여의도의 오랜 숙원이었던 신축 만들기 프로젝트에서 가장 빠른 것은 대교아파트로 관리처분인가 단계에 돌입하였다. 관리처분인가는 분양, 이주, 철거 전에 관한 세부사항이므로 사실상 정비사업의 마지막 관문이다. 한양아파트는 사업시행인가를 받고 관리처분인가 준비 중이고 시공사는 현대건설이다. 광장아파트는 정비구역으로 지정되고 시공사 선정을 추진 중이다. 인근 13개 단지 중 삼익과 은하는 통합재건축으로 진행하며 최근 정비계획 결정 및 정비구역 지정안을 수정가결하였다. 저와 굉장히 친한 이웃분이 은하아파트의 소유주라 재건축에 대한 정보도 얻기도 했다.

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오늘은 여의도 삼익 은하 통합재건축 정비구역지정 임박 사업성 분담금 분석입니다.

여의도 삼익, 은하아파트는 총 50층의 1,300세대의 입체공원을 품은 랜드마크로 변신하려고 기지개를 펴고 있다. 지난 19일 제4차 도시계획위원회 신속통합기획 정비사업 등 수권분위원회를 열고 여의도 삼익아파트와 은하아파트 재건축 정비계획 결정 및 정비구역 지정안을 수정가결하였다. 여의도 삼익, 은하아파트는 1년 만에 심의를 통과하면서 평균보다 좀 더 빠르게 정비구역이 지정되었다. 하지만 변수는 신통기획으로 정비구역이 지정되었어도 서울시장이 바뀐다면 사업비가 매몰되더라도 기존의 사업을 중단시킬 수도 있다는 리스크가 있다.

삼익, 은하아파트는 사업 주체가 다르다는 것도 리스크인데, 이를 해결하기 위해 통합적인 도시공간을 조성하기 위해 기획 단계부터 주동배치와 통경축, 가로 활성화 방안을 함께 검토하였다. 특히, 여의도 시범아파트에서 이어지는 폭 15미터의 공공보행통로를 공동으로 확보하여 보행 연속성을 유지하도록 한다. 특별한 것은 단지 중앙에 랜드마크급의 중앙공원을 설치하려고 한다. 또한, 삼익에는 노인들을 위한 엑티브시니어센터를, 은하에는 영유아, 산모를 위한 산모건강검진센터를 설치한다. 현재는 ANU와 나우동인이란 설계사들을 각각 선택하고 시공사 선정에 노력을 가하고 있다.

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삼익, 은하아파트는 9호선 + 신림선의 더블역세권이며 시범아파트와 함께 여의도초등학교, 여의도여자고, 여의도중학교를 안고 있다. 가톨릭대학교여의도성모병원과 63스퀘어, 여의도한강공원 등의 인프라도 잘 갖추어져있다. 하지만 삼익아파트의 경우 시범아파트에 의해 한강뷰가 가려질 수도 있는 단점도 있다. 더현대, IFC몰을 가기 편하고 단지 내도 조용하며 상업시설이 많아 즐기기도 좋다. 하지만 오래된 아파트라 이중주차 문제도 있고 중앙난방이라 겨울철 난방비가 사악하다는 평이 있다.

여의도 삼익아파트의 대지면적은 4,125평이고 여의도 은하아파트의 대지면적은 5,616평이라 총 합치면 9,741평이다. 여의도 삼익의 기존 용적률이 241%라 많이 높으며 여의도 은하의 기존 용적률도 256%이다. 그래서 사업성이 안 나오기에 용도지역을 일반상업지역으로 상향시켜 사업성을 증가시키려고 한다. 용적률을 최대 514%까지 적용하려고 하므로 예정 용적률을 500%로 가정해서 계산했다.

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평균 용적률은 248.5%이므로 기존 용적률은 24,206평이다. 용적률 500%를 적용한 연면적은 48,705평이고 이 중 임대주택 면적(196세대)을 20% 9,741평, 정비기반시설 15% 7,305(3천㎡ 공원 포함)평, 근린생활시설 1천평을 가정하면 일반분양 면적은 6,453평이다. 임대주택과 정비기반시설(도로, 경비실, 공원 등)을 높게 잡은 이유는 일반상업지역으로 종상향하는 만큼 기부채납 비율을 높게 잡았기 때문이다.

공사비는 평당 1천만원으로 가정했다. 여의도는 CBD, YBD, GBD의 핵심지로 왠만한 강남권만큼 올라갈 수 있는 곳이다. 그래서 현재 오래된 아파트가 30억을 훌쩍 뛰어넘는 실거래를 기록하고 있다. 그래서 높은 공사비를 가정하여 계산했다. 연면적은 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 1.8배하여 계산했다. 총 공사비는 8,767억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 설계비, 예비비, 조합운영비, 세금, 금융비용 등을 포함하여 1,500억으로 가정했다. 총 비용은 10,267억이다.

공시지가는 평당 5,000만원~5,500만원 수준이다. 25년과 비교하면 26년은 공시지가가 무려 4억 정도가 오른 수준이다. 그래서 감정평가액은 증가하겠지만, 분양가 역시 오르기에 분담금 차이는 크지 않다. 감정평가액 보정률은 1.2~1.6배 수준에서 1.4배하여 계산하여 7,420만원으로 잡았다. 총 조합원 종전자산평가액은 17,960억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 근린생활시설 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 9천만원으로 가정했는데, 공사비도 상승하고 감정평가액도 상승한 만큼 높은 분양가를 잡지 않으면 수익이 나오지 않기에 평당 9천으로 가정했다. 평당 9천이면 25평은 22억 5천만원, 34평은 30억 수준이다. 조합원 분양수익은 21,785억이다. 근린생활시설을 1천평으로 가정했고 평당 6천으로 가정하면 근린생활시설 수익은 60억이다.

임대주택은 평당 1,500만원으로 가정했고 임대주택 수익은 1,461억이다. 일반분양가는 높게 잡고 싶어도 잡을 수가 없다. 이유는 여의도동은 19년도부터 분양가상한제 지역이기 때문이다. 그래서 향후 미래가치에 비해 낮게 분양가를 책정하기 때문에 로또분양이긴 하지만 조합원들의 분담금은 커진다. 일반분양가는 평당 1억으로 가정했다. 일반분양 수익은 6,453억이다. 총 수익은 29,759억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.08이 나온다. 나쁘지 않은 비례율이지만, 일반분양가가 미래가치 기준으로 1억을 잡았지만 이보다 더 낮게 나온다면 타격이 크다. 임대주택 면적을 좀 높게 잡았지만, 실제로 이보다 더 낮은 비율일 수도 있어 일반분양 면적이 더 늘어날 수 있다. 여의도는 한국의 맨해튼인만큼 사람들이 큰 관심을 가지고 금융 쪽에 일자리를 가진 사람들이라면 누구나 선호하는 곳이라 엄청난 인기가 있을 것이다.

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만약, 조합원의 종전자산평가액을 평당 7,420만원으로 34평을 가진다면 25억 2,280만원이고 권리가액은 비례율 1.08을 곱한 값이므로 27억 2,462만원이다. 조합원 분양가가 평당 9천이므로 34평은 30억 6천만원이므로 분담금은 3억 2,538만원으로 준수한 분담금이 나온다. 하지만 변수는 공사비와 사업비 증가, 분양가상한제이다.