분양가상한제는 강남, 서초, 송파, 용산, 양천구 등의 택지에 민간에서 정하는 가격이 아닌 일정한 기준으로 산정한 분양가격 이하로 판매할 수 있게 하는 법이다. 이 분양가상한제 때문에 로또청약이 생기고 로또청약이 주변 집값을 폭등시키는 원인이라고 지적하고 이를 수술하려고 한다. 분양가상한제는 가격을 택지비 + 건축비로 산정하고 택지가산비나 건축가산비도 국토교통부에서 정한다.

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오늘은 분양가상한제 로또청약 막는다? 주택채권입찰제 부활과 부작용에 대한 포스팅입니다.

​분양가상한제는 원래 돈 없는 사람들에게 기회를 돌아가도록 하게 하는 취지가 있었으나 지금은 투기과열지구 + 토허제의 규제로 현금 없는 사람에게는 기회가 없다. 게다가 분담금을 부담하는 조합원들에게는 분양가상한제는 최악의 규제이다. 대통령이 SNS에서 열심히 활동하며 부동산과의 전쟁을 선포하고 있다. SNS는 개인의 소통창구지만 이렇게 한국에서 가장 높은 직을 가진 사람이 이렇게 열심히 활동하는 것은 이례적이다.

부동산 정책을 이렇게 공적으로 발표하지 않고 SNS를 통해 발표하는 것은 사실상 공급에 답이 없다는 것을 알기 때문이다. 정부가 발표한 부동산 공급계획만 보아도 민간공급이 아닌 용산정비창 부지, 태릉 CC, 과천경마장 등이기 때문이다. 현재 정책 방향은 임대주택 비율을 늘리고 재개발, 재건축을 죽이기에 앞으로 공급은 더더욱 감소할 예정이라 SNS에서 하는 이야기는 정책보다는 답이 없는 상황에 대해 변명으로 일관하는 느낌을 준다.

주택채권입찰제는 공급부족 + 로또청약에 따른 집값폭등이란 상황에서 나온 과거의 정책이다. 주택채권입찰제는 분양가상한제로 주변 아파트 시세와 분양 가격의 차이가 크면 수분양자가 채권을 매입하도록 하여 시세차익의 일부를 국고로 환수하는 것이다. 이 제도는 06년 판교 신도시 분양당시에 운영되었으나 부동산 시세 하락에 따라 폐지되었다. 주택채권입찰제를 개편하여 도입한다면 과도한 청약 수요의 쏠림을 막고 주택도시기금 재원 충당에도 큰 도움이 된다는 입장을 밝히며 법안을 발의했다.

주택채권입찰제는 생긴지 꽤나 오래되었고 부작용이 꽤 많아 98년에 폐지되었다가 13년도에도 폐지되었다. 채권입찰제는 분양가와 주변 아파트 시세간격차가 클 경우 일반분양받은 사람이 채권을 매입하게 하는 것이다. 메이플 자이 53억, 래미안 원베일리 61억, 반포자이 51억, 래미안 퍼스티지 55억, 래미안 원펜타스 70억의 시세인데 이 시세의 90%의 가격과 분양가 간의 차이를 "채권"으로 매입하게 만드는 것이다.

예를들어, 래미안 원베일리가 60억이면 90%인 54억과 분양가 20억의 차이인 34억을 채권으로 매입하는 것이다. 정부에서는 이 채권을 통해 주택도시기금, 복지자금 등으로 사용하여 재원을 걷어들이는 것이다. 이전에 채권입찰제에 사용되었던 20년 만기 국민주택2종채권의 경우 채권할인율이 29% 정도이기에 채권입찰제가 실행된다면 분양이익의 큰 부분을 정부가 회수하는 것이다.

그러나 채권을 살수록 분양가는 더 상승하는 것이다. 실질적으로 부담하는 금액이 "분양가 + 채권매입비용"이기에 추가 분양가 상승이란 부작용을 가진다. 채권 가격이 입찰 경쟁으로 높아지면서 채권 시장이 비정상적으로 움직이고 민간에서는 채권액과 분양가를 합친 가격이 시세에 육박하면서 대규모 미분양이 많이 발생하는 단점도 있다. 그리고 채권을 많이 살수록 당첨 확률이 높아지기에 현금이 많은 사람들에게 유리하고 실수요자인 서민들은 불리해진다.

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주택채권입찰제까지 적용된다면, 시세에 육박하는 분양가에 아무도 지원하지 않고 높은 분양가로 처음 공급했던 과거의 아파트들처럼 미분양이 발생할 것이다. 과거에는 전용면적 85타입 초과 아파트에 대해서만 주택채권입찰제를 적용했는데, 85이하는 서민들을 위한 정책이랍시고 실시하지 않았다. 하지만 부동산은 오를 때도 있고 떨어질 때도 있는 법이라 부동산 경기가 하락하면서 미분양이 속출했고 미분양에 대해서 채권입찰제를 적용하지 않아 형평성 문제가 발생했고 분양가가 내려가면서 주변 시세와 격차가 커지면서 유명무실한 정책이 되었다.

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애초에 현재 로또분양하는 아파트들은 서민들이 살 수 없는 구조이다. 로또분양하는 단지들은 강남권, 용산, 양천구 목동 같은 최상위 아파트들이다. 토허제 + 투기과열지구라는 엄청난 규제에 대출이 막혀 현금이 없는 사람들은 지원도 못한다. 실수요자인 서민들이 지원을 해야하는데, 부모 증여를 받는 자녀들이나 청약가점이 매우 높은 무주택자, 현금부자만 지원할 수 있는데 어떻게 서민들을 위한 정책인가 ?