은 35억 2,240만원이다. 비례율 0.98을 적용하면 권리가액은 34억 5,195만원이다. 조합원 분양가가 평당 1억 1천만원이므로 34평이면 37억 4,000만원이므로 분담금은 2억 8,805만원이다.