구성남은 8호선 + 수인분당선의 잠실과 분당의 바로 밑 지역으로 입지적으로 매우 장점이 많은 곳이다. 하지만 아직 개발이 덜 되어 어수선한 느낌도 있고 2000년대 초반과 2020년대의 모습이 혼재한다. 공중전화박스가 있고 빌라와 다가구주택들이 많이 모여있어 아파트 위주의 분당과는 다르다. 학군도 분당과는 수준 차이가 많이 나고 자연환경, 일자리도 분당과 격차가 많이 난다. 하지만 순환재개발을 통해 새롭게 태어나고 있어 기회의 땅이기도 하다.

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오늘은 구성남 신흥3구역 재개발 시공사 대우푸르지오 통합심의 임박 분담금 분석입니다.

신흥3구역의 시공사는 작년 12월 대우 푸르지오로 선정되었다. 공공인 LH가 참여하는 신흥3구역 사업은 추정 공사비가 1조를 넘으며 재개발로 아파트 3,422세대와 부대복리시설이 지어질 것으로 추정한다. 신흥3구역은 LH가 함께 사업을 진행하는데, LH는 24년 사업시행자로 지정되고 입찰공고와 토지등소유자전체회의를 통해 시공사를 통과시켰다. 공공재개발이기에 LH의 공정성, 투명성, 전문적인 사업관리 및 분석을 통해 조합방식에 비해 공정하며 시간을 단축시킬 수 있는 장점이 있다.

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건설기간 동안 LH의 보유 임대주택을 순환용 이주단지로 이용할 수 있고 공공재개발이기에 사업비도 감소시킬 수 있다. 하지만 공공이기에 임대주택 비율이 다소 높다는 단점도 있고 조합의 운영방식에 과도한 개입으로 주민들의 의견이 다소 반영되지 않을 수도 있다. 최근 공사비 급등으로 조합과 시공사 간의 공사비 갈등이 커지면서 계약해지까지 발생하고 있는데 LH가 참여한 재개발 사업은 그래도 합리적인 공사비 책정을 받을 수 있다. 그래도 순살자이 같은 이슈가 있으니 확인은 필수이다.

신흥3구역은 8호선 신흥역 역세권이며 성남 구도심 대장이라 불릴 만큼 입지가 좋다. 주변에 상업시설도 많고 학교 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있다. 하지만 주변에 상권이 많은 만큼 유흥시설이 많고 경사가 있다. 8호선을 이용하면 잠실까지 20분이며 모란역에서 판교까지 8호선이 연장되면 판교까지 10분 만에 갈 수 있다. 성남초를 안고 있는 초품아이고 신흥역 지하상가도 도보로 이동할 수 있지만 8차로라는 엄청 큰 도로가 있어 약간 위험할 수 있다.

​신흥3구역의 사업면적은 46,126평이고 용적률은 최대 265%까지 적용받는다. 이 중 정비기반시설 면적이 11,503평이고 근린생활시설 면적은 2,843평, 임대주택 비율이 10%이다. 용도지역으로는 3종일반주거지역 면적이 27,260평이고 나머지 9%인 4,823평이 일반상업지역이다.

아파트가 지어지는 면적은 27,150평이고 재개발 구역이기에 기존 용적률을 알 수 없어 기존 용적률은 160~200% 사이의 180%로 가정하여 계산했다. 기존 연면적은 48,816평이고 용적률 최대 265%를 적용한 연면적이 71,868평이므로 임대주택 10% 7,186평을 제외한 일반분양 면적은 15,866평이다.

공사비는 평당 800만원으로 가정했다. 현재 책정된 공사비보다 높을 수 있지만 관리처분인가 때 더 늘어날 수 있다. 그래서 처음부터 높은 공사비로 감안하였다. 공사비는 지하, 옥상, 경비실, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 1.8배하여 계산했다. 여기에 정비기반시설도 평당 800만원으로 가정하면 92억이다. 총 공사비는 10,441억이다. LH와 함께 공공으로 진행하기에 기타사업비는 약간 적게 가정했다. 그래서 기타사업비는 철거비, 감리비, 설계비, 조합운영비, 국공유지매입비, 예비비, 금융비용, 세금 등을 고려하여 2,000억으로 가정했다. 총 비용은 12,441억이다.

현재 거래된 매물들을 보면 평당 3천~5천만원 수준이다. 공시지가는 평당 1,700만원~2,100만원 수준이다. 감정평가액 보정률은 1.2~1.6배 수준으로 계산했다. 감정평가액은 평균 1,900만원으로 가정하여 보정률 1.4배하면 평당 2,660만원이다. 총 조합원 종전자산평가액은 12,985억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 근린생활시설 수익 + 임대주택 수익이다. 조합원 분양가는 평당 3,000만원으로 계산했다. 조합원 분양가가 좀 낮더라도 일반분양 면적이 매우 크기에 총 수익에는 크게 영향을 미치지 못할 것이라 가정했다. 조합원 분양가 25평은 7억 5천, 34평은 10억 2천만원이다. 조합원 분양수익은 14,644억이다. 상가인 근린생활시설은 평당 4천으로 계산하면 상가수익은 1,137억이다.

임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 1,077억이다. 일반분양가는 평당 5,000만원으로 계산했다. 평당 5,000만원이면 25평이 12억 5,000만원이고 34평은 17억원이다. 일반분양 수익은 7,933억이다. 총 수익은 24,791억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.95이다. 일반분양가는 매우 높은 수준으로 잡았지만, 서울 수도권 내 신축 공급이 감소하는 시점에 다소 높은 분양가라도 사람들이 큰 관심을 가질 것이라 본다. 하지만 토지허가거래구역이고 대출규제 때문에 부담이 큰 것은 사실이다. 게다가 재당첨제한 등의 규제도 있기에 조합원들 사이에서도 최대한 사업을 늦추려는 사람들도 생길 수 있다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 평당 2,660만원 수준으로 25평이라면 감정평가액은 6억 6,500만원이다. 비례율이 0.95이므로 권리가액은 6억 3,175만원이다. 조합원 분양가가 평당 3천이므로 25평은 7억 5천만원이다. 조합원 분담금은 1억 1,825만원이다.