마천거여뉴타운은 향후 30년 후가 더 기대되는 곳이다. 거여마천은 송파구 남구에 위치한 거여동과 마천동 일대로 2010년 이후로 계속 재개발이 진행 중이다. 현재 E편한세상 송파파크센트럴, 송파시그니처롯데캐슬이 입주하였으며 이후 2030년에는 마천4구역을 시작으로 거여새마을구역이 탄생하고 2030년 중반부터는 마천3구역도 완성될 예정이라 총 1만 3천세대 이상의 신축 아파트가 탄생하여 천지개벽할 곳이다. 05년도부터 시작된 뉴타운사업이었지만, 여러 풍파를 겪고 20년 만에 드디어 사업시행인가 단계까지 왔다.

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오늘은 송파 마천3구역 사업시행인가 완료 천지개벽 사업성 분담금 분석입니다.

마천3구역은 강남권 마지막 뉴타운 중 하나로 송파구 마천동 283번지 일대로 마천역을 도보로 갈 수 있는 역세권이다. 사실 송파구 마천동 일대가 과거에는 1960년대 도심 철거민의 집단이주지역으로 무허가건물, 소규모 주택이 밀집되어있던 노후 주거지였다. 거여 마천뉴타운은 05년 12월 3차 뉴타운으로 지정되고 특별법에 의거하여 06년 거여마천재정비촉진지구로 지정되었다. 당시 뉴타운 때 면적은 315,762평이었지만 경기침체와 재개발 반대주민 때문에 마천3구역은 해제되었다.

마천3구역은 15년도부터 재개발 찬성주민들의 노력 덕분에 구역지정을 다시 받아 연번동의서를 걷었다. 그리고 5년 뒤인 20년 7월 조합설립인가를 받고 22년 10월 촉진계획 변경을 통해 사업시행계획을 준비했다. 24년 건축심의가 통과되고 시공사는 GS건설로 선정하였다. 하지만 사업시행계획을 받기 위해 중고등학교 부지에 대한 통합심의를 했지만 교육영향평가에 대한 통합심의가 통과되지 않아 심의위원회 전체 동의를 받아 교육영향평가가 통과되었다. 그렇게 4년 뒤에 사업시행인가를 받았다.

공사비는 평당 900만원으로 가정했다. 현재 책정된 공사비는 700~800만원 정도이지만, 관리처분인가 단계에선 물가상승률 의거하여 더 높아질 확률이 높기에 처음부터 900만원으로 가정했다. 공사비는 옥상, 커뮤니티, 지하층 등을 고려하여 기존 연면적에 2배하여 계산하였고 정비기반시설에도 평당 900만원을 적용하여 계산했다. 총 공사비는 8,899억이다. 기타사업비는 철거비, 설계비, 조합운영비, 예비비, 금융비용, 감리비, 국공유지매입비, 세금 등을 고려하여 1,600억으로 가정했다. 총 비용은 10,499억이다.

현재 거래된 매물은 최소 4,500만원에서 최대 1억 1천까지 있지만 보통 7천만원 수준이다. 공시지가를 보면 평당 3,000만원~4,100만원 수준이기에 평당 3,550만원으로 계산했다. 감정평가액 보정률은 1.2~1.6배 수준에서 1.4배하면 4,970만원으로 계산했다. 조합원 총 종전자산평가액은 10,102억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 근린생활시설에 대한 명시가 없기에 제외하였다. 조합원 분양가는 평당 6천만원으로 가정했다. 조합원 분양가를 평당 6천으로 한 이유는 현재 거여마천뉴타운의 신축인 E편한세상송파파크센트럴 실거래 수준이기 때문이다. 이제 사업시행인가 단계이기에 조합원들의 평수 분양도 실시하고 관리처분인가를 위한 준비를 하고 이주 및 철거, 분양까지의 시간이 5년 이상은 남았기에 분양가 상승을 가정했다. 조합원 분양수익은 12,195억이다.

임대주택은 평당 1,500만원을 가정하면 임대주택 수익은 88억이다. 일반분양가는 평당 7,500만원으로 가정했다. 평당 8천이면 25평은 20억 수준, 34평은 27억 수준이다. 아무리 마천, 거여동이 송파구 외곽이라도 송파구는 강남3구이고 향후 30년 뒤에 살아남을 곳이기에 8,000만원이란 높은 분양가를 가정했다. 일반분양 수익은 7,664억이다. 총 수익은 19,947억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.94이다. 공사비를 높게 잡았고 공시지가가 올라간 덕에 감정평가액이 높아졌기 때문에 비례율이 낮아진 면도 있다. 아무리 분양가를 올려도 감당할 만한 수준으로 올리지 않으면 미분양이 발생할 수 있기에 엄청 올릴 수도 없다. 하지만 현재 부동산 시장은 거래를 막아버린 수준이라 대출이 잘 안 나와서 부동산 매수가 어려울 수 있다. 하지만 해당 단지가 분양할 당시에 어떤 정치적, 경제적 상황이냐에 따라 비례율이 달라질 수 있다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 평당 4,970만원 수준으로 25평이라면 감정평가액은 12억 4,250만원이다. 권리가액은 비례율 0.94를 곱한 값으로 11억 6,795만원이다. 조합원 분양가가 평당 6천이므로 25평은 15억이므로 분담금은 3억 3,205만원으로 준수한 수준이다.